Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Если в распоряжении есть 2 миллиона рублей, как выгодней поступить

Дано:

Если в распоряжении есть 2 миллиона рублей, как выгодней поступить:

1) взять кредит 1 400 000 на 10-15 лет, купить 1к.кв и сдавать ее,  тем самым гасить кредит 

2) купить 1к кв. в стройке за 2 500 000 (500 000 в кредит или в рассрочку), подождать пока построят дом,  потом продать ее и купили туже вторичку (нам важно определенное расположение квартиры). 

Найти:

Кто разбирается, подскажите, насколько вырастет в цене стройка от котлована до сдачи?

Решение комментирует: Алина Айрапетова, агент по недвижимости

Сразу хочется отметить, что оба варианта, которые вы рассматриваете, применимы на практике, если не сказать больше – они распространены и популярны.

Чтобы понять по какому пути пойти, я бы вначале определилась со своими целями.

Первый путь - покупка квартиры на вторичном рынке жилья я бы использовала для достижения первой цели, т.е. если бы мне нужна была квартира для проживания в ближайшее время.

Я бы добавила к собственным денежным средствам кредитные и купила бы квартиру. Я могла бы сразу в нее въехать и постепенно гасить ипотеку (на практике люди гасят ипотечные кредиты быстрее сроков, предусмотренных кредитными договором, досрочно).  

Для достижения прочих целей, я бы использовала второй, предложенный вами путь - покупку квартиры в строящемся доме.  

Я бы могла купить квартиру у застройщика на начальном этапе в рассрочку или добавить кредитные средства. Или же, если не захотела бы брать на себя дополнительную финансовую нагрузку, то я бы искала приемлемый вариант студии или однушки с маленьким метражом на окраине города. Пока дом строится, я могла бы выплачивать рассрочку или ипотеку. Квартира в цене за это время поднимется. После сдачи квартиры госкомиссии, я бы могла в нее въехать. И тут есть положительный момент, который отличает квартиру в только что построенном доме от квартиры, купленной на вторичном рынке - это новизна. Сама квартира новая, ремонт в ней новый и сделан по моему вкусу, мебель, которая нравится, планировка которую я выбирала сама, соответственно она меня устраивает. Такие квартиры быстрее сдаются в аренду, да и удовольствия от заселения в такую квартиру больше, чем при заселении в квартиру, где предыдущие собственники все сделали на свой вкус.

Но если бы меня не устраивало что-нибудь в квартире (например, как у вас есть требование к месту квартиры), я бы искала подходящий вариант по цене более или менее равнозначной моей квартиры. Тут тоже могут быть варианты. Если бы продавцов заинтересовала моя квартира, то мы могли бы заключить с ними договор мены. Но такие сделки редки в практике. Есть другой, более распространенный вариант. Я могла бы продать имеющуюся у меня квартиру третьим лицам и купить на вырученные от продажи деньги, интересующую меня квартиру. Здесь возможно потребовалась бы доплата. В итоге я подождала некоторое время, но получила квартиру, которая удовлетворяет моим потребностям.

Рассмотрим случай покупки квартиры для получения прибыли от аренды.

Такое вложение очень перспективно, так как если потребуются денежные средства или покажется, что прибыли от аренды мало, всегда квартиру можно продать.

Тут мои действия были бы аналогичными. Я бы купила квартиру на ранней стадии у застройщика, сделала бы ремонт и сдавала бы квартиру. Есть квартиры уже с отделкой от застройщика. И совсем нет необходимости в первоклассном ремонте, достаточно аккуратного минимального ремонта и основного набора бытовой техники. Зачастую люди, желающие снимать квартиру на длительный срок, а именно на таких я бы ориентировалась, предпочитают использовать свою мебель и утварь. Если арендодатель не готов покупать технику или у людей нет своей мебели, он может с ними договориться о покупке техники и мебели в счет арендной платы. Не редки и случаи, когда арендаторы делают ремонт в квартире за счет арендной платы. Только надо понимать, что цену за аренду надо назначать адекватную. Некоторые арендодатели хотят скорее «отбить» свои расходы и ставят высокую цену. Квартира оказывается не востребована и арендодатели теряют деньги при простое квартиры. 

По такой же схеме я бы действовала при покупке квартиры для получения дохода.

Инвестирование в недвижимость сегодня очень популярно. Таким способом люди стараются сохранить и преумножить свои доходы. Цены на недвижимость будут продолжать расти. При преследовании данной цели, я бы, в зависимости от ситуации, продала квартиру до регистрации права собственности по переуступке прав требования или после регистрации права собственности. В зависимости от желания и возможностей эти деньги можно было бы снова вложить в более перспективную стройку и получить больший доход. 

Но нельзя забывать и про инвестиционные риски. Чтобы их минимизировать надо с осторожностью и вниманием подойти к выбору застройщика. Нужно обратить внимание на другие объекты, которые строит выбранная вами строительная компания, на репутацию компании. Застройщик должен быть надежным.

Стоит следить за предложениями строительных компаний. Потому что на момент открытия продаж, можно купить квартиру очень дешево. Совсем недавно, известный застройщик ЛСР. Недвижимость (ранее ГДСК) запустили продажи нового жилого комплекса Новая Охта недалеко от станции метро Гражданский проспект со сроками сдачи 2013 -2017 годы, где стартовая цена на двухкомнатную квартиру при условии полной оплаты - от 2 875 000 рублей. Строительные компании, привлекая клиентов, проводят выгодные акции.

Что же касается ответа на ваш вопрос «на сколько вырастает в цене стройка от котлована до сдачи?», то конкретный ответ дать сложно. Тут не представляется возможным назвать сумму или формулу по которой можно было бы рассчитать. Цена возрастет однозначно, но насколько она возрастет? Цена возрастает с каждый новым этапом стройки и на момент регистрации права собственности достигает своего максимума. Это может быть от 10 до 30 и более процентов. Зависит это от многих факторов: место, характеристики квартиры, характеристики дома, тип дома, есть ли у застройщика в продаже на данный момент такие квартиры.

Если бы я купила квартиру в строящемся доме на самом начальном этапе, то на момент получения ключей, моя квартира могла бы вырасти в цене чуть меньше суммы, которую бы я брала в ипотеку в первом случае. А в случае получения ипотечного кредита, мне бы пришлось отдавать еще и проценты! Еще не стоит забывать про расходы при получении кредита. Хоть это уже не так распространено как раньше, но некоторые банки все еще могут брать комиссию за выдачу кредита и открытие счета. Клиенту придется оплачивать оценку стоимости жилья, аренду сейфовой ячейки. При получении ипотечного кредита обязательным условием, а вместе с тем и самой большой статьей расхода является страхование квартиры и некоторых рисков.

Еще стоит помнить, что ипотека не только денежное обязательство, но у нее есть еще и психологический момент. Не каждый человек способен с завидной постоянностью отдавать свои кровно заработанные.

Но все вышесказанное не означает, что ипотеку брать не надо. Если есть необходимость и уверенность в себе – ипотека будет уместна. Это нужный и востребованный продукт. На рынке большой процент сделок с использованием ипотечных денежных средств.

Можно подвести итог. Первый вариант, предложенный вами более затратный в плане и сил и денег, второй вариант проще, но тоже рассчитан на время. Решать какой из них выбрать надо только опираясь на свою цель, свои силы и возможности.

Разумная Недвижимость