Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Обмен жилья: эксперты раскрывают нюансы

Статистика «Ярмарки Недвижимости» показывает, что из года в год растет число горожан, которые выходят на рынок уже не с задачей купить первое недорогое жилье, а с целью улучшения жилищных условий, то есть обмена имеющегося жилья на более просторное, удобное и комфортное. Задача такой обменной операции зачастую сложнее и многослойнее, чем приобретение первого жилья, так как включает, по сути, две сделки: реализацию старой квартиры и приобретение новой. Нюансов в таком непростом деле масса, особенно если новая квартира — в строящемся доме. Текущая рыночная ситуация добавляет свои опасности, но также и предоставляет новые возможности. На семинаре «Разумной Недвижимости» эксперты рынка поделились знаниями о том, как не проглядеть первые и грамотно использовать вторые.

Эксперт направления «Жилой фонд» АН «Итака» Ольга Изместьева рассказала, как произвести обмен с доплатой на рынке готового жилья. По ее словам, наиболее частыми причинами увеличения жилплощади, как и прежде, остаются рождение детей, переезд пожилых членов семьи и образование новых семей. Чтобы переселиться в квартиру большей площади, можно, например, взять ипотечный или потребительский кредит. При этом схемы бывают такие:

• продается старая квартира, и приобретается новая, большего размера, а кредит берется на сумму, недостающую для покупки новой квартиры;

• обменивается старая квартира (с доплатой) на новую, большей площади, и ссуда берется на сумму доплаты;

• берется ипотечный кредит, и покупается новая квартира, после чего продается старая квартира и этими деньгами выплачивается ипотека.

Если не хочется связываться с кредитами, можно переехать в менее престижный район либо обменять имеющееся жилье на квартиру большей площади, но при этом худшего качества.

Петербуржцы, состоящие на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут произвести обмен с использованием безвозмездных субсидий, социальных выплат, предоставления возможности приобретения жилья на условиях беспроцентной рассрочки. Можно также приобрести свободные комнаты в коммунальной квартире государственного жилого фонда с применением понижающего коэффициента.

Наконец, поменять жилье на более просторное можно с помощью материнского капитала. Данная субсидия используется для погашения и уплаты процентов по ипотечному кредиту, займу на приобретение и строительство нового жилья.

Эксперт по работе с партнерами ДО № 21 «ЦИК «Чайковского, 32» филиала банка «ВТБ 24» в Санкт-Петербурге Галина Парфенова сообщила, что в настоящий момент в банке действует несколько программ, с помощью которых клиент сможет улучшить свои жилищные условия, в их числе: «Готовое жилье. Покупка квартиры на вторичном рынке», «Строящееся жилье. Покупка квартиры на первичном рынке» и «Ипотека с господдержкой». Имеется также клиентское предложение «Победа над формальностями», предполагающее упрощенную схему рассмотрения клиентов (по двум документам).

Эксперт дала подробные рекомендации, как закрыть старый ипотечный кредит с целью получения нового — на более просторное жилье:

— В таком случае мы предлагаем клиенту провести одновременную продажу жилья из-под залога и покупку нового жилья. Прежде всего, заемщику надо обратиться в банк и получить согласие на продажу квартиры из-под залога. Одновременно нужно получить одобрение банка на новую ипотеку. Когда у клиента есть разрешение на продажу, новое одобрение, покупатель и новая квартира — остается оформить сделку. Скорее всего, это будет классическая альтернативная сделка купли-продажи.

Этапы такой сделки будут следующими:

• покупатель закладывает две суммы в две ячейки. Первая сумма — это остаток долга по ипотеке, вторая — разница от рыночной стоимости, которая направляется в качестве части стоимости за приобретаемую квартиру. Первая сумма закладывается «под заемщика», вторая — «под продавца» новой квартиры;

• подписывается договор купли-продажи;

• заемщик берет новый кредит и закладывает деньги продавцу новой квартиры. Таким образом «под продавца» заложено две суммы, что составляет полную стоимость;

• подписывается договор купли-продажи;

• новые договоры подаются на регистрацию.

Фактически снятие обременения со старой квартиры и наложение обременения на новую будут проходить одновременно. В дальнейшем надо будет только осуществить передачи квартир и подписать акты приема-передачи.

Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин рассказал о зачетных схемах, которые применяют сегодня застройщики.

— В Санкт-Петербурге практически не существует зачетных схем в чистом виде, когда застройщик в качестве оплаты за новую квартиру берет на реализацию старую квартиру клиента. Связано это с тем, что продажа квартир на «вторичке» — непрофильный бизнес для строительной компании, сопряженный с рисками, потерей временных и трудовых ресурсов. Компании, предлагающие зачетные схемы своим клиентам, все, так или иначе, реализуют их не своими силами, а совместно с агентствами недвижимости, — сообщил эксперт.

В компании «Отделстрой» действует программа «Зачет жилья», которая реализуется вместе с риэлторами. Клиент вносит 20% стоимости квартиры, и застройщик фиксирует цену квартиры на 3 месяца, необходимые для продажи его старой недвижимости. При этом покупатель заключает договор с одним из партнеров застройщика — агентств недвижимости, которые обязуются за указанный срок найти покупателя, провести нотариат и зарегистрировать сделку.

При успешном завершении сделки по недвижимости на «вторичке» клиент вносит полученные от продажи квартиры средства в качестве второго платежа. Если возникают сложности с продажей имеющейся квартиры в течение 90 дней (например, клиент хочет продать ее слишком дорого), ему возвращаются средства, внесенные в качестве первоначального взноса.

Также предусмотрена возможность совмещения этой программы с рассрочкой и ипотекой. Такой вариант наиболее удобен при покупке квартиры в уже сданной очереди, так как временной разрыв между продажей старой квартиры и заселением в новую практически отсутствует.

— В целом «зачетные сделки» носят единичный характер и составляют не более 4% от общего объема продаж. Связано это с длительностью проведения сделок на «вторичке», особенно если они имеют характер цепочек, — отметил Николай Гражданкин.

Директор компании «Адвекс — Василеостровское агентство» Марина Брауэр раскрыла участникам семинара секреты специалистов вторичного рынка и рассказала, что должен знать клиент при проведении обменной сделки. Прежде всего, эксперт описала виды обменных сделок. По ее словам, подавляющее большинство таких сделок (80%) сводятся к трем вариантам: продажа объекта и покупка другого готового; продажа своего объекта, а потом покупка в новостройке; продажа своего объекта (или объектов) и покупка двух-трех разных. Гораздо реже осуществляются прочие сделки, такие как обмен двух объектов между разными клиентами, обмен двух объектов одного клиента с одним объектом другого и т. д.

Эксперт объяснила, какие существуют риски для клиента при обмене жилья на разных этапах. Так, при выборе объекта это могут быть финансовые и временные потери. В момент проведения сделки могут «всплыть» дефекты в технологии или юридические ограничения. Наконец, уже после обменной сделки клиент может столкнуться с невозможностью въехать в новую квартиру или зарегистрироваться в ней.

— Подводных камней в таких сделках очень много. И задача риэлтора — подсказать и предусмотреть возможные риски, — резюмировала Марина Брауэр.