Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Парадокс локаций приКАДья

Консалтинговый центр “Петербургская Недвижимость” выявил популярные локации у покупателей жилья на первичном рынке Петербурга и пригородов. Десятку самых востребованных территорий возглавил поселок Мурино. По оценке аналитиков, за первое полугодие 2017 года здесь был заключен максимальное количество сделок – 15% от всех заключенных договоров за этот период по городу и области. За шесть месяцев было продано более 6 200 квартир в строящихся домах в районе метро «Девяткино». В Мурино и самый низкий средний бюджет покупки – 2,4 млн руб. В Усть-Славянке этот показатель составил 2,8 млн. Рублей. В Кудрово средняя сумма сделки – 3 млн. рублей.

Тем временем все чаще в СМИ и на мероприятиях различных уровней можно услышать далеко нелицеприятные мнения о данных локациях. Некоторые риэлторы в противовес исследованию консалтингового центра отмечают, что покупатели стали более требовательны к выбору жилья и, приходя в агентство недвижимости, сразу заявляют “Нам только не в Девяткино/Мурино!”. Однако, исходя из аналитики “Петербургской Недвижимости” именно в этих локациях самый большой объем сделок. С чем связан данный парадокс, есть ли приемлемая альтернатива данным территориям и сохранят ли территории массовой застройки в приКАДье лидирующие позиции мы спросили у экспертов рынка.

Исполнительный директор АН “ДОМПЛЮСОФИС” Юлия Роженцева

На мой взгляд, задача консалтингового центра создавать информационный фон и продвигать продажи в той локации. Жилье в Мурино на сегодняшний день действительно покупается за счёт своего чека… но это только подчёркивает безвыходность потребителя. Нет денег, но нужна квартира - значит Мурино, все остальные локации "не по карману". Мы считаем, что в настоящее время лидирующие позиции и покупательский спрос в Девяткино, Мурино и т.д. поддерживается доступностью цен и большим предложением. Хотелось бы верить, что рациональный покупатель начнёт мыслить глубже, что приведёт к развитию интереса к новостройкам в городской черте, например, к жилью, которое появляется на бывших промышленных территориях Петербурга. Приемлемой и доступной по цене альтернативой новостройкам локаций приКАДья можно назвать жилые комплексы Невского района, в области Рыбацкого, Приморский район за Шуваловским. Сейчас там старт продаж от 1,6млн рублей. Привлекательность же района Мурино заключалась в доступности и не застроенности, эти обстоятельства уже не изменить, но улучшить привлекательность, конечно, возможно. В частности, построить дороги (развязки въезд-выезд, расширить межквартальные проезды, продумать и улучшить логистику внутри кварталов Мурино).

Генеральный директор агентства недвижимости “Невский Простор”, Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер

На наш взгляд, основным конкурентом массовых локаций, таких как Мурино, является намыв Васильевского острова, несмотря на то, что это центр города. В перспективе эта локация будет даже более интересна рынку и покупателям. Касаемо территорий приКАДья, со временем подобные локации обрастут инфраструктурой и станут более удобными для жизни. Основной плюс Девяткино — наличие станции метро. В связи с тем, что в этой локации очень большой объем предложений, заключается и большое количество сделок. Думаем, что какую-то часть покупательского внимания могут занять и проекты-миллионники, которые располагаются в черте города в бывших промышленных зонах.

Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин

Большой объем сделок обеспечивается в данной локации большим объемом предложения, низкими ценами и высокими скидками. На такой продукт всегда найдется покупатель – молодые семьи, студенты, приезжие из других регионов, кому нужно свое жилье по минимальной стоимости, желательно не дороже 1,5 млн. рублей. Всё остальное для них уходит на второй план. Остальные же покупатели, которые основываются в своем выборе не только на цене, но и на качестве жизни, обходят Мурино/Девяткино стороной. Потому что данная локация уже давно стала синонимом неразрешимого транспортного коллапса, отсутствия социально-бытовой инфраструктуры и мест для прогулок и отдыха. Даже среди инвесторов это место уже не пользуется спросом. По причине избыточного предложения на первичке и вторичке здесь не так просто сдать квартиру в аренду или продать ее. У нас были клиенты, которые хотели продавать свою квартиру в Мурино и купить квартиру в «Новом Оккервиле», так им пришлось продавать свою готовую квартиру в Мурино даже дешевле, чем они заплатили за нее на этапе строительства.

Руководитель отдела маркетинга и связей с общественностью MASTER Девелопмент Ольга Баранова

Высокие продажи поддерживаются низкими ценами и близостью к городу, несмотря на затруднительную транспортную обстановку. А негативные отзывы мы слышим от людей, которые уже пожили там и не получили ни инфраструктуры, ни дорог, ни банально заявленного в буклетах качества ЖК. И в любом случае девиз «лучше плохая, но своя» всегда будет актуален. Думаю лет через 5 районы Мурино и Девяткино либо окончательно превратятся в гетто, либо начнут потихоньку наращивать инфраструктуру и тогда может быть у них есть шансы. Поля когда-нибудь закончатся, ведь популярность их обусловлена наличием метро, а участков в 20 мин доступности уже практически не осталось. Альтернатива всегда есть. Направление Янино, Колтуши тоже не может похвастаться инфраструктурой, но и не так застроено пока, юг города имеет перспективы. Но все же из комплексного освоения полей хочется выделить Кудрово, как наиболее удачный пример застройки «полей».

Генеральный директор ЗАО «Инвестторг» (застройщик трёх жилых комплексов в Кудрово и дома бизнес-класса на Днепропетровской улице) Игорь Новгородский:

Не могу сказать, что популярность пригородных территорий идет на спад – мы по своим комплексам в Кудрово отмечаем стабильный интерес со стороны покупателей. Часто люди сравнивают Мурино и Кудрово, и в итоге выбирают юг города. На вопрос почему, отвечают, что район больше похож на городской, более благоустроенный и зеленый. Это действительно так. Говорить о затоваривании рынка рано. Спрос на жилье у россиян до сих пор не удовлетворен, и жилищный вопрос входит в тройку самых приоритетных в семье. Люди покупали и будут покупать квартиры вне зависимости от их локации. Учитывая, что квартиры в пригородных территориях доступнее большинству населения, то спрос на них будет только увеличиваться. Неудивительно, если через 5-10 лет районы приКАДья станут частью города. Приведу параллель – в XIX веке территория от площади Восстания и до Александро-Невской лавры считалась окраиной и была заселена беднотой. К концу XIX века там уже жили писатели, художники и другие творческие личности. А сейчас это самый центр Петербурга, где цена квадратного метра зашкаливает. Девелоперам Мурино нужно позаботиться о решении инфраструктурных вопросов. Дом строится 3 года, а люди живут в нем всю жизнь, каждый день ездят на работу, гуляют с детьми и т.п. Им важно наличие мест для отдыха в непосредственной близости от дома, школ и детских садов, удобных дорог. Если необходимая инфраструктура будет построена, то привлекательно покупателей к данной локации вырастет.

Девелопер и инвестор проекта «Прибрежный квартал» Михаил Голубев

Главный критерий для покупателя недвижимости эконом-класса - цена квадратного метра. Поэтому, какой бы привлекательностью не обладала данная локация, даже если это популярность со знаком "минус", люди будут покупать там, где дешевле. К тому же Девяткино - это своеобразный логистический хаб района, там есть и метро, и ж/д станция с электричкой, поэтому добраться до центра города оттуда не проблема. Электричка есть и в Шушарах, существуют перспективы на строительство метро в Кудрино. Поэтому нельзя говорить, что эти районы сильно отрезаны от города, а, значит, продаваться квартиры там будут еще долго. Однако может возникнуть ситуация, когда там будет увеличиваться количество компаний-банкротов и замороженных строек. Это может произойти уже летом будущего года. А лет через 10-15 в этих районах может возникнуть гетто. Основой же доктриной развития Санкт-Петербурга сейчас должно стать развитие "серого пояса", правильное использование развитой городской ткани. Растягивать Петербург в Ленинградскую область нет никакого смысла - ни политического, ни экономического. Необходимо здоровое качественное городское уплотнение.