Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Коммерческие объекты, приносящие прибыль

Фото: StartupStockPhotos/Pixabay

Рынок коммерческой недвижимости, в отличие от жилой, намного устойчивее к внешним экономическим колебаниям. Этот сегмент наиболее привлекателен для инвесторов.

Естественно, что резких скачков прибыли при вложении средств в коммерческую недвижимость ожидать не приходится, зато устойчивый и медленный рост дохода в любом случае приведёт к окупаемости, а затем и к дивидендам.

Елена Бушурова, сотрудник компании «Александр недвижимость», член Ассоциации риэлторов СПб и ЛО считает, что рассчитать прибыль от инвестиций в коммерческую недвижимость достаточно просто. Если сравнить однокомнатную квартиру 40 м² и нежилое помещение того же метража, то в идеале квартиру можно сдать за 22 000 рублей, а нежилое помещение от 40 000 до 80 000 в зависимости от того, под какие цели оно сдаётся.

Не смотря на то, что офисное помещение всегда ниже по стоимости, чем торговое, оборот ввода новых офисных площадей не снижается, а завоёвывает новые локации. Кластеры деловой жизни стали расширяться, выходя за рамки центра города, освоив территории Петроградского Выборгского, Приморского, Красногвардейского и Московского районов.

Если подробнее остановиться на расчете прибыли торгового помещения, то цифры такие: от 800 до 1200 руб./м² - офисные помещения; 1500 - 3000 руб./м² - торговые помещения. Конечно же, существуют торговые помещения намного дороже, например, в районе Невского проспекта. Расчет простой - окупаемость приобретенного объекта в нашем регионе 8 - 9 лет.

Намного лучше дела обстоят с так называемым стрит-ритейлом, цены на торговые уличные пощади ниже, ликвидность выше, количество инвесторов в этом секторе растет.

Так, по словам Романа Шимана, руководителя департамента коммерческой недвижимости E3 Group, за последние 2 года число инвесторов в сегменте стрит-ритейла выросло на 20%. Причем более 50% из них – инвесторы из жилого сектора. Такая тенденция имеет две основные причины.

Во-первых, снизился уровень доходности от вложений в новостройки: покупательская активность на жилом рынке упала, и застройщики перестали повышать цены на квартиры в процессе строительства дома такими темпами, как делали это раньше.

Кроме того, на рынок стрит-ритейла был выведен большой объем ликвидного предложения с достаточно низким порогом входа - встроенные коммерческие помещения на первых этажах строящихся масштабных жилых комплексов. Первоначально какая-либо инфраструктура вблизи этих проектов отсутствует, поэтому развитие здесь коммерческих объектов целесообразно и, соответственно, ликвидно. Анна Соколова, руководитель отдела коммерческих проектов ГК «Невский Альянс», член Ассоциации риэлторов СПб и ЛО советует вкладывать финансы в покупку готового бизнеса или качественные офисные и складские помещения. В этих сегментах риски финансовых потерь считаются самыми низкими.

При этом необходимо принимать во внимание тот факт, что инвестируя в готовый бизнес, частично вы ограждаете себя от рисков, связанных с реализацией помещения, но при этом не обходимо понимать, что такое предложение будет стоить минимум на 10-15% дороже.

Складские помещения прибыльны в том случае, если выбрана удачная локация, соблюдаются необходимые стандарты хранения и помещение отвечает грамотному ценообразованию.

Вообще, одно из главных условий успешной инвестиции состоит в том, чтобы вкладывать финансы в помещения, где ведётся знакомая для вас деятельность, так вы сможете самостоятельно определить риски, преимущества, а главное – перспективы.

Артур Бурлаков, руководитель департамента коммерческой недвижимости ГК "Экотон", член Ассоциации риэлторов СПб и ЛО:

«Я бы посоветовал покупать помещения с давно существующим арендатором, (сетевиком), с белой понятной доходностью, к сожалению, купить такой объект по хорошей цене удается крайне редко. Как правило, собственник продаёт такой объект по цене, не позволяющей получить сразу доходность порядка 11-12 %, а гораздо дороже, и указанную доходность придется ждать несколько лет. Вначале доходность будет относительно небольшая 8-10 % с медленным их возрастанием (примерно 1 % в год)».

Во избежание рисков, связанных со сдачей в аренду помещения, наиболее логичным является приобретение торговых площадей в удачных локациях, к примеру, в только что сданных домах или строящихся жилых комплексах, с выходом на улицу, а не во двор, где пока не налажена инфраструктура.

По мнению специалистов E3 Investment минимальная стоимость вложений в подобные коммерческие объекты составляет 6-7 млн. руб. Наиболее привлекательны для арендаторов помещения площадью 100-150 м² к которым имеют доступ не только жители комплекса, но и люди, проходящие мимо.

Тем не менее, выбрать ликвидный объект для инвестиций сегодня не так просто. Нужно грамотно оценивать как локацию, уровень конкуренции в ней, так и параметры самого объекта.

По словам Надежды Калашниковой, директора по развитию Л1-Строительная компания №1, тем, кто планирует приобрести коммерческую недвижимость с инвестиционными целями, следует обращать внимание на местоположение помещения. Наибольшим спросом пользуется коммерческая недвижимость в местах с высокой проходимостью: рядом с метро, крупными магистралями, вокзалами.

Также большую роль играет площадь помещения. Крупные площади сложнее в будущем сдать в аренду. Важно понимать назначение помещения. В историческом центре города пользуются спросом небольшие офисы. Тогда как на окраине, у потенциальных арендаторов более популярны площади под магазины, медицинские кабинеты, салоны красоты и другие объекты, где смогут разместиться предприятия бытового обслуживания населения.

Вот несколько основных советов для тех, кто начинает задумываться о вложениях в коммерческую недвижимость:

- определитесь с типом коммерческой недвижимости, принимая во внимание сроки окупаемости и сегмент, если вы решили приобрести офисное помещение, примите во внимание наличие спроса в данный момент и удачную локацию;

- не забудьте про правоустанавливающие документы;

- выбирайте помещения со стабильным арендатором;

- обратите внимание на предыдущую «историю» места, кто являлся арендатором, что размещалось в помещении, существуют локации с многолетней историей, в помещении, где 20 лет располагался продуктовый магазин, вряд ли наладится бизнес, связанный с книготорговлей, ищите «правильных» съёмщиков;

- присмотритесь к только что сданному жилому комплексу, в подобной локации существует масса возможностей;

- складские помещения логичнее приобретать рядом с крупными транспортными артериями города

И, напоследок, специалисты ГК «Невский альянс» рекомендуют обратить внимание на один важный момент - при покупке коммерческой недвижимости могут возникнуть проблемы с переоформлением инженерных коммуникаций, особенно если это происходит уже после сделки. Если документы содержат какие-либо неточности или ошибки, то их исправление сопряжено со значительными расходами.