Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Придомовая территория и город: можно ли взаимодействовать эффективно?

Ситуации, с которыми приходится сталкиваться жителям многоквартирных домов, далеко не всегда можно назвать приятными. Оказывается, проблемы пограничных территорий происходят не только на мировом уровне, но и в контексте отдельно взятого дома. И здесь на границах городской и так называемой придомовой территории могут идти порой нешуточные бои, прежде всего — с дискомфортом.

Вот ситуация для примера: состояние дороги, обеспечивающей подъезд к дому, оставляет желать лучшего, однако управляющая компания не берется их ремонтировать, ссылаясь на то, что она принадлежит городу, городские же службы, в свою очередь, не торопятся, допустим, по причине отсутствия средств или соответствующей заявки. О том, почему так происходит, где лежит граница ответственности и есть ли способы решения подобных ситуаций, наш материал.

Для начала стоит исходить из понятия придомовой территории, за которую несет ответственность управляющая компания или ТСЖ. Все, что выходит за ее границы, находится в ведении города. По существующему законодательству придомовой территорией считается земельный участок, который закреплен за многоквартирным домом или целым кварталом домов. Новый дом приобретает придомовую территорию уже на этапе сдачи в эксплуатацию.

Как пояснил нашему изданию  генеральный директор СК «Элемент-Бетон» Сергей Кравцов, общая площадь придомовой территории и ее границы определяются в соответствии с положениями строительных актов, предусмотренными земельным законодательством РФ и законодательством о градостроительной деятельности. При этом основными критериями вычисления площади придомовой земли служат фактические размеры дома (или домов), а также общая полезная площадь микрорайона.

— В результате анализа составляется акт на земельный участок, прилегающий к дому, в котором указывается общая площадь придомовой территории и определяются ее границы. В границы этого участка, помимо земли, входят все объекты многоквартирного дома, включая подъезды, тротуары, зеленые насаждения, хозяйственные и детские площадки. В каждом конкретном случае границы придомовой территории определяются муниципальными властями уже на этапе сдачи объекта в эксплуатацию, исходя из требований земельного и градостроительного законодательства. Разграничение участков проводится по так называемым красным линиям, обозначающим существующие или планируемые границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены или только строятся жилые дома, — дополняет директор УК «Пионер-Сервис» Иван Боев. — Красные линии названы так по цвету их обозначения на картах проектов планировки территории.

Однако далеко не у всего городского жилого фонда есть четкое понимание, где начинается и где заканчивается придомовая территория. По словам генерального директора «УК Система» Евгения Якушина, в жилых объектах, построенных в начале 1990-х годов и позже, определить эту границу довольно просто, а в отношении домов вроде «хрущевок» сделать это зачастую невозможно.

— Несколько лет назад городские власти пытались разработать программу разграничения земельных участков в черте города по кадастру, но посчитали, во сколько это обойдется — и от программы отказались. В сфере обслуживания, при непонятной ситуации с границами придомовых и городских территорий, любые работы, например, чистку подъездных путей, обычно выполняют городские жилкомсервисы, — поясняет Евгений Якушин.

Итак, с границами определились, но тут-то и начинается самое интересное, поскольку такое разграничение может приводить к общей недоговоренности между управляющей компанией и городом. Так, управляющая компания остается бессильной, например, если жильцы дома столкнулись с плачевным состоянием дороги, ведущей к дому.

— Все дело в том, что в обязанности управляющей компании входит содержание только придомовой территории. Любые действия управляющей компании, производимые за ее границами, фактически означают нецелевое расходование средств жильцов дома. Более того, подобные действия УК будут противоречить законодательству РФ, поскольку у нее отсутствуют какие-либо права на данный земельный участок, — поясняет генеральный директор ЮЦ «ПартнерЪ» Павел Крюков.

— Если есть четкое разграничение придомовой и городской территории, каждый действует в рамках своих границ. Что касается «дискомфорта жителей», то этот фактор вообще чрезвычайно редко учитывается. Если нужно, если выделены деньги — значит, сделают. А комфорт жителей в таких случаях занимает почетное последнее место. Кто думал о комфорте горожан, к примеру, когда с 10 утра и до обеда мыли виадук на Планерной, в результате чего весь Приморский проспект стоял, и люди часа на три опаздывали на работу? К сожалению, тот же подход имеет место и в отношении придомовых территорий, — так описывает существующую ситуацию Евгений Якушин.

— Как правило, внутридворовые проезды после ввода объекта в эксплуатацию передаются городу. Таким образом, ответственность за состоянием дорог во дворах несут городские службы. Если по каким-либо причинам передача городу дорог не состоялась, то ответственность несет застройщик и УК. Границы ответственности, опять же, определяются красными линиями земельного участка, принадлежащего объекту, — дополнил предыдущее пояснение Иван Боев.

Правда, по данным экспертов, все же какие-либо работы на городской земле частная компания может проводить, но только с согласия местных органов управления, на основании заключенного возмездного договора с ними.

— Разумеется, механизм эффективного взаимодействия есть. В каждой районной администрации есть подразделение, которое отвечает за согласование деятельности района и города. Они регулярно проводят совещания и встречи, этот механизм работает, — говорит Евгений Якушин.

По мнению же Ивана Боева, конфликты между различными городскими службами, частными компаниями в основном происходят из-за отсутствия корректной информации о собственнике участка, о техническом состоянии объекта недвижимости.

— Наиболее эффективным решением вопроса было бы создание полной, актуальной базы данных обо всех городских территориях и объектах строительства и недвижимости, — считает эксперт.

Подытожим вышесказанное словами юриста Павла Крюкова. Эксперт подчеркивает, что налаживать взаимодействие необходимо юридически грамотными способами, а не самовольно.

— Что касается земли принадлежащей городу, то во избежание конфликтов и судебных разбирательств вследствие какого-либо ее использования управляющей компанией рекомендуется предварительно обращаться в профильные городские ведомства с соответствующими письменными запросами о возможности любого использования городской земли, как то: ремонт, благоустройство и озеленение.

Разумная Недвижимость