Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Проект КОТ: Что должно быть построено?

Большинство новостроек, которые вырастают сегодня на окраинах Петербурга, относятся к проектам комплексного освоения территории. Квартиры в КОТах пользуются популярностью у покупателей, и аналитики недвижимости считают, что объемы комплексной застройки будут расти. Однако покупатели и застройщики по-разному представляют себе, что такое проект КОТ, какие объекты и в каком количестве должны быть построены на его территории.

Читательница портала «Разумная Недвижимость» Екатерина В. рассказала, как после переезда в один из крупных КОТов города отправилась в магазин за мебелью. Продавец, узнав, что мебель требуется в новую квартиру в огромном жилом комплексе, сказала:

«Как я вам завидую, это же комплексное освоение территории, там все есть: свои магазины, торговые центры, парковки, садики, школы, больницы и все под окном, никуда ехать не надо!»

Действительно, покупая недвижимость в КОТах, покупатели рассчитывают въехать в мини-город со своей торговой, развлекательной и социальной инфраструктурой. На деле же в строящихся КОТах существуют проблемы с дорожной сетью, школами и детскими садами, поликлиниками и торговыми центрами. Застройщики возводят только некоторые из необходимых объектов, и те в недостаточном количестве.

— Так как ни один проект КОТ в Петербурге еще не реализован полностью, даже необходимое количество коммерческих объектов на сегодняшний день нам рассчитать довольно сложно, — говорит руководитель аналитического центра «Главстрой СПб» Петр Буслов.

Так что же такое проект КОТ с точки зрения застройщиков? По мнению начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николая Гражданкина,

«проекты КОТ потому и называются комплексными, что в них помимо жилых домов создается полностью самодостаточная среда для жизни человека — чтобы, не выезжая за пределы квартала, он мог решать максимум задач: отвести ребенка в детский сад или школу, сходить в магазин, поставить машину на парковку, купить продукты, позаниматься спортом, отдохнуть на свежем воздухе и т. п.».

Впрочем, это лишь одна из точек зрения. Большинство застройщиков считают, что определяющим критерием для КОТа является площадь жилой застройки. Хотя и здесь есть некоторые расхождения: часть застройщиков считают, что к проектам комплексного освоения территорий можно отнести те, где площадь будущих объектов недвижимости превышает 100 тыс. кв. метров, другая часть относит к КОТам объекты площадью от 400–500 тыс. кв. метров.

По словам коммерческого директора «Главстрой-СПб» Алексея Гусева, на сегодняшний день нет единого общепринятого стандарта проекта КОТ. К ним относятся проекты, где предполагается совмещение нескольких функций: жилье, коммерческая недвижимость, объекты социальной, инженерной и дорожной инфраструктуры.

— Также к характеристикам КОТов относятся: долгосрочная реализация и многоэтапность строительства, единая концепция застройки и развития территории, продуманный архитектурный стиль проекта, ориентация преимущественно на типовое жилье эконом- и комфорткласса, — поясняет эксперт.

Несколько лет назад, начиная строительство КОТа, застройщики возводили только жилье, а дороги и социальные объекты строил город, либо город выкупал эти объекты у застройщика. Сегодня ситуация изменилась: у города нет денег на строительство, а застройщики не готовы поступиться частью прибыли, чтобы создать ту самую «самодостаточную среду для жизни человека».

Сегодня застройщиков никто не поддерживает, сетует заместитель директора СК «Дальпитерстрой» Валерий Козлов.

«Жилье мы строим на деньги дольщиков. Но на социальные объекты вперед денег никто не дает, а город нас не кредитует. Мы сейчас строим школу, она стоит 1,3 млрд рублей и должна быть построена в течение 1,5–2 лет. Поскольку мы ограничены сроками, то вынуждены взять кредит под огромную ставку, которая выросла с 10% до 25%».

Безусловно, застройщики без поддержки государства не могут обеспечить КОТы всеми необходимыми социальными и коммерческими объектами, построить дорожную сеть. Именно поэтому они ищут новые подходы к строительству, объединяются для возведения дорог и инфраструктуры.

И все-таки, приобретая жилье в проекте КОТ, покупатель рассчитывает получить уникальное жилое пространство, отвечающее всем требованиям и пожеланиям будущих жителей. Девелопер же, по сути, осуществляет массовую застройку, которая осложняется необходимостью возводить социальные объекты. В итоге получается не автономная жилая среда, а огромные жилые массивы, на территории которых лишь частично присутствует инфраструктурная составляющая.