Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Оценка квартиры: теория и практика

Одним из важнейших моментов при продаже квартиры является правильное определение цены объекта. Как же следует оценить квартиру, чтобы получить шквал звонков от покупателей?

Эксперты советуют, во-первых, установить адекватную стартовую цену. Это нужно, чтобы протестировать реакцию и спровоцировать интерес покупателей к вашей недвижимости. Окончательная рыночная цена – это та цифра, на которой вы сойдётесь с покупателем и затем укажете эту цифру в договоре задатка.

Во-вторых, сравните цены на рынке квартир вашего микрорайона. Подсмотрите цены в газетах бесплатных объявлений, в интернете, среди листовок, расклеенных на входах в подъезды, на местных форумах, где часто напрямую публикуют свои предложения собственники.

В-третьих, проанализируйте полученные данные о ценах на квартиры и сделайте выводы. К примеру, отберите 10 вариантов квартир с ценами, которые вы нашли. Затем по принципу «золотой середины» вычеркните из списка квартиры с самыми высокими и самыми низкими ценами. Из того, что осталось, вычеркните квартиры, которые находятся в худшем состоянии, чем ваша. Теперь рассчитайте среднеарифметические показатели: суммируйте цены на квартиры, оставшиеся в списке, и разделите полученную цифру на количество квартир в перечне. Чаще и лучше продаются квартиры в пределах средней стоимости.

В-четвёртых, реально смотрите на ситуацию на рынке и ищите только свежие цены. Помните, что цены на недвижимость в интернете и СМИ – это не факты, а скорее радужные ожидания продавцов недвижимости. К тому же цены часто устаревают, поэтому при подборе аналогов старайтесь подбирать предложения квартир без посредников, опубликованные не более месяца назад.

И в-пятых, проведите разведку на местности. Чаще всего продаются квартиры «плюс-минус» в пределах средней стоимости. Но ведь у кого-то квартира будет лучше, у кого-то хуже, а кто-то наверняка завысил цену. Часто бывает, что даже в одном доме цены похожих квартир существенно отличаются друг от друга. В идеале следует лично посетить под видом покупателя пару-тройку квартир из списка, чтобы на деле посмотреть выставленные на продажу похожие варианты. Конкурентов надо знать в лицо.

Однако это теория, а как обстоят дела на практике? Оказывается, не всё так хорошо. По мнению заместителя директора компании «Адвекс – Приморское агентство» Людмилы Ермолаевой, сегодня на рынке Петербурга адекватно оценены лишь единицы объектов, большинство стоит по цене «я так решил». Между тем, как завышенная, так и заниженная оценка влекут за собой одинаковые последствия – зависание объекта.

Генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер согласен с коллегой:

– Переоценка объекта является распространённой ошибкой у самостоятельных продавцов недвижимости на вторичном рынке. Наиболее часто это происходит из-за того, что собственнику сложно посмотреть беспристрастно на свой объект. Последствиями завышения цены может быть отсутствие интереса у клиентов к объекту, а это может привести к срыву встречных сделок.

На стоимость объекта как на первичном, так и на вторичном рынках влияет множество факторов.

– Если говорить о первичном рынке, то большое значение здесь имеет местоположение объекта, – продолжает Александр Гиновкер. – Например, во многом, отталкиваясь от этого параметра, мы можем определить класс объекта, ведь сложно себе представить объект эконом-класса в исторической части Петербурга и объект премиум-сегмента в Мурино. На вторичном рынке на стоимость лота также заметное влияние оказывает местоположение, однако также здесь большую роль играет общее состояние дома, состояние коммуникаций, окружение и наличие социальной инфраструктуры.

Ну и, конечно, найдите грамотного риэлтора и доверяйте ему.

– В моей практике был случай, когда клиент не согласился с моей оценкой, уж больно убедителен был мой «коллега» (агент, с которым он общался раньше), да и сумму комиссионных он озвучил существенно меньше. Клиент, вдохновленный открывшимися перспективами, сбегал, внес аванс на встречную покупку и стал ждать чуда. Чуда не произошло. Спустя два года раздался звонок следующего содержания: «Агент – безответственный человек, я хочу работать с вами, только по цене того агента, ведь я же к вам второй раз обращаюсь, и как постоянному клиенту мне положена скидка. Кроме того, я уже потратил деньги на оплату работы того агента и потерял внесенный на альтернативную покупку аванс, поэтому вы должны дать мне скидку в размере потраченных денег», – поделилась Людмила Ермолаева.

Желаем удачи и продавцам, и покупателям!