Спрос на сервисные апартаменты в Петербурге за первое полугодие снизился в два раза

В Санкт-Петербурге замедлились темпы по выводу на рынок строящихся апартаментов, а также заметно сократился спрос на этот вид недвижимости со стороны покупателей. Однако, как поясняют аналитики Nikoliers, снижение спроса произошло в основном в сегменте сервисных апартаментов, в несервисных проектах на фоне активного пополнения предложения в первом полугодии было заключено в три раза больше сделок, чем за аналогичный период прошлого года.

В первом полугодии 2023 года на первичном рынке апартаментов Санкт-Петербурга было зарегистрировано 686 ДДУ. Это в 2,3 раза меньше, чем в первые шесть месяцев 2022 года, когда было куплено 1,6 тыс. лотов.

По данным консалтинговой компании Nikoliers, снижение произошло за счет сервисного формата — за полгода было продано 467 лотов, это на 65% ниже показателя прошлого года. В несервисных городских проектах на фоне активного пополнения предложения в конце 2022 года было реализовано 147 лотов, то есть в 3,2 раза больше, чем в первом полугодии 2022 года. Еще 72 апартамента были проданы в проектах рекреационного формата, что на 61% ниже показателя за аналогичный период прошлого года.

Также в объеме спроса не учтены сделки в проектах реконструкции, где апартаменты реализуются преимущественно по ПДКП или договорам инвестирования/бронирования. Речь идёт, в частности, о бутиковых апарт-отелях сети IZZZI и апарт-отеле UNO, рекреационных проектах «Морская Ривьера», «Охта for life» и ряде других.

В целом, первые шесть месяцев 2023 года оказались сдержанными не только в сегменте спроса, но в части запуска городских проектов апартаментов: на рынок вышли около 1,4 тыс. лотов (более 50 тыс. кв. м), что в четыре раза меньше, чем в первом полугодии 2022 года. Всего продажи стартовали в пяти проектах: премиальных ZEN GARDEN и Astrvm (Yard Group), проекте реконструкции River Beach Apart (Constanta Development), апарт-отелях WOW-APART компании «КСК Групп» (также развивающей WOW.Aparts & SPA в Шерегеше), дебютных сервисных проектах компании DVA Group (Avenue Apart Pulkovo) и девелопера ПИК («Вольта») с УК «МТЛ Апарт».

Средневзвешенная цена квадратного метра в комплексах апартаментов за прошедшее полугодие практически не изменилась и составила 275 тыс. рублей. В сервисном формате показатель с конца 2022 года продемонстрировал небольшое снижение на 3% до 251 тыс. рублей, а в несервисном — повышение на 3% до 323,1 тыс. рублей. В целом, корректировка стоимости квадратного метра обусловлена в первую очередь снижением темпа роста рынка, ограничением количества предложения и высокой зависимостью от выхода новых проектов или завершения продаж в уже готовых.

«Последние три года в Санкт-Петербурге прирост классифицированного качественного предложения происходит преимущественно за счет апарт-отелей, что компенсирует сокращение нового предложения классического гостиничного формата, — комментирует Алина Базаева, руководитель департамента исследований Nikoliers в Санкт-Петербурге. — В будущем рынок апартаментов определенно ждет эволюция как в части продукта, так и в части квалификации управляющих компаний. Изначально апартаменты позиционировались как аналог арендной квартиры с понятным стандартом отделки и минимальным сервисом. Сейчас у клиентов есть запрос на полноценный сервис, сопоставимый с гостиничным, организацию питания и обслуживания апартаментов как при краткосрочном, так и при долгосрочном формате размещения».

Отметим, что по данным Nikoliers, рынок классифицированных апарт-отелей превысил 7,5 тыс. номеров. За последние 12 месяцев в сервисных комплексах апартаментов появилось 1,2 тыс. классифицированных номеров категории «три звезды» и более 900 юнитов категории «четыре звезды», а также почти 500 номеров категории «без звезд». В числе открытий — RamadaPlaza by Wyndham Saint Petersburg (4*) и VALO Business (4*) в составе комплекса VALO, Best Western Zoom Hotel (3*), «Avenue Apart на Мужества» (3*) и «АVENUE-APART на Малом» (3*), START («без звезд»), Putilov Avenir (3*), «IZZZI на Банковском» (3*), «Крестовский апарт» (4*). К концу года ожидается запуск первого корпуса We&I Ramada by Vertical в составе проекта Digital Village, а в комплексе VALO откроется ещё три апарт-отеля с разными концепциями. Всё это обеспечит до конца года прирост еще около 2 тыс. номеров.

«Конкуренция растет пропорционально приросту номерного фонда, а ожидания клиентов постоянно повышаются. При этом туристический поток, выбирающий для аренды классифицированные средства размещения — гостиницы и апарт-отели, — на фоне резкого сокращения количества туристов из-за рубежа растет не так быстро, что в будущем может отразиться на заполняемости апартаментов, особенно «в низкий сезон», и соответственно, на доходности для частных инвесторов, — отмечает Алина Базаева. — Сейчас инвесторы чаще всего выбирают проекты с управляющей компанией, уже имеющей в своём портфеле успешно функционирующие комплексы. Компании больше не обещают заоблачную доходность, а показывают реальные цифры. Девелоперы предпочитают создавать так называемые мультиформатные объекты, включающие как апарт-отель, так и лоты для проживания покупателей или самостоятельной сдачи в аренду. За счёт такого способа реализации экономика проекта становится более привлекательной, а управляющая компания имеет возможность постепенно наращивать классифицированный номерной фонд по мере роста интереса к апарт-отелю».