Инвестиции в коммерцию: условия рентабельности

Инвестиции в коммерческую недвижимость считаются более доходными по сравнению с вложениями в жильё. Однако любые операции с помещениями, предназначенными для ведения бизнеса, как правило, сложнее, чем с жилой недвижимостью, поэтому требуют более высокой квалификации инвестора. «Разумная Недвижимость» обсудила нюансы подобных инвестиций с профессионалами рынка.

Динамика доходности

Для начала разберёмся, какую доходность могут принести вложения в коммерческие помещения в Петербурге.

По подсчётам генерального директора агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП) Александра Гиновкера, жильё приносит около 5% годовых, а доходность от вложений в коммерцию находится на уровне 10% и выше.

- По нашим наблюдениям, за последние несколько лет резких изменений динамики доходности на рынке не было. Хотя появились предложения, которые относятся к апартаментам для сдачи в аренду. По некоторым таким предложениям застройщики в рекламных сообщениях обещают доходность до 17% и даже до 20%. Такой прибыли ранее не предлагали, - добавляет он.

Эксперт по коммерческой недвижимости, менеджер ООО «АЛЕКСАНДР Недвижимость» (компания - член АРСП) Елена Бушурова считает, что несколько лет назад ситуация стала меняться в худшую сторону.

- Ещё совсем недавно инвесторы активно приобретали нежилые помещения, ведь ставки на аренду такой недвижимости гораздо выше, чем на квартиру. Однако арендаторы стали быстро съезжать, а ставка - меняться в меньшую сторону. Если год назад покупатель запрашивал объект с окупаемостью 9 лет, то сегодня в основном рассматривают варианты с окупаемостью не более 8 лет, - говорит эксперт.

Оптимальный формат

Какой же формат коммерческой недвижимости оптимален по соотношению сложность / риски / доходность?

- Считается, что наиболее выгодны и безопасны вложения в объекты стрит-ритейла небольшой площади (до 50-100 кв. м), которые расположены в проходных местах. Перспективны также вложения в помещения большей площади, которые пригодны для размещения продуктовых сетей, - комментирует Александр Гиновкер.

Сегодня также наблюдается интерес покупателей к офисным помещениям высоких классов. Этот сегмент испытывал после кризиса определённые трудности. Новая волна спроса во многом связана с переездом структур «Газпрома» в Петербург.

- Говорить о том, что именно будет востребовано завтра, сложно. Но, прежде всего, потенциальный покупатель нежилого помещения должен знать и понимать, для какого вида деятельности может подойти то или иное помещение. Самые дорогие по ставке помещения – торговые, но не каждое помещение годится под эти цели. Должны быть соблюдены определённые условия: проходное место, витринные окна, и другое, - рассказывает Елена Бушурова.

Грамотный выбор

Чтобы рентабельность инвестиций была высокой, выбирать объект нужно со всей тщательностью. Риэлторы любят говорить, что при выборе недвижимости важны три фактора: место, место и ещё раз место. Однако в случае с коммерческими помещениями локация - это ещё не всё. Порой арендные ставки на помещения, находящиеся в одном районе, квартале и даже одном доме, могут существенно различаться.

- Безусловно, играет роль и проходимость. Например, арендные ставки в фасадных и дворовых помещениях различаются в разы. Если арендная ставка для дворового помещения находится на уровне менее 1000 рублей, то ставка для фасадного помещения в этом же доме может быть на уровне 2000-3000 рублей за квадрат. Так же значимы и соседство, конкуренция, наличие витринных окон, этаж (подвал, цоколь, первый), вход, - отмечает Александр Гиновкер.

По словам Елены Бушуровой, если инвестор решил приобрести формат стрит-ритейла, то ему стоит иметь в виду, что, например, помещение, которое находится во дворе, под торговлю не подойдёт. И ставка у него будет на уровень меньше, чем в помещении в этом же доме, но с входом с фасада и витринными окнами.

Советы инвестору

Непрофессиональным инвесторам, имеющим лишь поверхностные знания о коммерческой недвижимости, при выборе объекта вложений не помешает заручиться поддержкой более компетентных людей.

- Если вы сами не являетесь специалистом и хотите зарабатывать на инвестициях в коммерческую недвижимость, то нужно обращаться к профессионалам за помощью - как при покупке, так и при аренде и продаже, - рекомендует Александр Гиновкер.

Елена Бушурова также советует обратиться к специалисту по коммерческой недвижимости. При этом она предлагает инвесторам (особенно иногородним) обратить внимание на сегмент апартаментов.

- Апарт-отели - это тоже нежилые помещения, но доход здесь ежемесячный и контролировать его не надо. Апартаменты берёт в управление компания, которая обслуживает здание, следовательно, вам не надо будет следить за порядком. Ваша задача - получать доход. Таких вариантов пока немного, но они есть, - отмечает эксперт.