Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Социалка может очистить рынок от псевдожилья

Фото: Ben_Kerckx / Pixabay

Время переживающих бум апартаментов «для жизни» может закончиться, если девелоперов обяжут строить социальную инфраструктуру. Возросшая стоимость квадратного метра и сохраняющиеся высокими налоги и коммунальные платежи сделают приобретение квартир в традиционных жилых комплексах более выгодными.

Первые апарт-отели возникли в столице в начале нулевых. На российском рынке недвижимости они стали компромиссом между желанием девелопера построить жилой дом и невозможностью сделать это из-за нежилого назначения имеющегося под застройку участка.

«Развитие формата началось с элитного жилья – городского и загородного, - рассказывает директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей. – Апартаменты в этом сегменте – наименее рисковая покупка, поскольку главными приоритетами для покупателей являются знаковые локации и видовые характеристики, при наличии которых назначение помещения не столь важно».

Конкуренты студий
Изначально появившись в премиум-классе, позже проекты апарт-отелей начали распространяться и на более низкие ценовые сегменты с инвестиционной моделью. Основоположниками апартаментов как инвестиционного инструмента стали такие компании, как «Пионер» с проектом YES, «БестЪ» с проектом Vertical, «Союз Инвест Девелопмент» с проектом Salut!.

«Формат сервисных апартаментов по-прежнему популярен, – говорит Елизавета Конвей. – Для многих дилетантов в аренде такая возможность поиграть в инвестора очень привлекательна. Стоимость апартаментов на 10-15% ниже, чем классического жилья сегмента «масс-маркет».

По данным Property Management NAI Becar, в Северной столице заявлено около 20 тысяч апартаментов. «А если еще учесть псевдожилье и гостиничные апартаменты, то, скорее, все 25 тысяч», - говорит управляющий директор Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис.

Главное сущностное отличие апартаментов от псевдожилья заключается в наличии у первых инвестиционной составляющей. Апарт-отели ориентированы на тех, кто хочет получать со своей собственности доход, но при этом не готов тратить время на подбор жильцов и контроль состояния этой недвижимости. Инвесторы хотят понятных гарантий, открытой и прозрачной системы управления и минимальных рисков. Именно это и обеспечивают им инвестиционные – buy-to-let – апартаменты.

«Инвестиционные апартаменты приобретают люди, которые заинтересованы в доходности актива, - говорит Наталья Скаландис. – Они платят деньги за работу управляющей компании, чтобы своевременно получать прибыль, не тратя на это время и силы. Ведь если вы покупаете квартиру, то в ней нужно либо жить самому, либо выделять время для поиска арендатора, да еще периодически контролировать ее».

По данным компании ProExpert, доходность апартаментов составляет 9-12% в год. А сдаваемой в аренду квартиры – не более 6%. Лучшая доходность делает апартаменты выгодным инвестиционным инструментом и серьезным конкурентом студий, однокомнатных квартир и комнат в коммуналках. Комплексы апартаментов имеют традиционно неплохую локацию и окружение даже в отдаленных от центра города районах.

Недостатков у данного формата явно меньше, чем достоинств.

«Да, налог на апартаменты чуть выше, чем на квартиру, как и стоимость коммунальных платежей, - говорит генеральный директор компании ProExpert Михаил Турецкий. - Но эти затраты все же не так высоки. Тем более, что стоимость квадратного метра апартаментов ниже, чем находящейся по соседству квартиры. Кроме того, апартаменты – это готовое решение для жилья, где есть ремонт, комплектация под ключ, пригодная для немедленного заселения и проживания. Квартира, если нет чистовой отделки, требует ремонта, покупки мебели, техники и других необходимых для комфорта предметов быта. А ведь это – еще одна затратная строка семейного бюджета».

Соцнагрузка не смутит инвесторов…
На первый взгляд, у апартаментов хорошие перспективы. Рынок ими еще не насыщен, а интерес как у девелоперов, так и у покупателей к этим проектам высок. Вопрос, как долго и к какому именно формату он сохранится? Сегодня застройщики апартаментов, не обязаны строить социальную инфраструктуру, как это делают их коллеги из жилого сегмента. Это значительно удешевляет стоимость строительства и покупки. Так, по данным ProExpert, стоимость «квадрата» в апартаментах в удаленной от центра локации составляет 70 тыс. рублей. А в центральной части города – 150-160 тыс. При социальной нагрузке цена может вырасти примерно на 20%. Выгода такой покупки сразу станет меньше. А налоговые выплаты и коммунальные расходы сохранятся на прежнем, более высоком, чем на обычные квартиры, уровне. Разговоры о том, чтобы обременить девелоперов строительством детских садов, школ и поликлиник уже ведутся.

Тех, кто заинтересован в покупке апартаментов в инвестиционных целях, это, скорее всего, не остановит. Поскольку, несмотря на боле высокую цену, с главной задачей – извлечением дохода при неучастии в управлении недвижимостью и поиске клиента – формат buy-to-let будет справляться по-прежнему успешно. Совсем по-другому могут пойти дела у собственников недвижимости в комплексах buy-to-live, которых сегодня становится все больше.

«Сегодня в Петербурге около 30 апарт-отелей, - говорит Михаил Турецкий. – Популярность сегмента вызвана высоким спросом покупателей. При этом, в последнее время все чаще апартаменты приобретаются для личного проживания, а не только как инвестиционный инструмент».

…но может разочаровать жильцов
Практика строительства псевдожилья и продажи его как апартаменты, пришла в Петербург также из Москвы. Изначально доля инвестиционных апартаментов в нашем городе была выше, чем проектов для жизни – buy-to-live. Но сейчас соотношение меняется в пользу последних. Главная причина их появления заключается в нежелании или неспособности девелопера создать эффективно работающую систему сервиса. Ее наличие – вторая черта, отличающая настоящие апартаменты от псевдожилья.

В апартаментах формата buy-to-let огромную роль играет система обслуживания. Когда гость останавливается в сервисных апартаментах, он рассчитывает на комфорт, возможность получить услуги с высоким уровнем качества, сравнимые с тем, которые он может получить в хорошем отеле (уборка, химчистка, доставка еды и т.д.). Обеспечить его могут не все. Ведь в большинстве случаев апартаменты buy-to-live строят девелоперы, которым не хватает компетенций для создания инвестиционных апарт-комплексов и дальнейшего эффективного управления ими. Поэтому на участках, не предназначенных для жилищного строительства, возникают проекты псевдожилья. От обычных жилых комплексов их отличает квартиры, которые по документам не являются жилыми.

Вероятнее всего, введение обязательств по строительству социальной инфраструктуры станет для формата buy-to-live приговором. Поскольку, единственного своего достоинства – более низкой цены – он лишится. Недостатки – высокие налоги и дорогая коммуналка – останутся. Жить тогда лучше в обычной квартире. А сдать в аренду такие «апартаменты» будет сложно из-за отсутствия управляющих компаний, способных обеспечить приемлемый уровень сервиса. Поэтому арендаторы, скорее всего, предпочтут нормальный апарт-отель. Или, если они не заинтересованы в этом сервисе, те же обычные квартиры. Стоимость проживания в них должна быть дешевле благодаря более низким налогам и коммунальным платежам.