Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Каждой стройке по юрлицу

На рынке первичной недвижимости довольно часто встречаются случаи, когда строительство жилого дома рекламируется и проходит под именем достаточно крупной или не очень крупной, но известной строительной компании, однако когда дело доходит до подписания договора, оказывается, что заключать договор нужно с совсем неизвестным юридическим лицом. При этом документы о предоставлении земельного участка оформлены на это неизвестное юридическое лицо.

Одним из таких примеров служит многофункциональный комплекс YE′S, строительство которого ведется вблизи станции метро «Проспект Просвещения». Рекламирует его Группа компаний «Пионер», застройщиком является ООО «Центр ипотечных кредитов» (с ним у города оформлен договор аренды земельного участка под строительство объекта). Учредителем ООО «Центр ипотечных кредитов» является ООО «ПИОНЕР-ИНВЕСТ». Зарегистрирован застройщик 11 июля 2007 года, а протокол подведения итогов открытого аукциона подписан 13 ноября 2007 года. То есть напрашивается вывод, что юридическое лицо — ООО «Центр ипотечных кредитов» — было создано специально для указанного выше строительного объекта.

Показательным примером является компания «Лидер Групп». Она объединила несколько строящихся объектов, в частности:

— ЖК «Богатырь», застройщиком является ООО «Север-Комплект». Единственным участником ООО «Север-Комплект» является Елена Николаевна Некрасова. Зарегистрирован застройщик 6 июля 1999 года, однако за последние три года участие в проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости не принимал (за исключением ЖК «Богатырь»). ЖД «Акварель», застройщиком является ООО «Альбатрос». Единственным участником ООО «Север-Комплект» является Жумагуль Тураровна Абдиева. Зарегистрирован застройщик 28 сентября 2008 года, также за последние три года участие в проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости не принимал (за исключением ЖД «Акварель»).

Чем же объясняется применение подобной схемы?

Ответы застройщиков базируются, прежде всего, на том, что подобная схема строительства объектов и их продажа является наиболее оптимальной для ведения бизнеса.

Генеральный директор ИСК «Отделстрой» Марк Окунь рассказывает:

«Обычно крупным компаниям проще вести каждый проект как отдельное юридическое лицо, на дольщиков это в конечном итоге никак не влияет. Также бывают случаи, когда земля под застройку покупается вместе с юридическим лицом, на которое она была оформлена. Поэтому договор на покупку квартиры оформляется на это же юридическое лицо. За счет этого застройщику не приходится тратить время на переоформление прав на землю, разрешения на строительство и т.п. Всё это — нормальная практика.

Да, конечно, дольщики предпочтут заключить договор с юридическим лицом, которому много лет, но само по себе это не является для них никаким гарантом. Само по себе юридическое лицо — это ничто (даже если у него 100-летняя история). За ним стоят конкретные люди — именно на их надежность и опыт надо обращать внимание. Скажем, если состав топ-менеджмента в компании меняется каждый квартал, то вероятность того, что дело будет доведено до конца хорошо, весьма мала. Если же управленческий состав компании стабилен, если эти люди реализовали уже не один проект (от начала до конца), в том числе и в кризисные годы, то это будет дополнительным гарантом для дольщика».

По мнению покупателей, а также юристов, представляющих интересы покупателей, образование отдельных юридических лиц — это возможность ухода от ответственности. Ведь созданное юридическое лицо может обладать минимальными активами. Например, для создания ООО (общество с ограниченной ответственностью) нужно всего 10 000 рублей — это будет уставной капитал, который, кстати, может быть внесен вещами. Конечно, можно отказаться от покупки строящегося жилья у «неизвестных» юридически лиц, однако в этом случае выбора почти не остается, ведь даже широко известные компании (например, ЛенCпецCму) строят и продают квартиры через новых организованных ими юридических лиц.

Как правило, в жизни одно явление может быть вызвано несколькими причинами. Наверное, при строительстве домов создание отдельных юридических лиц также вызвано не одним лишь обстоятельством — уход от ответственности. Но нужно понимать, что заключая договор, мы вступаем в юридические отношения именно с конкретным юридическим лицом, и в случае возникновения проблем все претензии будут направляться только к стороне по договору. Поэтому «при совершении покупки обязательно необходимо удостовериться в правильности оформления всей документации, — советует генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин. — Проверить проектную декларацию, в которой указан адрес интересующего вас объекта и его застройщик. Иначе может получиться так, что выбранный вами объект, его застройщик и юридическое лицо, с который подписывается договор, между собой никак не связаны».

В общем, перед покупкой квартиры в строящемся доме нужно не полениться и собрать максимум информации о юридическом лице, его участниках, уставном капитале (об этом расскажет выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, заказывается в налоговой, можно по интернету), проверить документы по земельному участку и разрешительной документации на строительство (эти документы должен предъявить застройщик, в них нет никакой тайны, и если их не показывают — значит что-то не так). В любом случае, нам приходится жить в тех обстоятельствах, которые нам предлагают, поэтому выход только один — приспосабливаться.

Разумная Недвижимость