Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Предпроектная подготовка пятна под застройку

Фото: 3844328/ Pixabay

Процесс, который осуществляется до стадии строительства, похож на заполнение чистого листа художником. Сначала появляется идея, затем эскиз, который предваряет появление наброска, затем появляется набросок, а уже после сам рисунок.

Так же и в строительстве, застройщик выбирает участок, на котором будет вестись строительство объекта, затем формируется концепция и подсчитывается бюджет и уже после этого составляется техническое задание. Чтобы узнать обо всех нюансах этого процесса портал «Разумная недвижимость» обратился к Владимиру Антонову, заместителю генерального директора MASTER девелопмент.

Этапы предпроектной подготовки

Законодательно нет никакого разделения инвестиционно-строительного проекта на какие-то этапы, проектный, строительный, предпроектный или любые другие этапы. Данное разделение условно. Предпроектная подготовка начинается от момента закрепления прав на земельный участок до начала непосредственно рабочего проектирования (выдачи архитектору точного ТЗ). Т.е. под предпроектной подготовкой мы имеем ввиду разработку концепции проекта.

Допроектный этап, когда принимается решение о приобретении пятна девелопером.

Предпроектный этап - мы начинаем формировать свое видение этого проекта. Мы начинаем проводить исследования, собирать исходные данные, которые доступны и целесообразны на этом этапе. Далее, определившись по концепции для себя, мы переходим к следующему этапу. На этом этапе также, выявляем имеющиеся ограничения по застройке, проводим спектр исследований и консультаций со специалистами, которые для этого необходимы. Мы должны прорабатывать ТЭП, предварительную архитектуру и считать бюджеты на этом этапе и найти между всеми ними баланс.

Проектирование. Мы даем проектировщику конкретное техническое задание – какое здание нам нужно, его конструктив, с паркингом или без и т.д. Под готовый проект мы получаем ТУ, согласования, разрешение на строительство. За проектированием следует сам строительный этап. Таким образом, мы имеем 4 стадии работы над проектом.

Временны́е затраты на предпроектную подготовку

Никакого стандарта здесь нет. Есть ряд документов ППТ (проект планировки территории), Генплан, ГИОПовские ограничения, инсайдерская информация, архивная геология и экология, которые ограничивают нас в наших концепциях. Например, если на данном участке есть ограничения по этажности здания, а по нашей концепции для экономически выгодного эффекта нам необходимо больше, то в такой проект мы входить не будем, на этом этап и заканчивается.

Этап проектирования достаточно регламентирован и логически обусловлен практикой. Разработка проектной документации предсказуема по срокам. Предпроектная стадия – стадия формирования концепции. И ей можно заниматься до тех пор, пока наша концепция нам самим не покажется идеальной, чтобы на основе этой концепции проектировать и строить.

Мерило сроков этой работы внутреннее, в противном случае делать следующий шаг рискованно и это может привести к провалу. Мы можем сделать хороший проект, но абсолютно не подходящий к этому месту или не продумать маркетинговую стратегию.

Чем больше и масштабнее проект, тем сложнее и больше времени уходит на разработку. Возьмем, к примеру, нашу Заневку. Приходят архитекторы и предлагают абсолютно разные проекты при идентичных исходных данных ими полученных, а мы должны выбирать. От этого выбора зависит время работы над предпроектом.

Влияние покупателей на качество проекта

Именно на покупателя обращен любой проект, на текущие предпочтения и тенденции этих предпочтений, которые впоследствии ложатся в основу проекта. И если эти ожидания наших покупателей (которые мы также должны выявить на предпроектной стадии) не будут оправданы, то и проект может быть провальным. Состояние любого рынка определяют тренды, если ты не попадаешь в тренд, то даже хороший проект может быть неуспешным.

Сейчас качество проекта определяется фишками – планировками, широкими балконами, теплым остеклением, средой, в которой в будущем будет жить человек. Но мало эти «фишки» иметь, нужно их еще донести до покупателя. Некоторые стоят денег, некоторые не влияют на стоимость вообще. Любая мелочь, правильно поданная покупателю, может сыграть значительную роль.