Как уменьшить налог на недвижимость при инвестировании?

Налоги на недвижимость постоянно растут. Не все инвесторы это учитывают, между тем, для многих они становятся тяжёлым бременем и нивелируют прибыль. В данной статье мы разберёмся, с какими видами налогов сталкивается инвестор в недвижимость, как этих налогов можно избежать, а какие придётся заплатить в любом случае.

Что такое налог? Это обязательный платеж в бюджет государства. Соответственно, наша обязанность как граждан – платить налоги государству и, как говорится, спать спокойно. Поэтому в данной статье вы не найдёте ни одного способа уклонения от уплаты налогов, мы разберём только ваши права в рамках законодательства нашей любимой родины.

Итак, к способам уклонения от уплаты налогов приравниваются: фиктивные договоры с занижением стоимости объекта недвижимости, договоры аренды, которые не регистрируются в Росреестре (соответственно, о которых не догадывается и налоговая) и тому подобное. Данные способы незаконны и каждый, кто их использует, делает это на свой страх и риск.

Между тем, есть вполне легальные способы уменьшить налоговое бремя. Подробнее о них нам рассказали в Е3 Investment. По словам исполнительного директора E3 Insurance Дмитрия Морозова, специалисты компании разработали две инвестиционные программы, с помощью которых клиенты могут преумножить свой капитал:

• индивидуальное инвестирование – сделка проводится исключительно средствами инвестора, компания выступает как консультант, а риски неполучения дохода лежат на плечах клиента;
• коллективное инвестирование – вложения в недвижимость осуществляются общим собранным капиталом компании и инвесторов, доход инвестора строго прописан в договоре и не может измениться.

Индивидуальное инвестирование

На примере этих двух программ попробуем разобраться, с какими налогами придётся столкнуться инвестору (и придётся ли в принципе).

Цессия (переуступка)

Первый и самый простой способ избежать налогов при индивидуальном инвестировании – это продажа права собственности на квартиру по договору цессии (переуступки). Это позволяет инвестору продать объект до получения его в собственность, соответственно, никаких налогов платить не придётся.

—Это классический пример инвестиционной сделки: вы покупаете объект на стадии котлована по договору долевого участия и реализуете его ближе к концу срока сдачи, уступая право собственности другому лицу. Такого рода сделки могут принести инвестору в среднем 10-15% годовых и являются самыми распространёнными на рынке недвижимости, – комментирует Дмитрий Морозов.

Если вам не удалось продать квартиру до подписания акта приёма-передачи со строительной организацией, то договор цессии для вас больше не возможен. При продаже квартиры собственник, владеющий ею менее пяти лет, вынужден будет заплатить налог. В Е3 Investment привели пример, как его рассчитать.

Предположим, вы купили квартиру в 2016 году за 2 500 000 руб. и продаёте её в 2017 году за 3 000 000 руб. 3 000 000 руб. – 2 500 000 руб. * 13% = 65 000 руб. Таким образом, НДФЛ составит 65 000 руб.

Минимальная стоимость

Ранее не было такого понятия как минимальная стоимость объекта недвижимости, но в 2017 году оно появилось. Теперь в Налоговом кодексе РФ установлены следующие требования к цене квартиры:

• стоимость жилья не может быть меньше кадастровой, установленной на 1 января года, в котором совершается сделка;

Что это значит, и почему на этом стоит обострить внимание? Например, вы решили снизить налоговую нагрузку и в договоре купли-продажи квартиры указали стоимость квартиры в размере 1 000 000 рублей, при её кадастровой стоимости 3 000 000 рублей. При расчёте НДФЛ будет учтена информация об официальной оценке:

3 000 000 руб. * 0,7 = 2 100 000 руб. (это минимальная доступная стоимость продажи)

2 100 000 руб. * 13% = 273 000 руб.

НДФЛ = 273 000 руб.

Как вы видно из примера, занижение стоимости с 2017 года абсолютно не выгодно. К тому же это нарушение требований закона.

Затраты на приобретение

И всё-таки можно уменьшить налог, причём сделать это легально.

—В законе фигурируете такое понятие как «затраты на приобретение квартиры» – это как стоимость квартиры, так и стоимость отделочных материалов и работ. Это говорит о том, что мы можем увеличить затраты на приобретение на стоимость ремонта, который был произведён в квартире, но данные затраты обязательно должны быть документально подтверждены, – рассказывает Дмитрий Морозов.

Пример: вы купили квартиру в 2016 году за 2 500 000 руб., сделали ремонт стоимостью 250 000 руб. и продаёте её в 2017 году за 3 000 000 руб.

3 000 000 руб. – (2 500 000 руб. + 250 000 руб.) * 13% = 32 500 руб.

НДФЛ = 32 500 руб.

Если вы не делали ремонт самостоятельно, а приобрели квартиру с готовой отделкой, то информацию о фактических затратах вы можете запросить в строительной организации, или вам её предоставит оценочная компания.

При этом вы должны понимать, что расчет налога НДФЛ лежит именно на вас, так же как и подача декларации. Вам придётся рассчитать налог и подать необходимые документы в налоговую самостоятельно и в чёткие сроки, оговоренные законом.

Коллективная программа

Мы разобрались с тем, какие налоги необходимо заплатить при индивидуальном инвестировании. Но что делать, если для вас интереснее коллективная программа инвестирования? В данном случае всё просто – компания-партнёр является вашим налоговым агентом. Все необходимые отчисления в бюджет государства она выполнит за вас.

При выплате вашего дохода будут удержаны 13% налога на доход физического лица. Эти проценты будут удержаны именно с суммы дохода, а не от всей суммы инвестирования.

Пример: вы инвестировали 1 000 000 руб. в компанию сроком на 1 год, с гарантированным доходом в размере 25% годовых.

1 000 000 руб. * 25% = 250 000 руб. (инвестиционный доход)

250 000 руб. * 13% = 32 500 руб.

НДФЛ = 32 500 руб.

Сегодня мы рассмотрели несколько способов инвестирования в недвижимость и то, какие налоги и какие способом инвестор должен выплатить государству. Не забывайте про налоги, когда считаете инвестиционную привлекательность того или иного объекта. А главное – инвестируйте с профессионалами.