Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Рынок строительства жилья после 1 июля 2018 года – развитие или стагнация?

Деловой завтрак в рамках XI конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области прошел 18 мая в ресторане Ragu. Представители органов исполнительной власти, общественных объединений, крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области, банков, работающих с ипотекой, ведущие эксперты обсудили влияние на рынок недвижимости последних изменений в 214-ФЗ и их последствия для всех участников процесса долевого строительства.

Председатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Юрий Грудин отметил, что основные положения принятого в прошлом году 218- ФЗ вступают в силу с 1 июля нынешнего года. Что будет с рынком недвижимости дальше - эта тема всех волнует. Как дополнительные требования к застройщикам повлияют на объемы строительства и цену квадратного метра? Грозит ли монополизация строительному рынку? Можно ли прогнозировать уход с рынка части мелких и средних застройщиков и сокращение предложений, и так далее.

Изменения на рынке принесут и новые возможности, которыми участникам рынка важно воспользоваться.

Алексей Белоусов, генеральный директор CРО А «Объединение строителей СПб» отметил, что если посмотреть на ситуацию объективно и сосчитать количество выданных за последнее время разрешений на строительство, то понятно, что ожидать каких-то резких изменений на строительном рынке с наступлением 1 июля - срока перехода к проектному финансированию - не стоит. Переход будет постепенным, потому что застройщики постарались получить разрешений на несколько лет вперёд, и будут еще достаточно долго работать по старым правилам.

У строителей всё же остается надежда, что откровенные «ляпы» при подготовке окончательной редакции закона всё-таки будут устранены. Однако, чтобы проработать поправки в 214-ФЗ до начала парламентских каникул, у строительного сообщества будет очень короткий промежуток времени, который нельзя упустить.

Олег Бритов, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга, вице-президент РСС по Северо-Западному Федеральному округу уточнил, что союз будет настаивать, чтобы все петербургские эксперты вошли в экспертную группу при Минстрое, и при подписании закона были учтены принципиальные региональные поправки. Дело должно сдвинуться, потому что иначе невозможно будет выполнить президентский указ о строительстве к 2024 году 120 млн кв. м жилья.

Елена Бодрова, исполнительный директор НП «Российская Гильдия управляющих и девелоперов» заметила, что внесенные поправки по защите прав дольщиков не преследуют интересов уже обманутых дольщиков. С 1 июля юридически органам власти невозможно будет к решению их проблем привлекать других застройщиков. Кроме того, остаются нерешенными проблемы дольщиков, которые заключали договоры не по 214 ФЗ. Проблемы комплексного освоения территорий коснутся больше не Москвы и Петербурга, а регионов, где нет такой ресурсной базы. По большому счету, драйвером создания комфортной среды для проживания является строительная отрасль. Если новые условия застройщикам будут неинтересны, то надо закладывать эти деньги в бюджете. Больше для строительства школ, детскиз садов и проч. их взять негде. Безусловно, надо создавать экономические и првовые условия для успешной работы застройщиков. Тогда и обманутых дольщиков не будет.

По прогнозу Николая Гражданкина, начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой», резкого роста цен на недвижимость не произойдет. Сейчас формируется большой объем предложений, застройщики пытаются получить как можно больше разрешений на строительство, чтобы остаться в рамках ранее действующей редакции 214-ФЗ. Предложений много, однако покупательская способность граждан не растет. Потребители ждут, что снизятся цены и упадут проценты по ипотеке. Этого не прозойдет, потому что по разным причинам растет и себестоимость строительства. Еще дороже будет продажа готового жилья. Кроме того, при проектном финансировании из действующих инструментов останется только ипотека, популярная сейчас рассрочка станет невозможной.

При продаже готового жилья застройщики автоматически выходят на вторичный рынок, и возникает конкуренция с уже сложившимся рынком вторичной недвижимости города.

Сопредседатель Оргкомитета конкурса Олег Островский отметил, что за первые месяцы 2018 года застройщиками получено в пять раз больше разрешений на строительство, что за такой же период прошлого года. За первый квартал этого года на 82% выросло число граждан, кто покупал квартиры на первичном рынке с помощью ипотеки. Ждет ли рынок затоваривание?

Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь» заметил, что появлению поправок способствовал всплеск интереса к рынку долевого строительства со стороны СМИ, которые последние два года активно обсуждали проблемы дольщиков, в первую очередь пострадавших от недобросовествных застройщиков. Это и явилось одной из причин популистских решений властей в предвыборный период. Они были приняты жёстко, быстро, без анализа и прогноза последствий. За последние пять лет обманутых дольщиков меньше не стало. Главным двигателем развития городов являются застройщики, но в последнее время все их силы и энергия уходят на то, чтобы приспособиться к изменениям и пытаться удержать проекты в рамках положительной рентабельности, не сильно ухудшая их потребительские свойства.

Что касается будущего, то рынок будет продолжать работать по старым правилам. Новых объектов, получивших разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, будет считанные единицы. По ним будут работать или мелкие и средние застройщики, которые не смогли сделать больщие запасы, или землевладельцы, не успевшие получить разрешительную документацию. Они будут вынуждены вместе с банками принимать и совершенствовать новые правила игры на рынке. И кто раньше начнёт, тот и выиграет. Есть опасения, что крупные застройщики не будут «мариновать» разрешения, полученные на два-три года. Такие объекты окажутся на рынке, что повлечёт за собой колоссальное затоваривание. С учётом низкой платежеспособности (до 20% приходящих к нам покупателей вообще не имеют денег на первоначальный взнос), превышение предложения над спросом в ближайший год будет огромным. Если раньше на одну квартиру был один покупатель, то сейчас один покупатель на две квартиры.

Покупатель имеет возможность ходить, выбирать, думать и не торопиться с приобретением жилья, потому что предложений много, цены не растут, а ставки по ипотеке падают. В ближайшие год-два скорость принятия решений будет уменьшаться, а финансовое положение застройщиков ухудшаться. Это приведет к тому, что сильные выживут, а слабые уйдут.

Выявилась еще одна нехорошая тенденция - разрешения до 1 июля получаются в форсированном режиме, от чего страдает качество проектов. Рост цен на рынке недвижимости в ближайшее время, по мнению Ольги Копейкиной, директора по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест», не превысит уровень инфляции, поскольку предпосылки к росту реальных денежных доходов населения отсутствуют. Все меньше покупателей, кто с лёгкостью находит деньги на первый взнос по ипотеке, всё больше тех, кто собирает необходимую сумму из субсидий, кредитов и денег, занятых в долг у родственников. Чтобы увеличить спрос на рынке недвижимости кратно, нужно снизить цены на квартиры на 30-40%, потому что в пределах тех скидок, что могут предоставить застройщики масс-маркета, эластичность спроса незначительна. Некоторые застройщики в попытке справиться с разнонаправленными трендами - ростом себестоимости и снижением цен за счет скидок - сами начинают экономить на материалах и благоустройстве территории. Если же нестабильность спроса заставит застройщика перенести срок передачи квартир на пару-тройку месяцев - то объем предъявленных дольщиками пеней и штрафов может существенно подкосить его финансовые результаты.

Светлана Пчелкина, начальник управления долевого строительства Комитета по строительству уточнила, что сейчас отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства в КС предоставляет 230 застройщиков в отношении более 500 объектов, из них 199 реализуют инвестиционные проекты по строительству жилья. В прошлом году их было 216, из которых 193 привлекали денежные средства к строительству жилья. В этом году, по данным Росреестра, заметен активный всплеск количества первых зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, что подтверждает стремление застройщиков не только получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, но и желание зарегистрировать первый договор.

В ближайшее время планируется принятие нового приказа Минстроя России об утверждении формы и порядка предоставления застройщиками отчетности, связанной с привлечением денежных средств участников для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Новая отчётность будет дополнена разделом, касающимся примерного графика реализации проекта строительства.

Обязательным теперь является размещение застройщиками информации о проекте в Единой информационной системе жилищного строительства - о разрешении на строительство, о правах на земельный участок, фотографии объекта, об отчислениях в Фонд защиты граждан-участников долевого строительства и пр. При несоблюдении этих требований на застройщиков будут накладываться административные взыскания.

По проблемным объектам с 30 июня 2017 года Минстрой России новым приказом пересмотрел критерии признания граждан пострадавшими и порядок включения их в реестр пострадавших граждан. В связи с ужесточением требований к критериям реестр практически не пополняется (за 2018 год в реестр было включено всего 12 граждан). В настоящее время в нем находится 1476 граждан, чьи требования остаются неудовлетворенными. Значительная часть проблемных многоквартирных домов в последнее время была введена в эксплуатацию (в 2017году - 33 проблемных многоквартирных жилых дома общей площадью жилых помещений более 500 тысяч кв. м, количество квартир - более 10 600).Сейчас в списке проблемных остается 18 объектов, включающих в себя 39 многоквартирных домов.

«ГК «БФА-Девелопмент» готово к законодательным изменениям, рассказала Елена Коваленко, начальник отдела маркетинга и рекламы компании.

- Будем работать в соответствии с новыми требованиями. Считаем, что времени, отведенного на переход к проектному финансированию, достаточно.

- Сейчас продажи идут с небольшим ростом с января 2018 г., количество сделок увеличивается по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Цены повышаем планомерно по мере роста готовности домов. Предполагаем, что сразу после вступления в силу поправок к 214-ФЗ, предложение на рынке сильно не изменится. Объекты по новым правилам будут постепенно поступать в продажу и уровень цен в них будет лимитироваться конкурирующим предложением. По мере замещения предложения новыми объектами цены, несомненно, будут увеличиваться, поскольку будут включать в себя дополнительные издержки.

- Новые проекты БФА-Девелопмент будут выводиться в продажу согласно планам компании. Мы всегда тщательно прорабатываем проекты, качество прежде всего.

Екатерина Синельникова, руководитель бизнеса ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург» рассказала, что уже более полутора лет банк занимается вопросами эскроу-счетов. Год назад приступили к разработке данного продукта для вторичного рынка и успешно запустили его в действие. Физлицо может обратиться в банк, и по эскроу- счёту бесплатно провести свою сделку. Это понятная, доступная услуга для потребителей, простой договор и много преимуществ, в частности, страхование сделки в АСВ. Эскроу-счета для юридических лиц пока банк не предлагает, ожидая изменений в действующее законодательство и нормативные акты.

Сейчас идут активные консультации с застройщиками для отработки новых схем, с учётом опыта использования аккредитивов.

Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнёрами по ипотеке филиала «Северо-Западный банк «Открытие» уточнила, что банк подготовлен к переходу на эскроу-счета. У него в инструкциях по ипотечному кредитованию прописан подробный механизм, отработаны вопросы проектного финансирования жилищного строительства. С 1 июля никто не побежит открывать эскроу-счета. В соответствии с дорожной картой будет определённый переходный период, и только к декабрю 2020 года должен завершиться переход на заключение всех договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов, в отношении которых договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен после 1 июля 2019 г., с использованием механизма счетов эскроу и (или) специальных счетов для расчетов по договорам участия в долевом строительстве (прогнозная доля таких договоров должна составить не менее 95% общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве по итогам за IV квартал
2020 г.).

Такая схема - плюс для дольщиков, поскольку они понимают, что их деньги никуда не денутся, вне зависимости от того, будет ли жив застройщик и достроен объект. Но и для застройщиков в этой схеме есть положительные моменты. Все-таки проектное финансирование предусматривает стабильное кредитование банками, что положительно скажется на соблюдении сроков строительства.

Михаил Тимофеев, начальник отдела по малому и среднему бизнесу Северо-Западного филиала ОАО АКБ «РОСБАНК» также отметил, что эскроу-счета - это прозрачный и понятный инструмент расчетов при сделках на вторичном рынке. Что касается использования таких счетов в новостройках, то банк также ждет изменений в законодательстве, утверждения дорожной карты и соответствующих нормативов, но уже сегодня прорабатывает механизмы взаимодействия в рамках проектного финансирования с участниками долевого строительства и строительными компаниями.

В бизнес-завтраке приняли участие представители Комитета по строительству Санкт-Петербурга, СРО А «Объединение строителей», Российской гильдии управляющих и девелоперов, Союза строительных организаций и объединений, строительных компаний «Петрополь», «Ленстройтрест», «БФА-девелопмпент», группы компаний «Пионер», ИСК «Отделстрой», банков «Санкт-Петербург», DeltaCredit и «Открытие», ведущих средств массовой информации.

Организаторы бизнес-завтрака:
Комиссия по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, PROESTATE Events, Academy of Real Estate (ARE), Большой Сервер Недвижимости, НП «Российская Гильдия управляющих и девелоперов».

Оператор бизнес-завтрака:
ARE

Бизнес-завтрак прошел в рамках XI общественного независимого конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

С 10 мая стартовал его первый этап, интернет голосование на сайтах doveriekonkurs.ru и bsn.ru по единым правилам: 1 ip-адрес - 1 компания - 1 голос, - и спискам.

На потребительское голосование на начало мая 2018 года представлено 153 участника, из них 51 - это построенные в 2016-2017 годах жилые комплексы в четырех классах.

Конкурс проводится в семи номинациях:

• «Строительная компания, пользующаяся наибольшим доверием потребителей на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области»
• «Риэлторское агентство, пользующееся наибольшим доверием потребителей на рынке Санкт-Петербурга»
• «Ипотечный банк, пользующийся наибольшим доверием потребителей на рынке Санкт-Петербурга»
• «Лучший реализованный проект жилого комплекса класса «стандартное жилье» в Санкт-Петербурге»
• «Лучший реализованный проект жилого комплекса комфорт класса в Санкт-Петербурге»
• «Лучший реализованный проект жилого комплекса бизнес и элит классов в Санкт-Петербурге»
• «Лучший реализованный проект жилого комплекса класса «стандартное жильё» и комфорт класса в Ленинградской области».

Реестр участников сформирован Оргкомитетом. Подача самостоятельных заявок для участия в конкурсе продлится до 1 июля 2018 года.