Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Поправки в 214-ФЗ: требования ужесточают, рынок сужается, риски остаются

На днях Комитет Госдумы по финансовому рынку рекомендовал нижней палате парламента принять в первом чтении поправки в закон о долевом строительстве. Документ ужесточит требования к девелоперам в разы. В частности, поправки коснутся собственного капитала застройщиков, который после принятия законопроекта должен будет составлять 1 млрд рублей или не менее 5% от стоимости всех строящихся объектов в его портфеле. Кроме того, Минстрой планирует создать единый реестр девелоперов. Права же граждан предполагают защитить путем размещения средств участников долевого строительства на эскроу-счетах.

Отношение к законопроекту участников рынка недвижимости неоднозначно. В целом многие называют данные поправки довольно предсказуемыми.

Ожидаемое явление

Так, по мнению исполнительного директора строительной компании «Красная стрела» (ЖК «Неоклассика») Николая Урусова, ужесточение требований – ожидаемое явление, которое рано или поздно происходит в каждом сегменте экономики. Однако, данную проверку на прочность пройдут не все, и не факт, что сильнейшие.

— Не все застройщики смогут увеличить капитал и соответствовать новым нормам. На сколько это защитит дольщиков и сократит количество долгостроев - вопрос очень спорный. Скорее всего, к 2018 году уменьшится количество застройщиков, и, следовательно, количество выводимых объектов. В первую очередь, это ударит по небольшим застройщикам, которые работают в сегменте эконом и ведут минимум проектов. Правительство стремится защитить свои интересы перед бизнесом и интересы покупателей перед застройщиками, ведь если строительная компания объявляет себя банкротом, то решать проблемы обманутых дольщиков государству очень сложно и очень дорого, — констатировал спикер.

Согласен с коллегой и руководитель службы по работе с госорганами "СПб Реновация" Дмитрий Михалев.

— В целом, правки в закон назревали давно. Многие инициативы, действительно, помогут обезопасить дольщиков от рисков. Но вопрос, как всегда, в деталях: где-то нужно уточнять параметры, где-то более чётко прописывать алгоритмы взаимодействия с банками.

Спорный вопрос

Одной из таких неоднозначных деталей в законопроекте является размер собственного капитала застройщиков. Его увеличение, как прогнозируют акулы бизнеса, может привести как к повышению стабильности отрасли, так и к ее монополизации или даже краху.

— Ввиду того что, размер собственного капитала застройщика сейчас - это дискуссионный вопрос, то, безусловно, минимальный размер должен быть установлен. Но какой это должен быть процент - 1% или 5%?! То, что предлагается в данный момент, может привести к краху строительного рынка. Каким образом застройщик может резко увеличить уставной капитал до 1 млрд руб. ?! И будет ли эта сумма гарантией исполнения обязательств? Ведь объекты, стоимостью от 1 млрд руб. не редкость, и у застройщиков их не по 1-2. Сейчас на рынке существуют компании, которые работают и с 20-ти тысячным уставным капиталом, при этом исправно исполняя свои обязательства перед дольщиками. На проблему стоит смотреть глубже, а именно, более тщательно и придирчиво рассматривать кандидатуры на стадии вступления компании в ряды застройщиков, - подчеркнул ведущий программы "Предел риска" на радио Медиаметрикс Игорь Долженко.

Вторым болевым моментом является тот факт, что многие крупные строительные холдинги под каждый свой новый объект могут создавать разные мелкие юридические компании.

— Размер уставного капитала должен быть установлен с учётом мнения застройщиков – как крупных, так и мелких. Необходимо найти баланс между реальными возможностями строительных компаний и желанием властей очистить рынок от неблагонадёжных игроков. Кроме того, пока не совсем понятно, как будут рассчитываться эти 5% от стоимости возводящейся недвижимости - для реализации проектов могут быть созданы разные юридические лица, объем строящегося жилья будет постоянно меняться, как и его рыночная цена, - рассказал Дмитрий Михалев.

Критерии надёжности

Считается, что изменения в 214-ФЗ нацелены на защиту прав дольщиков и уменьшение количества долгостроев. Для этого покупателям квартир по договорам долевого участия предлагают вносить средства за жильё не застройщику, а создавать специальные эскроу-счета.

То есть, по сути, деньги дольщиков будут аккумулироваться в руках банков и выдаваться застройщикам в определённый момент.

Руководитель отдела продаж УК «Теорема» Марина Агеева считает, что данные меры своей основной цели так и не достигнут, предлагаемые нововведения никак не скажутся на количестве долгостроев и обманутых дольщиков.

— Благодаря новому законопроекту для застройщиков может остаться доступным только один вид банковского кредитования - проектное финансирование. Законодатели исходят из того, что банк будет надёжно контролировать действия застройщика, аккумулируя средства дольщиков на эскроу-счете и выдавая застройщику деньги тогда, когда сочтёт это нужным. Только вопрос: почему априори считается, что банки надёжнее застройщиков? Судя по количеству отзываемых у банков лицензий, этот бизнес высокорисковый и не слишком прозрачный.

Если абстрагироваться от рисков финансового рынка, то само по себе проектное финансирование в классическом виде - это отличный инструмент. Но в наших реалиях средним и малым строительным компаниям, например, в регионах, крайне сложно соответствовать требованиям банков для этого вида кредитования, да и высокие ставки всем застройщикам придётся учесть в цене метра. Ведь все эти ужесточения увеличивают себестоимость строительства. Кроме того такие условия для небольших строительных компаний в регионах будут избыточны. Дольщикам тех компаний, которые не просчитывают свои финансовые риски, начав стройку, закон не поможет. Добросовестным застройщикам новый закон обеспечит дополнительные сложности и расходы, - отметила эксперт.

Заоблачные штрафы

Тем временем, депутаты Законодательного Собрания Петербурга обсуждают вопрос увеличения размеров штрафов для строительных компаний, которые нарушают покой горожан в выходные и праздничные дни с 7.00 до 12.00 часов. Наказывать рублём предлагают за погрузочно-разгрузочные и, непосредственно, строительные работы.

Для должностных лиц размер штрафа за нарушение покоя граждан парламентарии хотят увеличить с 3-10 тыс. рублей до 25 до 50 тыс. рублей, а для юрлиц - с 10-15 тыс. рублей до 100-500 тыс. рублей.

По словам Марины Агеевой, инициатива довольно спорная и вызывает много сомнений.

— В отношении инициативы Заксобрания – она будет распространяться на всех шумящих граждан или только строителей? Чем они отличаются от обычных людей? Как житель города я за то, чтобы, закон о тишине, хотя бы тот, что уже есть, просто бы исполнялся. Сейчас полиция не рвётся выезжать на такие вызовы и штрафовать нарушителей. Ну или пусть это будет новый закон, но, как говорится, чтобы "это была такая бумажка... Окончательная бумажка. Фактическая!" Я живу в доме, напротив которого ведётся стройка, и ведётся она круглосуточно, дольщики должно быть счастливы, но проживающие рядом такого восторга не испытывают, - прокомментировала эксперт.

Вместо заключения

Резюмируя тему, хочется отметить, что текущий кризис внес свои корректировки в развитие экономики страны и обнажил болевые точки многих ее отраслей, в том числе и строительной. Та зачистка рынка, которая начиналась еще в 2014 году, продолжается и, наверное, будет продолжаться еще ни один год.

Чем это грозит рядовому покупателю жилья? Увы, вероятно, дополнительными расходами. За всё приходится платить. И за минимизирование рисков, и за уверенность в завтрашнем дне.