Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Социальная инфраструктура: когда все под рукой

Если раньше при покупке квартиры акцент ставился на то, как бы «урвать» жилье подешевле, то сегодня все чаще мы обращаем внимание на «дополнительные бонусы». В данной статье мы поговорим о социальной инфраструктуре.

Садик или школа поближе, поликлиника недалеко, в шаговой доступности (а лучше около парадной) магазины товаров народного потребления. Одним словом, нужно, чтобы все было под рукой.

Однако не всегда можно получить то, чего хотим. Почему? Неужели застройщик не может построить садик? Да и магазинов «понаставить» вроде несложно.

Как отмечает руководитель службы заказчика ГК «Пионер» (направление — Санкт-Петербург) Андрей Алексеев, требования к социальной инфраструктуре жилого объекта определяются на основе действующих территориальных строительных норм. Именно этот документ оговаривает по каждому конкретному земельному участку, где ведется строительство: должны ли в возводимом комплексе присутствовать объекты социальной инфраструктуры, каким должен быть их состав, какие площади они должны занимать и т.д. Эти параметры во многом определяются окружением земельного участка. Как правило, чем менее развита инфраструктура района, где ведется строительство, тем больше объектов должно быть предусмотрено в его составе. «Состав социальных объектов, их расположение на участке прописываются застройщиком в проекте планировки. Без учета требований по составу инфраструктуры этот документ не пройдет необходимых согласований, следовательно и работы по проекту не смогут начаться. Но на финальном этапе социальные объекты, наряду с жилыми, проходят процедуру ввода в эксплуатацию и приемки госкомиссией». — сетует Алексеев.

Вопрос финансовых взаимоотношений девелопера и городской администрации при строительстве социальных объектов регулируется Постановлением городского правительства № 20202 от 21 декабря 2004 года «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при определении инвестиционных условий о приобретении в собственность Санкт-Петербурга объектов нежилого фонда, необходимых для размещения объектов социального назначения, на территории Санкт-Петербурга». Документ предусматривает несколько путей взаимодействия.

Одним из вариантов может быть строительство в рамках инвестиционного договора детского сада на 80 мест, а после сдачи объекта в эксплуатацию, также по условиям инвестдоговора, учреждение выкупается городом у девелопера по себестоимости. Другая схема: детский сад, расположенный на примыкающем земельном участке, построен на средства городского бюджета; в перспективе, также на деньги города, будет построена школа. Эти объекты социальной инфраструктуры призваны удовлетворить потребность в образовательных учреждениях со стороны жителей нового дома и других жилых комплексов, построенных на соседних участках.

Достаточно часто объекты социальной инфраструктуры уже заложены в составе объекта по инициативе самого девелопера, однако без директив со стороны контролирующих органов.

Такие инициативы, в первую очередь, направлены на образование комфортной среды проживания, где удовлетворяются все главные потребности будущих жителей. Стоит отметить, что в последние годы достаточно много объектов «социалки» возводится в крупных жилых комплексах эконом- и комфорт-класса (дома бизнес-класса обычно уже имеют грамотную локацию, и вся необходимая инфраструктура расположена в шаговой доступности).

В последнее время застройщики переходят на освоение еще незастроенных, совершенно новых кварталов. Большое количество новостроек — это грандиозные многофункциональные комплексы, а перед девелопером стоит уже задача комплексного освоения участка. И несмотря на то что социальные учреждения не приносят какой-либо прибыли, девелопер понимает, что присутствие таких заведений на участке становится дополнительным плюсом для выбора жилья в данном комплексе. Конечно же, спрос на такие объекты существенно выше.

Директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп» Виталий Виноградов подчеркивает, что задача застройщика — обеспечить территорию объектами обязательной инфраструктуры: детской площадкой, стоянками, проездами и т.д. В дальнейшем все проблемы решает ТСЖ. Например, по решению ТСЖ можно оградить территорию вокруг комплекса забором, либо организовать там стоянку или магазин. Безусловно, только в том случае, если это будет соответствовать строительным нормам.

Говоря о строительстве социальной инфраструктуры, стоит рассмотреть вопрос с двух сторон: при возведении отдельных домов и осуществлении проектов комплексного освоения территорий (КОТ).

Если возводится «точка», то чаще всего детские сады, школы, поликлиники уже есть поблизости. И застройщику проще: нужно возвести только детскую площадку да парковку. При строительстве больших объемов жилья девелопер просто обязан создать новую инфраструктуру, среди которой детские сады, школы, медицинские учреждения, торговые помещения и другие объекты. Поэтому если строительство крупного жилого комплекса осуществляется без возведения социальной инфраструктуры, то на такой объект стоит обратить внимание.

Одним из актуальных вопросов является и возведение паркинга на участке.

Вступившие в силу правила землепользования и застройки регламентируют моменты организации автомобильных стоянок и количества машиномест для новых домов. Таким образом, девелопер обязан обеспечить одно машиноместо на участке от 80 до 150 кв. м (в зависимости от конкретной территории) общей площади апартаментов. Однако девелопер может разработать и большее число парковочных мест (в сегментах бизнес- и премиум-класса одно из важных условий покупки жилья — возможность приобрести одно или даже два парковочных места). Для сравнения: в домах эконом-класса не каждая квартира может быть обеспечена машиноместом.

Напомним, раньше созданием инфраструктуры занимался город, а застройщик — в редких случаях.

Кроме того, город компенсировал девелоперу все затраты. « Последнее время город начал требовать, чтобы социальную инфраструктуру создавал девелопер, а это может привести к резкому увеличению затрат и росту стоимости квадратного метра, — говорит заместитель директора АН Бекар Леонид Сандалов. Есть вероятность, что подобная идея не приживется в случае, если застройщики откажутся от создания инфраструктуры. Все нормативы, регулирующие необходимое количество садиков, школ и поликлиник в квартале, находятся у администрации города. Стоит отметить, что застройщик обязан создавать внутриквартальные проезды, пешеходные дорожки, детские площадки, парковочные места и зеленые зоны, но на практике процесс облагораживания территорий затягивается на длительный период».

Как правило, потребность в указанных заведениях определяется из демографических показателей. По существующим градостроительным нормам, на 1000 жителей предполагается наличие 35 в детских садах и 115 мест в школах. При этом важно помнить, что у обоих учреждений территория охвата составляет не более 500 метров.

По словам ведущего юрисконсульта ООО «Лигал Студио» Олега Никифорова, город чаще всего понуждает застройщиков предусматривать в возводимых жилых домах социальные объекты, компенсируя удорожаниe проекта и потери прибыли застройщика за счет инвестиционного взноса. Однако далеко не все объекты могут быть встроенно-пристроенными, соответственно, все чаще возникает необходимость создания отдельно стоящих самостоятельных социальных объектов, прежде всего детских садов и школ. Для создания таких объектов все чаще применяются схемы государственно-частного партнерства, когда объект строится силами за счет застройщика, а город потом выкупает его в рассрочку и использует по назначению. Застройщик при этом может проводить техническую эксплуатацию здания за счет бюджетных средств, имея небольшой, но стабильный и долговременный доход.

Конечно, город всегда компенсирует затраты или не использует объект вообще. В противном случае, со стороны застройщика возможны различные злоупотребления правами. Если же застройщик отказывается возводить «социалку», то, как минимум, у него могут возникнуть проблемы с реализацией последующих проектов в городе, получением прав на земельные участки под застройку, согласованиями, подключением объектов и т.п. Так сказать, «город не злопамятен, но чиновники помнят».

Разумная Недвижимость