Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Как выбрать правильный объект для инвестиций

Как частному инвестору в недвижимость оценить потенциальный доход? По каким параметрам можно выбрать правильный объект для инвестиций? И что нужно учесть, чтобы не ошибиться с выбором застройщика?

На эти и другие вопросы портала «Разумная Недвижимость» отвечает специалист по работе с клиентами E3 Investment Реваз Чеишвили.

Реваз, какая схема частных инвестиций в недвижимость сегодня наиболее распространена? И как оценить потенциальный доход?

—Это покупка ликвидных квадратных метров с целью дальнейшей реализации. Оценка инвестиций в недвижимость, показателей доходности вложений основана на использовании математической модели. При её составлении учитывается разница в стоимости квадратного метра в объекте для инвестирования и в домах завершающей стадии строительства (готовых новостройках) в данной локации.

Расчёт ведётся по такой формуле:

Д – доходность на вложенную сумму в годовых;

Δ Ц – разница между ценой кв. метра в готовой новостройке и в объекте для инвестирования;

Ц нач. – стоимость метра квадратного инвестируемого объекта;

Т – плановый период строительства.

цена квадратного метра в готовой новостройке – 100 000 руб.;

цена квадратного метра в объекте для инвестирования – 60 000 руб.;

плановый период строительства – 2 года (730 дней).

Получаем Д = 40 000/60 000 × 365/730 × 100%, т.е. Д = 33,3% годовых доходности.

В вашем примере даны очень хорошие показатели доходности. Но так заработать получается, наверное, не всегда. При каких цифрах частные инвестиции в недвижимость уже могут считаться выгодными?

—Сейчас среди специалистов нет однозначного мнения относительно дальнейшего развития ценовой политики на рынке недвижимости. Тем не менее мы наблюдаем факторы, которые оказывают положительное влияние на приток частных инвестиций в недвижимость – с 13% в 2015 году до 20% в 2016-м.

Нынешняя обстановка на рынке недвижимости позволяет зарабатывать частному инвестору от 20% до 40% за весь срок строительства объекта. Что касается возможности сдавать квартиру в аренду, то доходность такого подхода составляет в среднем 6% в год.

Как выбрать правильный объект для инвестиций? Какие параметры должны «сойтись»?

—При выборе ликвидного объекта необходимо обратить внимание на следующие факторы:
• локация объекта;
• инфраструктура;
• площадь объекта;
• качество и технология строительства;
• транспортная доступность;
• история застройщика.

А на каком этапе лучше всего входить в проект? На котловане многие сейчас не рискуют, а на завершающих стадиях строительства уже не так выгодно…

—В этом вопросе необходимо руководствоваться правилом золотой середины. Торопиться с покупкой квадратных метров, пока дом находится в состоянии проекта, не стоит. Но и ждать, пока объект введут в эксплуатацию, и цены на жильё в нём вырастут на 30-40%, тоже не обязательно.

При покупке квартиры на этапе котлована рекомендую соблюдать определённые правила, которые помогут свести к минимуму риски. Обращаться стоит только в проверенные строительные компании, с заслуженной репутацией. Если в наличии у застройщика вся исходно-разрешительная документация, и продажа квартир производится по Федеральному закону №214, можно рассматривать вариант покупки жилья (точнее, права требования) на ранних этапах строительства.

Каждый инвестор беспокоится о безопасности своих вложений. Особенно это актуально в кризисный период, когда многие застройщики банкротятся. Есть ли какие-то общие для рынка «тревожные симптомы», т.е. признаки потенциально провальных проектов?

—Высокие или минимальные риски присутствуют на любом этапе строительства объекта. Покупателю квартиры в строящемся доме остаётся лишь положиться на добросовестность застройщика и то, что объект будет введён в эксплуатацию, пусть даже с небольшой задержкой. Человеку, решившемуся стать частным соинвестором строящегося объекта, стоит тщательно проанализировать репутацию застройщика.