Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Dolce vita вне мегаполиса: бизнес и элитка

Категорию покупателей с доходом выше среднего загородные дома интересуют независимо от финансовых кризисов или пертурбаций на рынке. И это одна из причин, почему загородная недвижимость бизнес- и элит-классов считается наиболее устойчивым сегментом.

Тонкая грань

Среди основных критериев, по которым загородный объект можно отнести к категории выше средней, эксперты называют удачное месторасположение и природные характеристики, развитую инфраструктуру, безопасность, транспортную доступность, высокое качество строительства и однородную социальную среду. При этом многие отмечают, что между классами бизнес и элит грань достаточно тонкая.

- Например, с точки зрения транспортной доступности, если время в пути от границы Петербурга до границы ЖК бизнес-класса может быть в пределах одного часа, то до элитной недвижимости недопустимо добираться свыше 40 минут. Также в границах элитных локаций, как правило, нет производственных структур, заброшенных промзон или заболоченных, неухоженных участков. Качество дорог тоже имеет значение. Наличие береговой зоны или водоёма в шаговой доступности присуще, скорее, ЖК класса элит. Благоустроенная внутренняя территория, круглосуточная охрана и отдельное внимание вопросам комфорта и безопасности присуще обоим классам жилья. Наличие рекреационных зон, досуговых мест общего пользования, парковок для гостей может значительно повысить статус посёлка. Кроме того, есть и формальные критерии по плотности застройки. Как правило, в посёлке класса элит должно быть менее 60 домов, в классе бизнес - не более 120 домов, - комментирует генеральный директор ЗАО «Стройкомплекс XXI» (ЖК «Аллегро-Парк») Владимир Набокин.

Директор по продажам компании «ФАКТ» Сергей Балуев считает, что к сегменту элит можно отнести только полностью готовые посёлки. Отличает их внимание к деталям, высокий клиентский сервис и ценовая политика. Всё это дополняется гармоничной архитектурной стилистикой проекта и качественными коммуникациями и инфраструктурой.

А вот руководитель экспертного бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский считает, что бессмысленно делить рынок «по совершенно туманным и спорным категориям - бизнес, элит и прочее».

- Мы делим каждый сегмент условно на верхнюю, среднюю и нижнюю ценовые категории. Делим исходя из сугубо практических соображений девелоперов. Поэтому в верхнюю ценовую категорию попадают такие разные объекты, как дома от 30 млн рублей, таунхаусы от 20 млн и участки от 250 тысяч рублей за сотку. По сути это объекты разного класса и качества, которые нельзя объединять категорией элит или любой другой. Но таунхаусов дороже 30 млн практически нет, поэтому выделять эту категорию в отдельный сегмент не стоит. Традиционно проекты с участками без подряда также не относят к категории элит. Хотя есть 2-3 проекта, которые можно с некоторой условностью отнести к этой категории с учётом высокой стоимости лотов. Однако опять же: анализировать для нас здесь нечего, поэтому из практических соображений в отдельную группу мы это не выделяем, - поясняет аналитик.

По словам Дмитрия Сперанского, абсолютное большинство сделок по-прежнему происходит с участками - во всех ценовых категориях. Сделок с домами с каждым годом всё меньше. Они не определяют сегодняшнее состояние рынка и постепенно переходят в разряд экзотики.

Цены стабильны

Цены на первичном рынке дорого жилья в окрестностях Петербурга и ближайшей Ленобласти остаются вполне стабильными. Единственное к чему прибегают застройщики в этом сегменте для стимулирования, например, сезонного спроса - это дополнительные преференции для покупателей за ту же цену. При этом на вторичном рынке возможны резкие колебания.

- Особенно это заметно в высоком ценовом сегменте. Это связано с переоцениванием реальной цены на конкретный объект со стороны продавца. Завышенные ожидания и желание вернуть инвестиции, вложенные в постройку, дизайн, содержание домостроения, формируют неадекватную цену на старте. В итоге, как показывает практика, реальные продажи могут совершаться на уровне 60% от изначально заявленной стоимости. А учитывая, что речь идёт об элитке, то эти оставшиеся 40% - это по факту миллионы рублей, - отмечает Владимир Набокин.

По поводу дополнительных опций: в небольших посёлках (например, в «Аллегро-Парке», где всего 33 домовладения) застройщику нет необходимости изобретать велосипед. Спрос легко «съест» такой небольшой объём предложения. И вопрос не в опциях, а в ограниченности хорошего предложения в пользующейся повышенным спросом локации.

- Кроме того, большинство наших покупателей стремятся к индивидуальности и самовыражению, поэтому всё, что они хотят видеть от застройщика - это чистое, подготовленное к отделке пространство в этом конкретном месте. Таким образом, огромный набор дополнительных опций не имеет никакого значения для наших покупателей, по сравнению с адекватным желанием и возможностями застройщика идти навстречу совершенно конкретным пожеланиям именно данного заказчика, реализуя именно для него актуальные опции. При этом качество материалов имеет решающее значение в этом сегменте, в отличие от масс-сегмента, где на первый план выходит цена, - рассказывает эксперт.

Предложений много, сделок мало

Что же конкретно сегодня может предложить загородный рынок для покупателей с достатком?

- На загородном элитном рынке, на первый взгляд, довольно обширное предложение. Покупатели с энтузиазмом начинают осматривать всё подряд и с удивлением обнаруживают, что реальный выбор у них сконцентрирован в лучшем случае на 3-4 проектах. Можно сказать, что на эти несколько элитных посёлков и приходятся сегодня почти все продажи в сегменте, - отмечает генеральный директор «Ламбери» Алексей Потапов.

В экспертном бюро «Сперанский» сделали предварительный анализ предложения в верхней ценовой категории по данным на конец первого полугодия 2018 года:

• Коттеджи (и/или участки с обязательным подрядом) предлагаются в рамках 119 коттеджных поселков. Из них 25 относятся к верхней ценовой категории (дом + участок стоимостью от 30 млн рублей). В данный момент в этих КП осталось в продаже 285 таких лотов. Из них 120 готовых домов, остальное - незастроенные участки с обязательным подрядом.


• Участки предлагаются в рамках 367 КП. Из них к верхней ценовой категории (от 250 тысяч рублей за сотку) относятся 47 КП. В этих КП в продаже осталось 1920 участков.


• Таунхаусы предлагаются в рамках 41 КП. Можно выделить 4 проекта, где торгуют дорогими секциями - «Репино Клаб», «Оллила», «Аллегро-Парк» и «Дудергоф Клаб». В продаже осталось 65 секций.

В средней ценовой категории ситуация следующая:

• Коттеджи (и/или участки с обязательным подрядом) предлагаются в рамках 26 КП (дом + участок стоимостью от 10 до 30 млн рублей). В данный момент в этих КП осталось в продаже 940 таких лотов. Но построено на данный момент меньше 300 домов, остальное - незастроенные участки с обязательным подрядом.


• Участки (от 100 тысяч до 250 тысяч рублей за сотку) предлагаются в рамках 179 КП (самый многочисленный класс). В этих КП в продаже осталось 9200 участков.


• Таунхаусы (от 5 до 20 млн за секцию) предлагаются в рамках 18 КП. В продаже осталось 1140 секций.

По динамике сделок по рынку данные обрабатываются и будут готовы в ближайшее время. Но уже сейчас в экспертном бюро «Сперанский» считают, что объём сделок с дорогими объектами вряд ли превысит прошлогодние показатели, а сделки будут единичными.

Что касается прогноза до конца 2018 года, то эксперты сделать его затрудняются.

- Сделок с элитной загородной недвижимостью заключается очень мало и весьма неравномерно в течение года. Бывает, что в посёлке три квартала нет ни одной продажи, а в четвёртом подписываются сразу три договора. Обычно подписанию сделок предшествуют длительные переговоры, которые могут дать результат, а могут ни к чему не привести. Так что сейчас говорить о показателях этого года преждевременно, - резюмирует Алексей Потапов.