Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Разговоры с инвестором, расселяющим «коммунальный дом»

В Санкт-Петербурге активно ведется работа по расселению ветхих и аварийных домов, а также коммунальных квартир. С 2008 года в городе действует программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». По данным Жилищного комитета, на 2008 год в городе насчитывалось порядка 117 тыс. коммунальных квартир. За период действия программы, т.е. за 5,5 лет, было расселено около 20 тыс. квартир.

«Когда только начиналась программа, то все собственники хотели за свою комнату получить отдельную квартиру, и на уступки они не шли, – рассказывает Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар». – При этом те, кто соглашался на получение комнаты и на определенные субсидии могли в итоге суммировать данные средства и самостоятельно купить квартиру».

Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», замечает, что сегодня расселение коммунальных квартир в основном это инициатива тех, кто там проживает, это основано на желании людей жить в отдельных квартирах. «Но, несмотря на то, что сейчас инвестиционный интерес к таким квартирам значительно ниже, по-прежнему есть определенная категория покупателей, которая хочет жить именно в историческом центре, в старинном доме, иногда в каком-то конкретном доме, в районе, со своей неповторимой аурой, где может в принципе не быть новых домов, – говорит эксперт. – И для них бывшие коммунальные квартиры представляют интерес».

Привлечение инвесторов

На сегодняшний день в центре Петербурга хорошие видовые квартиры уже давно расселены, и остались коммуналки во вторых и третьих дворах, за расселение которых инвесторы практически не берутся. Во-первых, с точки зрения экономики это невыгодно, а, во-вторых, если инвестора и заинтересует объект, то процесс зачастую тормозится самими жильцами, завышающими стоимость компенсации и выдвигающими завышенные и порой невыполнимые требования. «Если инвестор является частным лицом и расселение коммунальных квартир осуществляется без помощи администрации, то собственник может озвучить инвестору свои требования в совершенно произвольной форме, – говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА Девелопмент». – И именно это является основной причиной несостоявшегося расселения. Таким образом, порядка 90% всех намерений расселить то или иное здание заканчивается ничем».

Для собственников комнат в коммунальных квартирах важно понимать, что инвесторы не являются волшебниками. Большинство же людей, проживающих в коммуналках, видят ситуацию иначе: инвестор обладает какими-то нереальными возможностями и есть шанс за счет него поправить свое положение. Но, безусловно, это не так.

Основная проблема, по мнению Леонида Сандалова, заключается в том, что большинство собственников коммуналок не имеют представление о ценах на недвижимость, поэтому считают, что их объект стоит гораздо дороже, чем какой-либо другой.

Завышенные требования, нежелание идти на разумный компромисс оказывают прямое воздействие на инвестора, и если запросы оказываются невыполнимыми, инвестор просто-напросто отказывается от данной квартиры или целого дома, поскольку в противном случае покупка недвижимости становится экономически не обоснованной. По мнению многих инвесторов, государство расселяет коммунальные дома намного быстрее и дешевле, чем частные компании. Конечно, ведь с государством не поторгуешься – взамен комнаты можно получить только нормативные квадратные метры. Поэтому для инвесторов гораздо выгоднее покупать уже расселенный дом для последующей реконструкции и реализации нового проекта.

Пример из жизни

Директор по маркетингу крупной строительной компании, пожелавший остаться неизвестным, рассказал о реальном случае, который происходил в их компании при расселении одного из домов с коммунальными квартирами, расположенного в центре Петербурга.

«Довольно типичный пример общения застройщика с гражданами при расселении дома с коммунальными квартирами произошел в нашей компании 5 лет назад. Наша компания просчитывала варианты реализации проекта по расселению и реконструкции дома в центральном районе. Мы начали с того, что опрашивали жильцов об их предпочтениях при расселении, и вроде бы адекватные вначале люди вдруг потеряли ощущение реальности.Каждую неделю они меняли свои запросы в сторону увеличения. В начале переговоров каждый владелец комнаты в коммуналке был согласен на переезд в однокомнатную квартиру в обжитом спальном районе, стоимость которой превышает стоимость комнаты в их аварийном полуразрушенном доме как минимум на миллион рублей. Но уже через месяц оказалось, что каждый житель дома готов променять свою комнату, стоимость которой составляла порядка 1,5 млн. рублей, только на трехкомнатную квартиру ближе к центру города стоимостью от 7 млн. рублей. Мы, конечно, понимали, что для людей, живущих в центре города, сложно переехать в спальные районы, но все-таки нам казалось, что жизнь в коммунальной квартире обветшавшего дома – не сахар, и гораздо комфортнее жить в отдельной квартире в новом доме.

Мы не раз обсуждали с коллегами, что жильцы расселяемых домов начинают относиться к инвесторам как к волшебной фее, но ведь есть экономический расчет. Если компания будет все дома расселять с убытком, то пострадают уже сотрудники компании, которым нечем будет платить зарплату.В итоге мы отказались от реализации этого проекта, так как это представлялось совершенно невыгодным с учетом исполнения желаний жильцов. Кстати, дом все так же стоит, и те жильцы в нем до сих пор проживают».

Разумная Недвижимость