Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Ипотека + рассрочка: такое возможно?

Довольно часто покупатели квартир сталкиваются с ситуацией, когда банк ипотеку дает, но суммы недостаточно. И тогда было бы кстати остальную сумму взять в рассрочку у застройщика. Возможно ли такое?

Одновременно невозможно

Недопустимость одновременного получения ипотеки и рассрочки обусловлена самой природой ипотеки. Ипотека — залог недвижимого имущества. Переводя на русский язык, банк предоставляет человеку кредит на приобретение жилья (в том числе строящегося), но для своей подстраховки берет в залог то жилье, которое приобретается. Залог означает, что в случае неоплаты заемщиком кредита банк может за ним не бегать и не просить вернуть кредит, а продать квартиру, находящуюся в залоге, и вырученные деньги направить на погашение кредита. Конечно, существуют установленные законом определенные правила, по которым действуют залогодержатели (банки), но в целом цель ипотеки именно в подстраховке банка или иного лица, дающего кредит, от недобросовестного получателя кредита. В случае со строящимся жильем залогом является право требования, то есть если покупатель не платит кредит, то право получить квартиру по договору долевого участия в строительстве переходит банку.

Для того чтобы банк мог в последующем продать квартиру (если заемщик нарушит условия кредитного договора) либо получить право требования на квартиру (при строящемся жилье), покупатель должен полностью оплатить стоимость квартиры застройщику. Если квартира оплачена будет не полностью, то дольщик будет являться еще и должником перед застройщиком. В этой ситуации банку придется принимать на себя не только права требования на квартиру, но и обязанности по полной ее оплате, в противном случае права на квартиру к банку никогда не перейдут. 

Последовательно возможно

Застройщики применяют схемы ипотеки и рассрочки не одновременно, а последовательно. По словам Елены Шишулиной, директора по маркетингу ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент», можно приобрести жилье в рассрочку, выплачивать ее до конца строительства, а остаток погасить за счет ипотеки. «Например, у нас в «Золотых ключах» есть специальная рассрочка «Ипотечная»: клиент заключает договор, делает первый взнос от 30%, а второй взнос погашается за счет кредитных средств после оформления свидетельства о собственности на дом. Одновременно воспользоваться и ипотекой, и рассрочкой невозможно по двум причинам. Первая — слишком высокая долговая нагрузка на клиента, при которой резко возрастает риск просрочек и наступления общей финансовой несостоятельности. Желание приобрести свою квартиру или дом иногда заставляет покупателей заметно переоценивать свои возможности. Вторая причина юридического характера: если оформляется ипотека на строящееся жилье, то банк берет в залог право требования на него. Выдача ипотечного кредита, не покрывающего полностью всю стоимость жилья в сумме с первым взносом, технически невозможна — нельзя заложить то, чем не владеешь».

«Невозможность одновременной ипотеки и рассрочки объясняется тем, что ипотека всегда идет завершающим платежом — это условие банка. При получении ипотечного кредита, квартира оформляется в залог банку — при этом все обязательства по ее оплате к тому моменту должны быть выполнены (клиент должен внести первоначальный взнос, а банк перевести оставшуюся стоимость квартиры на счет застройщика). По этой же причине многие банки не работают с субсидиями, — прокомментировал Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». У нас были случаи, когда клиенты, взяв рассрочку и начав ее выплачивать, спустя какое-то время оформляли ипотеку на остаток платежа по рассрочке. Как правило, это происходит, когда дом сдается досрочно. При этом клиенту, естественно, хочется заселиться быстрее, но он не может этого сделать, пока не выплатит всю стоимость квартиры по рассрочке. Таким клиентам мы даем возможность после сдачи дома оформить на остаток денежных средств по рассрочке ипотечный кредит и сразу получить ключи».

Разумная Недвижимость