Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Инвестировать ли в апартаменты - вот в чем вопрос

Фото: MikeBirdy/Pixabay

Апартаменты – один из перспективных инвестиционных инструментов.

Конечно, на сегодняшний день в Петербурге спрос на такие объекты среди реальных покупателей не так активен, - все-таки какое-то недоверие к сегменту остается, - это и ограничивает инвестиционную привлекательность формата.

Однако в перспективе ближайших лет ситуация будет постепенно меняться. Можно, например, посмотреть на сценарии развития рынка апартаментов в Москве, где цены на такие объекты растут быстрее, чем на квартиры, а спрос из-за более низкой цены на них выше.

По словам Романа Шимана, руководителя департамента коммерческой недвижимости ГК E3 Group сегмент апартаментов сегодня развивается очень активно. В центральных районах Петербурга 27% новостроек являются комплексами апартаментов, в спальных районах их доля составляет 2%, к 2020 году доля апарт-проектов в центре города будет составлять уже 40%, в спальных районах – порядка 7%.

В целом, апартаменты – это хороший вариант для инвесторов, предпочитающих сдавать помещение в аренду. Профессиональная управляющая компания и высокий уровень сервиса позволяют получать с апартаментов более высокую прибыль, чем с квартиры. Доходность здесь может составлять 8-9% годовых против 6% от сдачи в аренду квартиры. Если говорить о перепродаже апартаментов на более позднем этапе строительства комплекса, то она может принести инвестору 12-17% годовых.

Однако важно учитывать, что наибольший объем апартаментов в Петербурге представлен в сегментах бизнес и элит классов, это означает, что стоимость юнитов в этих объектах достаточно высокая. Инвестиционная же активность на квартирном рынке, если мы говорим о перепродаже квартир на более позднем этапе, сконцентрирована на объектах стоимостью 2-3 млн. руб.

Алла Шинкевич, заместитель Генерального директора Агентства недвижимости «Невский простор» , член Ассоциации риэлторов СПб и ЛО отмечает, что стоимость апартаментов на данный момент несколько ниже, чем на жилые квартиры в аналогичных местах. А в аренду они сдаются не хуже, чем квартиры.

Зачастую клиенты выбирают апартаменты из-за сервиса, который предоставляется в подобных комплексах. Обычная арендная квартира никаких дополнительных услуг не предоставляет. Это серьёзное преимущество ещё и потому что в ближайшие несколько лет в Санкт-Петербурге пройдут крупные спортивные мероприятия, которые привлекут множество иностранных гостей.

Возможность регистрации в апартаментах, безусловно, повысит спрос на такие объекты, особенно со стороны семей с детьми, для которых фактор прописки зачастую бывает очень важен. Для инвестора, в свою очередь, это также повышение ликвидности проекта и, соответственно, более выгодная история. В целом, от года к году спрос на апартаменты постепенно формируется и растет, - все больше покупателей в принципе начинают рассматривать этот формат как уже не экзотический и странный, а реальный вариант для покупки.

Как считают аналитики ГК E3 Group доля инвесторов, вкладывающихся в апартаменты, составляет не более 10%. Это связано, во-первых, с более высокой стоимостью юнитов, поскольку большинство таких комплексов реализуется в высоких ценовых сегментах. И, во-вторых, с опасениями инвесторов относительно еще не до конца сформированного спроса на такие объекты со стороны конечного покупателя.

Кроме того, объем предложения апарт-отелей в Петербурге не столь велик, поэтому их доля в инвестиционных сделках и не может быть очень большой.

Ольга Морозова, руководитель направления долевого строительства корпорации “Адвекс”.

Недвижимость" считает, что есть огромное количество плюсов инвестирования в юниты в апарт-отелях, во-первых они стоят дешевле чем квартиры, что является существенным преимуществом. Во-вторых, очень часто у апарт-отелей очень интересное местоположение, рядом метро, удобные магистрали и развитая инфраструктура, есть предложения не только с отделкой, но еще и с мебелью.

Основные плюсы и минусы инвестирования в юниты в апарт-отелях по мнению Романа Шимана, руководителя департамента коммерческой недвижимости ГК E3 Group: более низкая цена (как правило, разница составляет 10-15% по сравнению с аналогичной квартирой), удачное расположение, возможность купить апартаменты там, где невозможно жилое строительство, высокий уровень сервиса, интересные архитектурные характеристики.

Главные минусы – невозможность оформить постоянную регистрацию, более высокая стоимость коммунальных платежей (на 15% выше, чем в квартире), более высокая стоимость ежегодного налога, невозможность получить налоговый вычет в размере 13% при покупке апартаментов, отсутствие социальной инфраструктуры в рамках проекта.

Елена Бушурова, заместитель директора Единого Центра коммерческой недвижимости "Александр Недвижимость", член Ассоциации риэлторов СПб и ЛО полагает, что пока апарт-отели не очень хорошо развиваются и многие инвесторы пока не очень понимают, почему они дороже.

Но будущее у них хорошее. Процент таковых инвесторов небольшой. Апарт-отель, скорее, надо рассматривать как коммерческую недвижимость.

Не смотря на то, что это все еще очень новая форма инвестиции в недвижимость на российском рынке, в мире самая распространенная форма получения дохода от недвижимости – рантье. В ближайшем будущем российский рынок, вполне возможно, оценит по достоинству все преимущества этого бизнеса.