Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Алексей Слокотович: Собственник и инвестор коммерческой недвижимости должны готовиться к тому, что доходы будут уменьшаться, а расходы возрастут

Алексей Слокотович

исполнительный директор риэлторской компании «Русский Дом»

Как чувствует себя рынок коммерческой недвижимости Северной столицы, какова реальная доходность от инвестирования в апартаменты и могут ли международные мероприятия повлиять на процентные ставки порталу «Разумная Недвижимость» рассказал исполнительный директор риэлторской компании «Русский Дом» Алексей Слокотович.

Алексей Николаевич, как можно охарактеризовать основные предложения, которые в настоящее время присутствуют на рынке коммерческой недвижимости?

Предложений нет. Рынок коммерческой недвижимости живёт надеждой. Такая ситуация наблюдается в виду того, что ожидания продавцов превышают возможности покупателей. Сделок объективно мало. Коммерсанты, у которых была острая необходимость в быстрой реализации своих объектов - либо их реализовали, либо объявили себя банкротами. На рынке остались только те предложения, которые выставлены за определённую стоимость. Продавцы уже, как правило, не идут на уступки и откровенный демпинг. Сейчас собственники либо продают по своим правилам, либо не выходят на сделку. Однако однозначно сказать, что сделок нет - нельзя. Единичные сделки происходят, но в том случае, когда покупатель готов приобрести объект по более высокой стоимости, а не по той, которую еще в обозримом прошлом считали приемлемой.

Более того, покупатель готов на некий обман, который ему навязывает продавец - он готов поверить в прибыль от вложения в 12% годовых, которые в действительности, как выясняется позже, приносят 6%.

Речь идёт про доходные программы апарт-отелей?

И про них тоже. Ажиотаж вокруг апартаментов мне непонятен. Управляющие компании предлагают доходные программы и сулят 12% годовых, аргументируя выгодность предложения только тем фактом, что апартаменты имеют статус нежилых помещений. Якобы поэтому такие вложения наиболее прибыльны. Я не понимаю подобных заявлений на уровне хотя бы элементарной логики.

Как вы оцениваете реальную инвестиционную привлекательность апартаментов?

Чистая прибыль от вложения в апартаменты может составить 4% годовых. Такой процент получается из стандартного расчета, когда из общей прибыли вычитаем налоги, 6% предпринимательских, стоимости клининга, восстановительного ремонта, зарплату управляющего.

Проблема в другом - собственники апартаментов намеренно завышают процент доходности, при этом обрисовывая картину во вполне реалистичном ключе. Ведь если у тебя в управлении 500 апартаментов, из них всегда можно сделать красивую статистическую выборку.

То есть в одном апарт-комплексе разные апартаменты могут приносить разный доход?

Апартаменты имеют разную заполняемость в одном комплексе. Мне сложно поверить, что апартаменты YES на проспекте Просвещения заполнены на 95%. Вероятно, это выборочная аналитика. Поясню, в статистику мы включаем некий хороший пул выборки, и вот из них 95% - заняты. Сколько же на самом деле эти 95% из 100% реально существующих апартаментов в комплексе, никто не знает.

Мне, как бизнесмену и человеку, занимающемуся недвижимостью, сложно понять, зачем платить 30 тысяч рублей за помещение площадью 23 квадратных метра, когда можно гарантированно снять полноценную однокомнатную квартиру на Парнасе за 20 тысяч рублей, а в Юбилейном квартале - за 15 тысяч рублей.

Возможно здесь дело непосредственно в самом позиционировании апартаментов и желании людей быть более «современными» и «трендовыми». Клиентам хочется ощущать себя более респектабельными: приходить в красивый офис, баловать себя кофе и круассаном с утра в общем кафе, знать, что в апартаменте запланирована уборка, а внизу предусмотрена прачечная.

Это современный буржуазный лоск, во многом навязанный маркетологами извне. Продажа, построенная на эмоции. Но как мы знаем, люди руководствуются эмоциями ровно до тех пор, пока их жизнь не заставит и не научит считать. Когда это произойдёт, ситуация с апартаментами изменится.

В Петербурге традиционно ежегодно проводится много больших деловых мероприятий, в том числе и федерального и международного уровней. На днях прошел Петербургский международный экономических форум. В середине июня стартует Чемпионат мира по футболу. Данные мероприятия каким-либо образом отражаются на рынке коммерческой недвижимости?

На этот счёт бытуют полярные мнения. Зависит от сегмента. На апартаменты проводимые мероприятия влияние оказывают. Но надо понимать, говоря о мероприятиях, что речь идёт только об аренде и только о сегменте, где живут люди. Могу сказать по опыту компании «Русский Дом», в некоторых своих объектах (прим.: в управлении компании находятся собственные апартаменты) в преддверии мундиаля мы подняли цену в три раза. Ожидаем, что только за июнь доход от сдачи превысит совокупную прибыль за период с октября по март.

В сегменте аренды небольших площадей под магазины мы наблюдаем иную картину. Во время проведения мероприятий и в летний период арендаторы любят просить скидку.

Стоимость максимально повысилась во время проведения мероприятия. Чего ожидать дальше: плавного снижения?

Будем в ручном управлении регулировать цену в зависимости от того предложения, которое есть на рынке. Мы говорим только про аренду. На покупку ничего не влияет, кроме общего настроения и альтернативных предложений на рынке.

После трагических событий в Кемерово на федеральном уровне много говорили о необходимости переноса кинотеатров и детских игровых комнат на первые этажи торгово-развлекательных комплексов и даже подготовили соответствующий законопроект. На ваш взгляд, насколько он реалистичен? Будет ли инициатива претворена в жизнь?

Я надеюсь, что здравый смысл возобладает, и данный законопроект отклонят, а инициатива не будет претворена в жизнь. Позиция «Спасём детей - задушим взрослых» - выглядит не менее бесчеловечной. Получается, на первом этаже люди первого сорта, а на третьем - третьего?

Теоретически возможно ли осуществить перенос помещений в формате существующего комплекса?

У меня есть знакомый, который всю жизнь занимался строительством, я часто с ним советовался по вопросам перепланировок. Он всегда говорил: «можно всё, вопрос только, во что нам это обойдётся». Поэтому никакой проблемы нет. Можно всё, но выживет ли после перепланировки собственник этого торгового комплекса... Может, проще будет закрыть торговый центр, вывести людей на безопасное расстояние и взорвать, получить страховку, чтобы не заниматься этим переносом?

Что ждёт коммерческую недвижимость в обозримом будущем? Ваши прогнозы.

Собственник и инвестор должны готовиться к тому, что доходы будут уменьшаться, а расходы напротив - возрастут.

Может быть, тогда нет смысла и инвестировать?

Смысл есть. Активная инвестиция имеет неоспоримый плюс - хотя бы потому, что она коммерческая, как мы уже знаем (смеётся). А если серьёзно, в инвестировании есть составляющая, которая зависит от вас. С моей точки зрения, это главный плюс. Это как если сравнивать и выбирать между машинками и американскими горками. Вторые вроде интереснее, но, если вдруг там, наверху, у тебя прихватит сердце, никто останавливать аттракцион не будет. Машинкой же ты управляешь сам. Поэтому осознание того, что ты можешь как-то влиять на ситуацию - не факт, что хорошо, но как-то - уже достаточно для того, чтобы это выбрать.

Т.е. если мы разумно влияем на процесс, то доходность от коммерческой недвижимости действительно выше. 6% - это хороший депозит. В каких-то особо прекрасных случаях будет 8%. Если поднапрячься, сократить издержки и повысить доходность, то будет 9-10%. Это нормальная доходность. Заработать 25% годовых - невозможно, это рушит всю экономику.

Какой сегмент коммерческой недвижимости, по-вашему мнению, будет развиваться интенсивнее остальных?

Это зависит не от сегмента, а от конкретного предложения. Апартаменты, расположенные в прекрасной локации и с отсутствием гигантского количества альтернативных предложений, наверное, будут востребованы. А вот магазин, находящийся в населённом пункте в области, в котором закрывается градообразующее предприятие, будет неудачным вложением. В любом случае, коммерция - это индивидуальный продукт.

Поэтому вопрос - не в направлении, а в данном конкретном предложении. Ведь покупка машиноместа тоже может быть прекрасной инвестицией.