Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Первый этаж — это?

Последнее время на рынке появилась тенденция снижения количества жилых помещений на первых этажах, сейчас застройщики стараются размещать там коммерческие помещения. Это связано в первую очередь с тем, что квартиры на первых этажах менее ликвидны, чем помещения, предназначенные для коммерческой деятельности.

«У застройщиков несколько другая система реализации таких объектов, ценообразование тоже существенно отличается, — говорит Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН». — Коммерческие помещения на первых этажах в новостройках сегодня пользуются большой популярностью, в том числе и в инвестиционных целях. Как правило, к моменту сдачи дома нет уже ни одной свободной площадки».

По мнению Олега Пашина, генерального директора ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость», в основном квартиры на первых этажах располагаются в тех домах, где нецелесообразно проектировать встроенные коммерческие помещения и также не подразумевается наличие паркинга.

Ниже ли стоимость?

По мнению большинства экспертов, как таковых скидок на квартиры на первых этажах не предоставляется, поскольку их стоимость изначально ниже цен на квартиры, расположенные выше. Разница в стоимости квартир на первом этаже и другого жилья в доме по разным оценкам составляет от 0,5 до 15%. «В шумном проходном месте с низко расположенными окнами квартира может стоить до 10–15% дешевле, чем, например, квартира аналогичного метража и планировки на 5-м этаже,— рассказывает Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер» (направление «Санкт-Петербург»). — Квартира, выходящая в огороженный двор с окнами на уровне 2,5 м от земли, может отличаться по стоимости всего на 2–5%».

При этом, как отмечает Софья Лебедева, директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», разница в цене будет зависеть от многих характеристик дома: наличия технического этажа, вида из окна, окружения и т. д.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» говорит, что в их компании изначально устанавливаются одинаковые цены на квартиры, расположенные как на первом, так и средних этажах жилого дома. Квартиры на первых этажах все равно найдут своего покупателя, но на более поздних этапах строительства. «Но для стимулирования спроса на старте продаж мы не исключаем назначения специальных цен на квартиры первого этажа — дисконт, как правило, до 4%».

Кто покупает?

Согласно данным опроса покупателей жилья, который проводился ГК «Пионер», почти половина опрошенных, 49%, изначально не готова рассматривать покупку квартиры на первом этаже. Хотя среди покупателей есть и те, кто целенаправленно рассматривает для приобретения именно нижние этажи, в первую очередь это те, кто заинтересован в последующем переводе недвижимости в нежилой фонд для выгодной продажи или сдачи в аренду под коммерческие цели.

Также, как отмечает Юлия Троицкая, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», проживать в квартирах на первых этажах удобно пенсионерам, инвалидам и мамочкам с колясками, которым необходим легкий и быстрый выход на улицу.

Что смущает покупателей?

Среди очевидных минусов проживания в квартирах на первых этажах можно выделить:

· Необходимость мириться с шумом от постоянно открывающихся дверей в подъезд, от проезжающего по улице транспорта, спокойствие могут нарушать и веселые компании под окнами, любопытные взгляды прохожих. Мария Цветкова, директор департамента маркетинга ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (Etalon Group) говорит, что, как правило, при проживании на нижних этажах, если окна квартиры выходят на оживленную улицу, жильцам может мешать излишний городской шум и пыль. Однако данная проблема легко решается, если на окнах установлены стеклопакеты с хорошими звукоизоляционными свойствами.

· Наличие коммерческих арендаторов во встроенных помещениях, расположенных на этом же этаже. «На мой взгляд, наибольший дискомфорт доставляет ночной клуб, — говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Жильцы в большей степени жалуются не на шум (в таких заведениях проведена хорошая звукоизоляция), а на запахи, которые доносятся из кухни».

·Отсутствие балкона и видовых характеристик.

·Дефицит солнечного света (если квартира выходит не на солнечную сторону) или слабое освещение.

·Риск незаконного проникновения и хулиганства. При этом Ирина Румянцева, руководитель Центра продаж объектов нового строительства АН «Итака» говорит, что как раз на счет безопасности можно не переживать — современные дома оснащены видеокамерами и домофонами, поэтому ставить решетки на окна нет необходимости.

· Большая загрязненность воздуха.

Мнение:

Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:

— Как правило, скидка на жилые квартиры на первых этажах может достигать 10%. На сегодняшний день такие квартиры менее ликвидны, поэтому застройщики зачастую сами снижают цену, особенно если большинство квартир уже продано. Основными недостатками квартир на первых этажах является низкий уровень безопасности и шум, если окна выходят на улицу. Также могут доноситься неприятные запахи из подвала при возникновении каких-то неполадок. Преимущества в подобных квартирах обычно находят те, кто боится ездить в лифтах или хочет сэкономить деньги, не пользуясь ими.   

Игорь Петров, исполнительный директор корпорации «Матрикс»:

— Первый этаж — это в первую очередь скидка, которая может достигать 15%. Причем некоторые компании делают скидку не только на первый, но и на второй этаж. Таким образом, разница в стоимости таких квартир может составлять более 100 тысяч рублей, что, несомненно, выгодно. Скидка обусловлена рядом минусов, присущих первый этажам: шум от транспорта, людей и др. Если же под квартирой находится коммерческое помещение, то это могут быть и запахи, разгрузка товара и шум от производства. Есть и плюсы: это полная независимость от лифта и удобная эвакуация.

Александр Львович, генеральный директор СК «Навис»:

— Первый этаж — это разумный выбор тех, кто планирует сэкономить на жилье, поскольку квартиры на первых этажах всегда дешевле своих аналогов на более высоких. В жилом комплексе «Созвездие» на первом этаже предусмотрены как коммерческие, так и жилые площади. Для квартир разработана отдельная ценовая политика. Конечно, ажиотажным спросом жилье на первом этаже не пользуется. Прежде всего, покупателя смущает вопросы безопасности, а также низкое расположение окон. 

Разумная Недвижимость