Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Дольщиков защитят за их счет

Несколько дней назад стало известно, что президент РФ дал правительству страны поручение проработать отказ от схемы долевого строительства. На смену ему должно прийти проектное финансирование. Своим мнением об актуальности инициативы и ее последствиях для рынка жилья с читателями «Разумной Недвижимости» поделились эксперты рынка недвижимости.

В конце октября президент РФ распорядился проработать отказ от долевого строительства к 2020 году. Какой эффект эта мера окажет на рынок?

Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group

При отмене долевого строительства, девелоперы будут вынуждены изменить финансовые модели стройки и привлекать проектное финансирование, кредиты и другие средства, что скажется на стоимости квадратного метра как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Увеличение «чека» приведет к уменьшению количества сделок, и как следствие, может поставить квартирный вопрос еще под более острым углом для большинства покупателей. Защищая отменой долевого строительства покупателей от долгостроев, рынок может быть вынужден вернуться в рамки ЖСК, что повлечет более высокие риски.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

Возможно, эти меры оздоровят рынок, но огромное количество мелких и средних компаний будут вынуждены уйти. Это неизбежно приведет к сокращению объема предложения. Сворачивание долевого участия как способа привлечения денег дольщиков напрямую в стройку обязательно скажется на росте цен на жилье не только вследствие сокращения объемов, но в первую очередь в связи с удорожанием, которое придет вместе с деньгами банков. Если строительство будет вестись на кредитные средства, то цена квадратного метра возрастет минимум на стоимость кредитных средств и издержек, которые они за собой повлекут.

Николай Лавров, генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге»

Если заменить долевое строительство проектным финансированием, то получится, что застройщик обязан взять кредит на постройку дома, построить дом, копя задолженность и проценты по ней. Это значит, что сумма долга застройщика к моменту сдачи дома за три года увеличится минимум на 30%, что скажется на стоимости квартиры. Готовые квартиры в новых домах станут дороже квартир на вторичном рынке, и интерес к ним пропадет.

Эдуард Тиктинский, президент RBI

Строительный рынок без долевого строительства – это совсем иная экономическая модель. Учитывая средний уровень доходов населения и кредитных ставок в банках, не факт, что она окажется жизнеспособна. Даже сегодня девелоперы вынуждены работать с минимальной маржой: не более 5 – 10%. А отмена долевого строительства, если она произойдет, может в итоге привести к уходу с рынка значительного количества компаний. Особенно тех, у кого есть проблемы с привлечением проектного финансирования.

Реально ли отменить долевое строительство в обозначенные главой государства сроки?

Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group

Разумеется, волевым усилием можно отменить долевое строительство в любой момент. Но это будет действительно сложное решение, потому что сегодня на рынке нет других действующих и эффективных схем, которые бы не влияли на удорожание строительства.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

В настоящее время наша банковская система не обеспечена средствами, необходимыми для воспроизведения строительства в существующих объемах. Их еще нужно привлечь. Вопрос привлечение денег в банки в условиях действующих рисков остается проблематичным и открытым. Банковская система за последнее время подверглась серьезным потрясениям, многие финансовые учреждения ушли с рынка.

Николай Лавров, генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге»

Такой резкий переход невозможен. Он обрушит спрос на новостройки и сильно ударит по экономике. Нас ожидают год-два спокойной жизни, пока разрабатывают пакет мер, обеспечивающий видимость выполнения поставленной президентом задачи.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg

В последние годы мы отмечаем повышение доли предложения в домах на высокой стадии готовности, или уже сданных. Например, в премиальном сегменте большая часть квартир продается на завершающих стадиях или после ввода дома в эксплуатацию. До масс-маркета эта закономерность дойдет в ближайшее время. В силу объективного развития рынка, на нем будет присутствовать объем готового предложения, более-менее достаточный для удовлетворения спроса. Это значит, что сама схема долевого строительства имеет все предпосылки стать не очень востребованной покупателями. Это уже сейчас является неплохой платформой для того, чтобы начать безболезненно ее сворачивать.

Настолько ли остро сегодня стоит проблема обманутых дольщиков, что ее хотят решать такими радикальными мерами?

Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group

В стране есть значительное число людей, которые не получили жилье, и безусловно, эта проблема требует срочного решения. Сегодня обманутыми дольщиками по 214-ФЗ официально считаются более 38 тысяч человек. Но среди них не учтены те, кто вложился в проекты СУ-155, крупнейшего обанкротившегося застройщика и владельцы квартир в долгостроях, приобретенных по схеме ЖСК.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg

Сейчас риски долевого строительства невелики и ситуация в целом достаточно благоприятная, но она ухудшается. Каждый квартал спрос на покупку жилья сокращается на 15-20%, а объем предложения остается чрезвычайно большим. Себестоимость растет, а рыночная конъюнктура не позволяет застройщикам поднимать цены. Соответственно, уменьшается маржа строительных компаний, их запас прочности.

Есть ли альтернативные способы защиты прав долбщиков?

Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group

Альтернативным способом защиты прав дольщиков вполне может быть прозрачный и жесткий контроль надзорных органов на всех этапах строительства.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg

Защита их интересов так или иначе ложится на плечи государства, что и вызывает изменения в сфере регулирования рынка последних лет – 214-ФЗ и его повсеместное внедрение, стабфонд и, наконец, последний крупный пакет изменений, потому что предыдущие все равно не обеспечивали должную степень защиты.

Эдуард Тиктинский, президент RBI

Практика показывает, что долевое строительство – вполне рабочий инструмент. Буква закона сегодня в достаточной степени гарантирует дольщикам целевое использование их средств. Вопрос лишь в том, как четко выполнение закона контролируется на практике. Например, есть требование обособления финансовых операций по каждому строящемуся объекту. Оно запрещает перекидывать деньги одних дольщиков на достройку дома, в котором будут жить другие. Для снижения рисков, связанных с долевым строительством, для защиты прав его участников, возможно, стоило бы уделять больше внимания повышению финансовой грамотности людей. Необходимо стимулировать у них ответственное отношение к вложениям в строительство и выбору застройщика.