Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Магазины, кафе, рестораны — какие заведения нужны в новых кварталах?

Нужно ли думать об обеспечении новых кварталов не только социальной, но и бытовой инфраструктурой?

— Сейчас много говорится про обеспечение жилых комплексов социальными объектами — детскими садами, школами, поликлиниками. Такой интерес вполне оправдан: для семей с детьми эти учреждения имеют первостепенное значение и регулярно востребованы (в отличие, скажем, от химчистки, куда ходят 1–2 раза в год и отсутствие которой в пешеходной доступности можно легко пережить). Кроме того, ситуация обостряется явным отставанием темпов строительства социальных объектов в новых кварталах.

На фоне этих проблем вопросы обеспечения новостроек всей остальной бытовой инфраструктурой отодвигаются на второй план. Как правило, она формируется стихийно, уже после заселения жильцов. Но это в корне неверный подход, особенно когда речь идет о комплексном освоении территории. Ведь такие кварталы строятся на новых землях, вдалеке от сложившейся застройки, поэтому они просто обязаны быть самодостаточными и обладать полным набором объектов социально-бытового назначения.

Как обстоят дела на практике?

— На сегодняшний день в большинстве строящихся жилых комплексах первые этажи отводятся под коммерческие помещения широкого назначения, которые застройщик либо продает, либо сдает в аренду. Более 90% девелоперов предпочитают продажу — это для них наиболее выгодный вариант, который позволяет быстро получить прибыль и завершить проект. При таком варианте застройщик утрачивает возможность влиять на целевое использование данного помещения. Другими словами, новый собственник вправе открывать в помещении любой бизнес, не противоречащий закону.

Как правило, он выбирает бизнес, приносящий максимальную прибыль, но не всегда желательный для жильцов дома. Именно поэтому зачастую в новостройках можно увидеть обилие аптек, салонов красоты, магазинов дверей, магазинов продуктов 24 часа и пр.

Например, в одном крупном жилом комплексе Приморского района мы насчитали 5 парикмахерских, 5 аптек, 2 алкогольных супермаркета, кучу мелких продуктовых и цветочных магазинчиков, при этом ни одного действительно нужного объекта — отделения банка, детского сада, продуктового супермаркета, медицинского центра, хозяйственного магазина и пр. В другом крупном проекте на юго-западе Петербурга вообще долгое время из всей бытовой инфраструктуры работал только магазин плитки.

Есть ли выход из сложившейся ситуации?

— Выход есть, и им пользуются около 10% застройщиков — сдавать коммерческие помещения в аренду, осуществляя тщательный отбор арендаторов. Грамотно подобранные арендаторы способствуют улучшению внутренней инфраструктуры и повышению уровня комфорта в новом квартале. Такая практика позволяет свести до минимума риски появления нежелательных коммерческих объектов.

Несколько лет назад изучив, как на практике развивается торгово-бытовая инфраструктура в новых кварталах, мы приняли принципиальное решение не продавать коммерческие помещения в «Новом Оккервиле», а только сдавать в аренду. Подбирая арендаторов, мы стремимся выдержать баланс между интересами бизнеса и реальными потребностями людей в квартале.

Благодаря этой политике, в «Новом Оккервиле» уже открыты: 3 аптеки, отделение Сбербанка, продуктовый супермаркет, медицинский центр, пекарни, участковый пункт полиции, рестораны, «Здоровый малыш», магазин свежих фермерских продуктов совхоза «Ручьи», магазин товаров для дома «Улыбка радости» и строительный магазин. В сентябре 2013 года у нас начал функционировать Центр общей врачебной практики, оказывающий бесплатные услуги взрослым и детям по полису ОМС, а также бесплатная стоматология. Чтобы это стало возможным, мы отдали одно из своих коммерческих помещений Всеволожской центральной районной больнице на льготных условиях. Не говоря уже о том, что в нашем квартале работает детский сад, спортивный центр с бассейном и ледовой ареной, а также строится школа.

Как покупателю проверить планы застройщика по обеспечению квартала объектами бытовой инфраструктурой?

— Естественно, когда покупается квартира в строящемся доме, никто не сможет гарантировать, какие заведения откроются на первых этажах, но и верить голословным утверждениям застройщика о том, что в квартале будет инфраструктурный рай, не стоит.

Очень часто застройщики, расписывая в буклетах, что у них откроются отделения банков, рестораны, медицинские центры, сами не знают, что конкретно из этого будет работать, так как все площади уже проданы частным лицам.

При покупке квартиры Вы можете поинтересоваться, запланированы ли в принципе на первых этажах коммерческие помещения. Если да, то собирается ли застройщик их продавать или сдавать в аренду, ведутся ли переговоры с конкретными операторами.

Также функциональное назначение встроенных помещений прописывается в проектной декларации, и застройщик не может его поменять в ходе строительства.

Есть ли неудобства в проживании над встроенными помещениями?

— Клиенты хотят, чтобы вся необходимая инфраструктура была в шаговой доступности, но при этом сами неохотно покупают квартиры, расположенные над любыми коммерческими помещениями.

Неудобства могут быть связаны с функциональным назначением того или иного помещения. Например, проживающие над магазином или кафе могут жаловаться на шум, разгрузку товаров под окнами, скопление машин, а также на светящиеся рекламные конструкции. Но это все очень индивидуально и зависит от того, насколько собственник помещения (или его арендатор) выполняет нормативные требования по организации бизнеса.

Насколько необходимы круглосуточные продуктовые магазины в кварталах?

— На мой взгляд, магазины 24 часа во дворах домов — не лучший вариант. Во-первых, у них ограниченный ассортимент, в основном, имеющий алкогольно-табачную направленность. Часто жильцы жалуются на то, что после посещения такого магазина покупатели остаются потреблять товары тут же, на детских площадках. Во-вторых, если на въезде во двор установлены ворота, магазины 24 часа открывают его всем подряд, что делает бессмысленной саму идею закрытого двора. У жильцов на борьбу с такими нежелательными объектами может уйти много времени, и опять же все будет зависеть от того, находится ли помещение в собственности или аренде.

Разумная Недвижимость