Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

"Комфортное" проживание в новых кварталах

Мы строили, строили и, наконец, застроили: Мурино, Кудрово, Сертолово, Новое Горелово, Всеволожск, Бугры и Куттузи.

Многие жители Петербурга даже не знают, где находятся большинство из этих локаций. Во-первых, потому что осваиваться они начали не так давно, а во-вторых, большинство этих них – посёлки городского типа, куда горожане особо не стремятся.

Каждый застройщик нацелен на то, чтобы потенциальный покупатель оценил преимущества предлагаемой локации ещё до того, как приобретёт там квартиру. Ведь месторасположение объекта – первое, на что обращает внимание клиент.

Реклама пестреет лозунгами и призывами, 3-D презентации создают иллюзию идеального микрорайона, где жители счастливы, газоны зеленеют, а веранды на первых этажах обещают полностью изменить формат жизни и стать владельцем как минимум бизнес-класса. «Всего 20 минут от КАД», «40 минут от метро «Дыбенко», «30 минут от метро «Проспект Просвещения». Вроде так просто, ну, подумаешь, 20 минут до метро, зато своя квартира. На деле всё оказывается намного сложнее.

Для того, чтобы транспортная инфраструктура начала осваивать новые линии и маршруты, новый район должен быть заселен более чем на половину. Многие новые жилые комплексы в СПб сегодня возводятся в зоне ограниченной транспортной доступности.

Семь кварталов развития транспортной инфраструктуры

Комитет по развитию транспортной инфраструктуры определил семь кварталов, в которых нужно развивать улично-дорожную сеть в новых жилых районах: к ним относятся квартал в Красносельском районе, где предполагается к 2022 году продлить проспект Ветеранов, чтобы жителям удобнее было подъезжать к ЖК «Солнечный город», ЖК «Константиновское» и ЖК «Новосергиевка».

В перечень развития транспортной инфраструктуры так же вошли кварталы на намыве Васильевского острова – ЖК «Светлый мир «Я - Романтик», ЖК «Магеллан» и ЖК «Артур Грей»; в Невском районе – ЖК «Невские паруса», который расположен рядом с Петрозаводским шоссе и Советским проспектом; будет охвачена и Северо-Приморская часть – ЖК «Чистое небо», ЖК «Йога», ЖК «Новая Каменка», ЖК «Легенда на Комендантском», ЖК «Ультра Сити», ещё одна часть Невского района – ЖК «Приневский» и «Ласточкино гнездо», будет охвачен Пушкинский район – микрорайон Славянка; квартал в Шушарах - ЖК «Босфор», ЖК «Дом на Школьной», ЖК «Юнион», ЖК «Нордика», ЖК «Волна». Чтобы наладить транспортное сообщение в этих районах, потребуется более 50 млрд. рублей.

Плохо развитая транспортная инфраструктура создаёт социальное напряжение, новосёлы тратят в среднем более 20-и минут для того, чтобы выехать из только что заселенной локации, катастрофически не хватает развязок, подъезды к новым ЖК настолько узкие, что выстраиваются километровые очереди из машин, только для того, чтобы заехать на территорию комплекса.

К примеру, единственная дорога, по которой можно выехать из Кудрово – Центральная улица, на пересечении с Ленинградской улицей и выездом с парковки ТРК «Мега-Дыбенко» постоянно образуются пробки.

Жители Парнаса жалуются на то, что выехать из микрорайона в час пик практически невозможно. Единственная дорога, по которой можно выбраться из локации – улица Дудина, проехав по ней можно попасть на проспект Энгельса, а далее выехать на КАД, либо в Выборгский район и центр. Один выезд на 40 тысяч жителей и приблизительно у каждого третьего в наличии имеется машина…

И получается, что застройщики, соблазняя покупателей прекрасными перспективами жизни в новых жилых комплексах, особенно на окраинах, чем-то напоминают бессмертного Остапа Бендера, который обещал жителям Васюков, что скоро они станут спускаться из города на пристань по мраморным лестницам, ведь Васюки станут центром десяти губерний!

И хотя налаживание социальной и транспортной инфраструктуры лежит скорее на городе и государстве, нежели на бизнесе, прежде чем вручать ключи от новой квартиры за КАДом, застройщик должен не только описать преимущества своего проекта, но и упомянуть о минусах, не вводя в заблуждение покупателя.

"Нескорая" помощь

К сожалению, многие сияющие перспективы, обещанные девелоперами, так и остаются перспективами на словах и на бумаге.

Разговоры о том, что в новых кварталах катастрофически не хватает школ и детских садов уже набили оскомину, но если с этим неудобством ещё как-то можно смириться, определив своего ребёнка в садик, который расположен далеко не в шаговой доступности или дождаться ввода дошкольного учреждения, то нехватка медицинского персонала при вызове бригады скорой помощи, становится настоящей катастрофой и грозит намного большим, нежели потерей комфорта.

Врачи скорой помощи катастрофически не справляются с дополнительной нагрузкой, вызванной появлением новых локаций, где заселилось огромное количество новосёлов. Количество вызовов растёт, при этом штат сотрудников остаётся прежним.

Елена Сенина, жительница Красносельского района: «Некоторое время назад я вызвала бригаду скорой помощи, у меня было очень высокое давление, мы ждали их приезда 6 часов! Приехал медицинский работник и сказал, что они теперь обслуживают ещё и ЖК «Солнечный город», ЖК «Балтийскую жемчужину», там ведь огромное количество домов и просто не успевают охватить все вызовы. Штат им не увеличивают, все работают по две смены».

Жительница ЖК «Новый Оккервиль» (Кудрово) жалуется, что вызвала «скорую» трёхмесячному ребёнку, у которого поднялась температура до 40°С. Бригада добиралась до больного 1,5 часа… (комментарий оставлен в августе 2016 года на форуме momlife)

Если жители Кудрово вызовут бригаду скорой помощи, то они должны знать, что ближайшая станция «скорой» находится от их населенного пункта в 20 км и расположена во Всеволожске.

В настоящее время ситуация несколько улучшилась. В частности, по информации компании "Отделстрой", непосредственно в ЖК "Новый Оккервиль" по адресу Областная ул., д. 1 в сентябре 2016 года открылась круглосуточная станция скорой помощи. Станция работает при поликлиническом отделении Всеволожской центральной районной больницы в «Новом Оккервиле» и оборудована двумя машинами скорой помощи. В соседнем доме по адресу Ленинградская ул., д. 3 давно работает поликлиническое отделение для детей, врачи которого также совершают обходы пациентов на дому.

В Мурино ситуация не лучше - больница и станция скорой помощи находятся в Токсово. Это приблизительно в 15 км от Мурино.

Следует учитывать, что время приезда «скорой» зависит от того, к какому случаю отнесён ваш вызов - экстренному, срочному или неотложному, но в любом из этих случаев, бригада должна добраться до вас не более чем за 15 минут, для сельской местности это время лимитировано получасом.

Пересаживайтесь на общественный транспорт

Ещё одним фактором комфорта, наряду с транспортной доступностью и медицинским обслуживанием, является наличие парковочных мест и возможность беспрепятственно добраться до своего дома.

Одна из самых глобальных проблем, возникающих при въезде в новый квартал – отсутствие свободных машино-мест, территории жилых комплексов заставлены машинами так, что даже пешеходам зачастую сложно пройти к своему подъезду. Такое скопление автомобилей может помешать подъехать к дому пожарной машине или иному крупногабаритному транспорту.

Многие новосёлы Парнаса обнаружили, что проход к их домам от улицы Николая Рубцова до улицы Фёдора Абрамова д. 16,18, 20, 37 и 35 должен осуществляться по бетонным плитам, эта искусственно созданная дорога предназначена как для пешеходов, так и для автомобилей, хотя ширина дороги не более двух метров.

Катастрофическая нехватка зелёных и благоустроенных зон в новых кварталах вызвана, в том числе, нехваткой паковочных мест и нежеланием застройщика нести дополнительные траты.

Редко какой девелопер создаёт комфортную жилую среду, к примеру, в Мурино. Исключение составляет, пожалуй, шведский девелопер «Bonava», который со всей свойственной ему педантичностью особое внимание уделил благоустройству ЖК «Эланд», на территории проекта были высажены 495 кустарников, дюжина сосен, ив и вязов, оформлены 7 цветников.

А возможно ли избежать уплотнительной застройки, сконцентрировавшись на проектах внутри городской черты?

По словам Александра Свинолобова, заместителя генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург», избежать уплотнительной застройки может помочь редевелопмент промышленных территорий. По этому пути шли многие европейские столицы, когда производства выносились за пределы центра постоянно растущего города, а на их месте создавались новые уникальные проекты. Одним из примеров может служить перенос пивного завода в центре Амстердама, когда на месте бывших цехов появился знаменитый на весь мир музей пивоварения. В Петербурге огромные территории заняты «серым поясом». Если на его месте будут появляться комфортные для жизни кварталы, то проблемы уплотнительной застройки останутся в прошлом - отмечает Александр Свинолобов.

Возможно, точечная застройка и постепенное освоение девелоперами «серого пояса» являются некоторой альтернативой и противовесом таких проектов как Мурино, Девяткино и Кудрово, однако, не могут составить конкуренции по количеству ввода квадратных метров.

Возможен ли комфорт за пределами Петербурга в новых ЖК?

Вера Сережина, директор Управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI (входят RBI и «Северный город»):

«Северный город» за пределами Петербурга реализует только проекты малоэтажных загородных поселков – Mistola Hills и EcoCity. Это формат, который принципиально отличается от большинства новостроек за пределами КАД, хотя по стоимости почти столь же доступный. Такой формат дает возможность проживать в «городской» по уровню комфорта квартире, со всей инфраструктурой, и в то же время на свежем воздухе, в окружении природы, в небольшой сити-вилле на 9-12 семей. Он максимально подходит для того, чтобы вести здоровый и активный образ жизни, воспитывать детей. Mistola Hills и EcoCity расположены в 7 км от Петербурга (10 минут до метро на автомобиле). В сравнении с аналогичными или похожими загородными проектами Mistola Hills и EcoCity выделяет монолитная технология строительства домов; этажность (3-4 этажа, а не 5); хорошие виды; статусность локации. Есть необходимая социальная инфраструктура – магазин, детский сад, множество спортивных и игровых площадок».

О вкусах, конечно, не спорят, некоторым покупателям пришлись по вкусу здания в несколько десятков этажей, они создают иллюзию большого города в сельской местности. Но пусть потенциальные новосёлы помнят, чем выше этаж, на котором вы планируете жить, тем сложнее будет эвакуироваться в случае необходимости. По словам некоторых жильцов, чтобы дождаться лифта в многоэтажном доме, требуется более 10-и минут в утренние часы, когда все спешат на работу. Чем больше этажей в доме, тем сложнее найти парковочное место. К тому же, урбанисты и психологи давно твердят о том, что максимально комфортное количество этажей не должно превышать 3-4 и домам не следует быть выше окружающих их деревьев.

Чтобы радоваться комфортным условиям в только что возведенном ЖК, прежде всего, нужно верить тому, что видишь. Если нет комфортного подъезда к дому, значит, в ближайшее время он вряд ли там появится. Нет лишней развязки на КАД, значит, на выезде из микрорайона вас ожидают пробки.

Въезжаете в новый дом с пожилыми родителями или детьми – узнайте, на каком расстоянии от района базируется станция скорой помощи. Ведь обещанных благ, как известно, нужно ждать три года, а в нынешней сложной экономической ситуации, зачастую, и того дольше.