Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Инспектируем стройплощадку

По мнению большинства экспертов рынка, каждый дольщик или потенциальный покупатель квартиры хотя бы раз приезжает, чтобы посмотреть на строящийся объект. Что и на каком этапе строительства смотреть покупателю?

Самое главное, на что следует обращать внимание на стройплощадке, — это активность. «Идет ли работа, сколько человек работает, как отслеживается процесс качества, — говорит Игорь Петров, генеральный директор “Матрикс-Недвижимость”. — Это актуально на всех этапах строительства».

Покупателю жилья полезно приехать на стройплощадку будущего объекта уже на самом начальном этапе строительства. Поскольку по тому, как организована эта строительная площадка, можно сделать вывод об уровне ответственности застройщика. «Даже осматривая ее снаружи, покупатель увидит, добротно ли установлен забор, вывешен ли паспорт стройки со всеми контактными данными, организована ли зона для мойки колес выезжающего со стройки транспорта, аккуратно ли складируются стройматериалы, — замечает Алексей Рюмин, руководитель проекта 1 ООО “КВС”. — Если все сделано по правилам, то это — важный плюс застройщику». В случае же, если с самого начала на площадке беспорядок, ограждение плохо установлено, подъездные пути захламлены, строительные материалы хранятся в ненадлежащем виде, рабочая техника выглядит устаревшей, а проживание персонала плохо организовано, то для потенциальных покупателей это является свидетельством низкого качества строительства и желания застройщика сэкономить на каждой мелочи. 

Как правило, на начальном этапе строительства дома (первые 6–8 месяцев), из-за забора ничего не увидеть. У покупателя может создаться впечатление, что ничего не происходит и строительство заморожено, но это не так. «На самом деле на начальном этапе производится самая важная и ответственная часть работ, но все это происходит ниже нулевой отметки, — рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК “Отделстрой”. — Выполняются геологические работы, разметка территории, разбивка строительных осей, забивка пробных свай. Пробные сваи должны выстояться, через месяц проводят испытания, по итогам которых принимается решение о количестве и длине свай. После этого идет устройство котлована, выполняется опалубка под фундаментную плиту и т.д. В это время на стройплощадке можно увидеть гусеничные краны и сваебойные машины». При этом следует помнить, что на стадии разработки котлована темпы строительства можно определить по количеству используемой техники и задействованных рабочих.

Позднее, в ходе строительства дольщики обычно внимательно следят за темпами возведения здания и делают свои прогнозы о сроках окончания стройки. Как правило, наиболее медленно возводятся цокольный и первый этаж будущего дома, поскольку это нетиповые этажи — в них много перегородок, технических помещений и пр. Со второго этажа строительство идет быстрее, так как все этажи строятся по типовому проекту. К тому же именно эту часть покупатель может наблюдать из-за забора и не посещать стройплощадку дополнительно.

Примерно за полгода до сдачи «коробка» дома уже готова — выполнены все кирпично-монолитные работы, остекление, крыша и пр. «Дальше покупателю со стороны уже трудно “инспектировать” строительный процесс, так как все работы перемещаются внутрь дома, — рассказывает Николай Гражданкин. — Выполняются сантехнические работы, монтаж электрики, работы по “слабым токам”, устройство цементных стяжек, отделка квартир и мест общего пользования».

Последним этапом перед сдачей дома идет снятие строительного забора и благоустройство территории.

Кратко о том, на что обращать внимание при инспектировании стройплощадки:

Помимо прямого инспектирования стройплощадки, необходимо следить за соблюдением плана строительной компании по объекту, где четко расписаны виды работ, проводимых на объекте в тот или иной месяц. Обычно это информация находится в открытом доступе. «По нашему объекту “Созвездие” в Мурино подобный план представлен в официальной группе жилого комплекса в социальных сетях, — рассказывает Александр Львович, генеральный директор СК “Навис”. — Соответствие представленных планов и реальных работ на объекте говорит о том, что строительство идет по графику. Это один из основных моментов, на который следует обратить внимание».

Темпы строительства

Как рассказали в компании «Главстрой-СПб», скорость строительства зависит от характеристик жилого дома (этажность, технологии и т.д.), количества и моделей строительной техники, количества бригад, занятых на стройке, особенностей земельного участка и грунтов. Также на скорость влияют такие субъективные факторы, как финансирование проектов, скорость поставки строительных материалов и т.д.

Но, безусловно, технологии строительства в первую очередь определяют сроки возведения объекта. Так, при возведении монолитного дома темпы строительства зависят от площади этажей и количества используемой техники. «В лучшем случае в монолитном доме должен возводиться один этаж в неделю, — отмечает Виталий Лебедев. — Темпы строительства кирпичного дома, например, во многом обусловлены технологией, которую использует застройщики, поэтому для кирпичного дома нет абсолютных показателей по темпам возведения».

«Нормальная динамика строительства кирпично-монолитного дома — это когда за месяц дом “вырастает” на 2 и более этажей, — говорит Николай Гражданкин. — Сначала поднимается монолитный каркас, облицовка кирпичом идет с небольшим отставанием, так как монолит должен еще набрать прочность». В целом на строительство кирпично-монолитного дома может уходить от 2,5 лет.

Что касается панельного домостроения, то оно считается самым быстрым. В среднем срок строительства панельного дома площадью от 1 до 3 секций — от начала подготовительных работ до заселения — составляет 1,5 года, то есть в среднем 5–6 этажей в месяц. Это связано с тем, что все работы выполняются на заводе, а на стройплощадке происходит только сборка готовых панелей.

Покупателям важно знать, что темпы строительства должны не только не затягиваться, но и не опережать значительно нормативы. «Четкое соблюдение всех технологических процессов связано в том числе с временными затратами, поэтому чрезмерно высокие темпы строительства также недопустимы», — говорит Андрей Алексеев, руководитель проектов ГК «Пионер».

Сезонность работ

Для летнего и зимнего периода нормальные темпы строительства различаются. Зимой строительство идет медленней и обходится застройщику дороже, это связано с необходимостью осуществления дополнительных работ в зимний период, таких как прогревание бетона, организация тепляков, строительство временных «завес» для защиты конструкций, уборка снега и наледи.

Также стоит отметить, что некоторые строительные операции провести зимой без подогрева невозможно, а часть можно проводить только в теплый период. Алексей Рюмин приводит пример, что отделкой помещений можно заниматься только при положительных температурах. Застройщики, планируя график строительства, всегда учитывают сезонный фактор.

Ночной образ жизни

Иногда застройщики устанавливают круглосуточный режим работы на своих объектах, если позволяют условия и в этом имеется производственная необходимость. «Если работы на стройплощадке ведутся ночью, для покупателей это хороший знак, поскольку темпы строительства в таком случае повышаются», — говорит Виталий Лебедев, исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Также это может означать, что застройщик располагает хорошим административным ресурсом, ибо имеет разрешение на круглосуточное строительство. «Но ночные работы возможны только на достаточном удалении от жилых зданий, поскольку люди не должны испытывать дискомфорт от шума стройки», — замечает Алексей Рюмин. Однако в случае, если работы не ведутся по ночам, это не означает ничего плохого, ведь получить подобное разрешение довольно сложно, а в густонаселенных районах просто невозможно.

Разумная Недвижимость