Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Николай Линченко: Спальный район из Петербурга делать нельзя

О приоритетных направлениях застройки города, прогнозируемом на десять лет объеме ввода жилья и успехах в борьбе с дефицитом объектов социальной инфраструктуры порталу «Разумная Недвижимость» рассказал вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко.

Можно ли считать десятые годы временем расцвета девелоперской активности в Петербурге?

Расцвет петербургского девелопмента пришелся, наверное, на нулевые. Именно тогда был ярко выраженный тренд роста. Это время недаром называют богатыми, тучными и даже жирными годами. Рынок тогда по всем направлениям развивался экстенсивно.

Итогом прошедшего десятилетия, думаю, стала корректировка целеполагания в развитии рынка. Причем, не только в Петербурге, но и во всей стране. Задача наращивать объемы строительства остается. Но речь уже не идет о том, чтобы делать это любой ценой. Уплотнительной застройки у нас нет. Новые проекты оцениваются комплексно, прежде всего, с учетом комфорта создаваемой жилой среды. Да и сами девелоперы начинают бороться за покупателя, внедрять конкурентные преимущества.

Количество девелоперских компаний за это время сократилось или выросло?

Почти не изменилось. Если в 2010 компаний, вводивших объекты жилищного строительства в эксплуатацию, было 72, то в 2019 – 75.  

Незадолго до перехода на проектное финансирование говорили, что позиции многих девелоперов пошатнутся. Они будут уходить с рынка.

Вероятно, в виду имелись компании, которые уже были в предсмертном состоянии. В Петербурге, да и во многих других регионах, от изменения формы финансирования жилищного строительства почти никто не пострадал. Переход сделали максимально комфортным. Сейчас у нас доля объектов, строящихся по системе эскроу-счетов – 25% или около 4 млн кв. м. На бизнес крупных компаний, новые, начинаемые с привлечением заемных средств проекты, влияния не окажут. А застройщики, которые реализуют единичные объекты, смогут завершить их по старой схеме.

А перспектива уйти с рынка позже, после завершения этих единичных проектов у них велика?

Даже тот, кто строил один-два дома, сможет получить финансирование под новый проект. А специализированные застройщики, считающие девелопмент своим основным видом деятельности, будут разрабатывать высококачественный конкурентный продукт. У девелоперов было опасение, что ставка окажется очень высокой. Это не так. И в Москве, и у нас есть проекты, кредитуемые по ставке, стремящейся к нулю.

У девелоперов было опасение, что из-за возросшей цены не будет достаточного спроса.

Во-первых, банковский процент не настолько большой. Если качество продукта высокое, проблем с его реализацией нет. Мы не страдаем, как коллеги в регионах, когда у них к моменту ввода дома в эксплуатацию квартир продано 50% а то и меньше. И мы стараемся не перегревать рынок, потому что это очень сильно бьет по экономике города. Большой ввод жилья приводит к лавинообразной необходимости наращивать строительство головных инженерных сооружений инженерной и транспортной инфраструктуры. Это очень дорого. Про социалку я вообще молчу. Хотя, за последние три года мы смогли изменить тренд. Теперь, заключая сделку с лендлордом, девелопер знает, сколько для своего комплекса должен построить детских садов, школ, поликлиник, внутриквартальных проездов, какой сквер разбить, как подключаться к уличной сети.  

Как за десять лет изменилась обеспеченность новостроек социальными объектами?

Мы боремся с дефицитом социальных объектов. Он образовался за последние семь лет, когда объемы возведения жилья оторвались от строительства социалки.  

С накопленным дефицитом мы боремся двумя способами. Во-первых, он больше не растет. Застройщик, получая разрешение на строительство, сразу подписывает соглашение о том, что построит в зависимости от проекта определенное количество поликлиник, детских садов и школ. Более того, их строительство синхронизировано с возведением жилья. Сроки тоже оговорены. Так получается полностью сложившаяся квартальная застройка.

Во-вторых, мы наращиваем объем возведения этих объектов силами Комитета по строительству. В этом году за счет бюджета и инвесторов суммарно должно быть построено 60 объектов. И в следующем году еще 60. К 2024 году планируем нивелировать имеющийся дефицит детских садов и школ. По состоянию на прошлый год он составляет почти 60 000 мест. Это около 189 объектов.

В каком направлении правильнее развивать застройку Петербурга? Есть ли приоритетное: свободные локации на границе с Ленинградской областью, промзоны в центре и неподалеку от него, на намыве?

Перспективы развития понятны, когда есть глобальные комплексные проекты. Так, южную часть намыва уже существенно застроили. Сегодня прорабатываются варианты развития улично-дорожной сети. В северной части территории еще надо намывать. Совсем недавно была закрыта сделка по реализации проекта намыва и комплексного освоения этих новых территорий. Понятны перспективы южных направлений. Это и город-спутник «Южный» и «Югтаун». Собственники земли подписали меморандум о том, что полностью берут на себя финансирование строительства магистральных сетей, помимо прямых обязанностей по возведению садов, школ и поликлиник. Это улицы внутри, котельная, инженерные сети.

А редевелопмент промзон?

Спальный район из Петербурга делать нельзя – 5,5 млн человек должны где-то работать. Поэтому, кроме жилья, в городе должны быть высокотехнологичные рабочие места. Переселение всего производства в построенные в Ленобласти бараки точно поддержано не будут. А еще у нас есть объективные ограничения – исторический центр. У нас самый большой в мире компонент, охраняемый ЮНЕСКО. Из-за этого очень строгие ограничения по высотности и очень строгие ограничения высотного регулирования. Застройка должна быть плоской. Хотя в некоторых местах, на окраинах, например, доминанты становятся центрами притяжения. Думаю, кустовое развитие – это перспектива для Петербурга. Создаваемые транспортно-пересадочные узлы тоже могут сформировать центры притяжения, там будут появляться рабочие места. А жилье вокруг претерпит определенную реновацию. Люди смогут жить и работать рядом с домом. Это, кстати, уменьшит маятниковую миграцию.

Есть ли прогнозы, сколько жилья будет строиться и продаваться в Петербурге в ближайшие 3-5 лет, учитывая все наши проблемы?

Петербург – единственный субъект, до сих пор не подписавший потолочные показатели по реализации федеральной программы «Жилье» для регионов. Центр предлагал нам ежегодно до 2030 года строить по 5,5 млн кв. м. Это запредельная величина ввода, чреватая колоссальной перегруженностью инфраструктуры. На развитие головных инженерных сооружений, магистральных инженерных сетей потребовалось бы около 700 млрд рублей. Это еще и избыточные миграционные процессы – больше 1 млн человек. Это перебор даже по прямой обеспеченности жильем каждого петербуржца. Например, в начале 2020 года на горожанина приходилось 26,2 кв. м жилья. Согласно стратегии развития Петербурга, к 2035 году этот показатель должен составлять 28 квадратов на человека. И мы сможем этого добиться спокойно, не перегревая рынок.

Идеальный объем ежегодного ввода для нашего города – 2,5-3,2 кв м. Он основан на естественном приросте населения, составляющем порядка 10 тысяч человек в год, и естественном миграционном потоке – порядка 50 тысяч человек в год. К счастью, мы были услышаны федеральным центром, согласовавшим нам 3 млн кв. м в год до 2030 года. С этими показателями будем выходить на подписание соглашения. Желаемого добились, теперь это будет зафиксировано.