Как застройщики превратили неликвидные квартиры на первых этажах в самые дорогие предложения на рынке

Долгое время на рынке жилой недвижимости покупатели избегали квартир на первых этажах. Как следствие, они были наименее ликвидным предложением – стоили в среднем на 20% дешевле аналогичных лотов в доме и дольше всего находились в экспозиции. Однако за последние несколько лет столичные и региональные застройщики переформатировали квартиры на первых этаж в один из наиболее ликвидных типов недвижимости.

Квартиры на первых этажах традиционно пользовались наименьшим спросом в сравнении с аналогичными предложениями на других этажах по целому ряду причин.

• Во-первых, нарушение приватности, ведь мало кого привлекала перспектива ставить на окна решетки и жить всегда с закрытыми шторами, чтобы любопытные прохожие не нарушали покой жильцов.
• Во-вторых, низкий уровень инсоляции, особенно если окна квартиры выходили во двор с плотно посаженными высокими деревьями, что в совокупности с закрытыми шторами означало, что в квартире будет «вечный полумрак».
• В-третьих, плохая шумоизоляция – любые посиделки у подъезда, шумные игры на детской площадке и прочие обычные городские шумы на первом этаже слышались особенно четко.
• В-четвертых, нередко такие квартиры соседствовали с социальной и коммерческой инфраструктурой на первых этажах – и хорошо, если это тихий кабинет врача или юриста, а не сетевой продуктовый магазин со всеми «вытекающими последствиями».

Неудивительно, что такие квартиры на вторичном рынке, как правило, стоили в среднем на 20% дешевле аналогов на других этажах и экспонировались гораздо дольше, а застройщики чаще всего оставляли на первых этажах помещениях под коммерческую инфраструктуру.

«Однако за последние пару лет девелоперам удалось значительно изменить предлагаемый на первых этажах продукт, устранив все те недостатки таких предложений, которые пугали покупателей недвижимости. Такая «смена парадигмы» буквально превратила квартиры на первых этажах из «неликвида» в ликвидные лоты наравне с другими квартирами в рамках одного ЖК, – рассказывает Сергей Шиферсон, управляющий партнер Touch. – Проблема инсоляции квартир на первых этажах в новостройках застройщики решают следующим образом: поскольку они сами определяют посадку здания на участке и его благоустройство, то расположить дом таким образом, чтобы все квартиры в достаточной степени получали солнечный свет, вполне возможно. И сделать такое озеленение, которые не будет препятствовать проникновению света и на нижние этажи. А вот история с приватностью, тишиной и спокойствием в квартирах на первых этажах решается современными девелоперами за счет пересмотра самого формата. Так, в высокобюджетных новостройках на первых этажах стали делать лоты с патио – небольшим приватным двориком, прилегающим к жилой зоне. Это позволяет создать буфер между общедоступным двором и личнжилым пространством, а также дополнительное место для семейного отдыха, релакса или занятий спортом».

Само патио в жилых проектах реализовано по-разному: ограждение может быть выполнено в виде живой изгороди, стеклянных панелей, небольшой решетки. Например, в ЖК Champine, по задумке авторов проекта благоустройства, бюро AFA, патио на первых этажах представляют из себя огороженную территорию с деревянным настилом и являются буферной зоной между двором, куда из них есть прямой выход, и квартирой. Перед патио высаживаются кустарники и травянистые растения для создания естественного ландшафта и ощущения приватности и уюта. В таких квартирах предусмотрены потолки высотой 5,7 метров, что позволяет спроектировать второй уровень или сделать антресоли.

Тренд на квартиры с патио затронул не только столичный рынок недвижимости, но и региональный. Например, в ЖК LevelUp в Екатеринбурге квартиры с патио имеют металлическое ограждение, которое дублируется живой изгородью.

Согласно данным сервиса объявлений Яндекс Недвижимость, на первичном рынке Москвы в пределах ТТК в реализации представлено всего 41 предложение квартир и апартаментов на первых этажах с патио (балконами), из них 24 приходится на бизнес-класс, 17 – на элитный класс. Тогда как суммарно в пределах ТТК реализуется более 100 предложений в новостройках.

Стоимость таких лотов в бизнес-классе стартует от 9 млн. рублей, в элитном классе – от 101 млн рублей. Согласно данным аналитического центра Touch, на текущий момент квартиры с патио имеют цены, в среднем сопоставимые с аналогичными предложениями внутри конкретного проекта. Таким образом, скидка 20% на лоты на первом этаже, которая существовала ранее, нивелировалась повышением ликвидности таких предложений, в первую очередь, за счет наличия приватного дворика, устраняющего многие недостатки первого этажа.