Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Ипотека - подводные камни: часть первая.

Вопрос «брать или не брать ипотеку» - для каждой семьи стратегический и жизненно важный.

Поэтому важно изучить заранее все «подводные камни».

Процентная ставка.

Не стоит при выборе ипотечной программы ориентироваться только на процентную ставку. Обзвоните несколько банков и вы убедитесь, что при абсолютно одинаковых условиях кредитования и равных процентных ставках ежемесячный платеж может отличаться до 1 тысячи рублей.

«Это отличие в сумме платежей заключается в том, что при их расчете каждый банк использует свой калькулятор. В эти расчеты закладываются внутренние формулы, позиции которых отражают прожиточный минимум на человека, и они немного изменяют сумму платежей. У каждого банка свои приоритеты и он закладывает их в свой калькулятор, то есть разница в ежемесячных платежах зависит от внутренней политики каждого банка», поясняет Оксана Викулова, руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака».

«В ежемесячный аннуитетный платеж, помимо собственно кредитных средств и процентной ставки могут входить комиссии, сборы и даже страховка. Комиссии могут влиять на разницу в ежемесячном платеже среди разных банков. Каждый банк взимает комиссии согласно индивидуальному перечню и установленным тарифам», говорит Влада Невская, заместитель начальника управления ипотечного кредитования Альфа-Банка.

При выборе кредитного продукта ориентируйтесь на размер ежемесячного платежа. Довольно рискованно брать кредиты, особенно долгосрочные, «плавающей процентной ставки» в Российской действительности, потому что малейший кризис ликвидности в банковской сфере тут же меняет ее в большую сторону.

Обязательно обратите внимание на пункты в кредитном договоре, которые касаются условий изменения процентной ставки. Влада Невская рассказывает: «в федеральном законе «О банках и банковской деятельности» указано: «По кредитному договору, заключенному с заемщиком - физическим лицом, банком не может быть односторонне сокращен срок действия этого договора, увеличен размер процентов, увеличено или установлено комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом».

Таким образом, федеральный закон запрещает банкам в одностороннем порядке увеличивать размер процентов по кредиту или изменять порядок их определения.

«Законом также прямо предусмотрена обязанность банка определять в кредитном договоре полную стоимость кредита, предоставляемого физическому лицу и расчет его погашения. Однако, на практике кредитные ставки могут быть выражены частично в твердой величине, а частично привязаны к какой-либо переменной, например, к курсу валют, ставке рефинансирования ЦБ РФ, к расчетным идексам и т.д. В этом случае ставка по кредиту будет повышаться или понижаться автоматически вне зависимости от сторон кредитного договора. В отношении таких ставок правоприменительная практика не выработала единого подхода. Роспотребнадзор полагает установление таких переменных ставок незаконным, и привлекает банки к соответствующей административной ответственности. Но Высший арбитражный суд в обзоре практики по рассмотрению административно-правовых споров с участием банком в сентябре 2011 г. указал на дело, по которому установление банком подобной переменной ставки было признано законным и не нарушающим права потребителя, т.к. изменение ставки может быть в пользу любой из сторон и происходит объективно, а не в силу односторонних действий банка», рассказывает Евгений Ширстов, Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры»

«В кризис 2008-2009 годов некоторые банки пытались поднять ставки в одностороннем порядке, так как такая возможность вытекала из пунктов кредитного договора. Однако на практике такие случаи так и не были зарегистрированы» рассказал «Разумной Недвижимости» Сергей Гребенюк, руководитель департамента ипотеки «НДВ СПб».

Если вас смущает размер процентной ставки по кредиту, имейте ввиду, что как только условия в стране/ на рынке кредитования сильно поменяются, вы сможете воспользоваться рефинансированием ипотеки – грубо говоря, перевести свою ипотеку в другой банк, который даст меньший процент.

Такую операцию имеет смысл делать, когда разница в процентной ставке, которую вы имеете и можете получить, составляет 2,5 п.п. и больше.

Разумная Недвижимость