Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Намывные территории: как повышают безопасность проектов?

Новое – это хорошо забытое старое

Намывные территории стали появляться ещё при Петре I. Первыми из них стали – Троицкая площадь, Летний сад, были насыпаны целые пласты искусственных участков — в локации Гутуевского и Канонерского островов, Старой Деревни, Комендантского аэродрома, озера Долгое, острова Декабристов. Петр загорелся идеей увеличить территорию Заячьего острова, что и было воплощено – его растянули на север и на треть его площади на юг.

В середине девятнадцатого века был воплощена строительство зернового Хлебного порта у Александро-Невской лавры. По левому берегу Невы от Обводного организовали портово-железнодорожную точку – с хлебной биржей, Калашниковскими складами и путями для подъезда.

В шестидесятых и семидесятых годах уже двадцатого века разрабатывались крупномасштабные проекты намывных территорий Финского залива – район Лахты, Васильевский остров и территории Юго-Запада.

Вопрос правового статуса

Существуют проблемы имущественно-правового статуса намывного земельного участка, для определения его целевого назначения. Определение правового статуса намывных территорий связано с тем, что в результате их создания происходит преобразование одних природных ресурсов в другие.

Следовательно необходимо рассматривать особенности статуса земель водного фонда и водных объектов.
Земли водного фонда входят в состав водного объекта в силу естественной постоянной связи с поверхностными водами.
При создании намывной территории земли, ранее входившие в состав водного объекта, лишаются естественной постоянной связи с поверхностными водами. Такие земли больше не являются частью водного объекта и не могут рассматриваться в качестве объекта исключительной федеральной собственности.
Но, к примеру, прибрежная акватория Финского залива, является федеральной собственностью, поэтому решение многих вопросов требует не городского уровня, а федерального, ведь согласно Водному кодексу РФ поверхностные воды и земли, покрытые ими и сопряженные с ними (дно и берега водного объекта), рассматриваются как единый водный объект. Именно поэтому право собственности на намывные территории может оспариваться. А вот Ленинградская область включила водный фонд в свои границы, соответственно многие вопросы будут отнесены к ведению субъекта или даже муниципальных образований.

Земельный участок, который образован в области намывной зоны, не связанный с водой, после того, как переходит из состава земель водного фонда в другую категорию уже не подпадает под действие правила об исключительной федеральной собственности. Намывная территория может создаваться также на земельном участке, хотя и сохранившем физическую связь с водой, но не являющемся частью водного объекта и предметом федеральной собственности, в случае его формирования и перевода из состава земель водного фонда в другую категорию земель, что даёт возможность задействовать частный капитал для создания намывных территорий на условиях предоставления земельных участков, выделенных из водного объекта, до проведения работ по намыву.

Цена и качество

По словам председателя Совета директоров ГК «Лидер Групп» Александра Рассудова, намывные территории - очень перспективная и интересная территория. Всем очевидно, что после обеспечения намыва инженерными коммуникациями жилье здесь сильно подорожает. Поэтому те "первопроходцы», которые вложились здесь в квартиры, в последующем значительно выиграют в цене. То, что сегодня можно купить за 70 - 80 тыс. рублей, через пару лет будет стоить в 2 и более раз дороже. Драйвером роста цен, безусловно, станет и ввод ЗСД, поскольку, удобная транспортная доступность - один из важных критериев при выборе жилья. Например, если говорить о проектах нашей компании на намыве, то спрос на квартиры устойчиво высокий. Во-первых, на Финском заливе жилья строится немного. А новые жилые комплексы в сегменте комфорт-класса единичны. Во-вторых, здесь сформировался большой отложенный спрос. Как правило, покупатели квартир — это семейные люди, которые любят Васильевский остров. Они не хотят менять локацию проживания, но мечтают жить в новом современном доме.

Спросом пользуются квартиры на верхних этажах с видами на Финский залив и центр города. Популярны квартиры с кухнями-гостиными. Одинаково востребованы, как студии и однокомнатные, так и 2-х и 3-х комнатные квартиры для проживания семьи.

Намывной проект «Остров Федерация» ушёл на дно, даже не начав реализовываться

Одним из самых дорогостоящих и нереализованных проектов в акватории Сочи с применением технологии намывных зон планировался стать к Олимпиаде «Остров Федерация». На него должны были потратить более 155 млрд. руб. (!). Но проект закрыли и гигантские инвестиции не привлекли. Идея предполагала создание жилых и коммерческих площадей до 700 тыс. м², на острове должны были проживать около 20 тысяч человек.

Технология и безопасность

На намывных территориях строят долго и даже не потому, что процесс усложняется созданием всей инфраструктуры инженерных сетей, но и в силу того, что этого требует сам процесс технологии строительства. Согласно технологии уплотнения песка, после того, как вода уходит, необходим, как минимум, полугодичный перерыв, чтобы начинать строительство объектов.

Для того, чтобы нагрузка на почву, которую намыли не была чересчур высокой от построенных зданий, используются глубокие сваи, которые уводятся ниже намывного грунта.

Для образования новых земельных территорий зачатую используются донные грунты, на которых нет слоя почвы, а следовательно не сможет появиться растительность.
Поэтому, застройщику придётся дополнительно озаботиться мерами по озеленению намывных территорий.
Появление и использование новых приёмов и механизмов намыва позволяют обратить внимание на качество строительство и его экологичность, ведь экологи убеждены, что подобного рода деятельность негативно сказывается на загрязнении вод и окружающей среды.

Для того, чтобы усилить меры безопасности проектов на намывных территориях необходимо проводить постоянный мониторинг состояния участка на предмет появления подземных водных объектов. Т.к. их возникновение может привести к обрушению возведённых на намывной территории зданий.
В настоящее время в ст. 47 Градостроительного кодекса РФ не предусмотрены особые требования к инженерным обследованиям и изысканиям для подготовки проектной документации, несмотря на то, что в Санкт-Петербурге размеры намывных территорий составляют сотни гектар. Комментирует председатель Совета директоров ГК «Лидер Групп» Александр Рассудов: «Специфика возведения здания на намыве включает сложные подготовительные работы по устройству котлована, забивке свай, дренаж почвы, геологические и экологические изыскания и т.д. Все это нужно учитывать, чтобы строящийся дом был комфортным для проживания. Так для ЖК «Капитан Немо», который наша компания реализует, на намыве была выбрана кирпично-монолитная технология с устройством навесного вентилируемого фасада, что обеспечивает дому повышенную тепло- и шумоизоляцию, долговечность и прочность».