Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Избыток готового жилья в новостройках на ценообразование не влияет

В настоящее время предложения по покупке жилья на рынке недвижимости Северной столицы делятся на «первичку», «вторичку» и так называемую «новую вторичку». Особую нишу занимают новостройки, в которых можно купить уже готовые квартиры. Как правило, это жилье в сданных корпусах проектов комплексного освоения территории (КОТ). Ситуация в данном сегменте может свидетельствовать о некоторых тенденциях и изменениях, которые претерпевает рынок недвижимости, причем как положительных, так и не очень.

По словам ведущего аналитика АН «Итака» Екатерины Бармашовой, доля готовых квартир в Ленинградской области в общем объеме предложения составляет 13%. В пределах нормы этот показатель не должен превышать 5%. Однако о переизбытке и возможном кризисе эксперты пока не говорят.

― В настоящее время положение не критично, ― заверяет Екатерина Бармашова, ― о существенном влиянии на рынок можно будет говорить в том случае, если эта тенденция станет прослеживаться на наиболее востребованных направлениях, например в Приморском, Выборгском и Красносельском районах. Сейчас готовые квартиры предлагаются в жилых комплексах «Ласточкино гнездо», «Семь столиц», «Юнтолово», «Летний», «Северная Долина» и др. Но наличие готовых квартир в проекте на продажи других очередей никак не влияет, так как цены на жилье в корпусах с более поздними сроками сдачи значительно ниже.

Специалист отдела продаж и маркетинга “EKEGroup” Сергей Цинбарев согласен с коллегой. Он подтверждает, что на сегодняшний день на рынке достаточно много предложений в готовых домах.

― Летний период, традиционно не самый эффективный в продажах, еще больше выявил переизбыток предложения. Большой товарный запас сейчас сконцентрирован в Кудрово, Каменке, Девяткино. И предложений будет еще больше, учитывая масштабность строительства на границе города и области.

Переизбыточный масс-маркет

Больше всего предложений по продаже жилья в готовых сданных корпусах наблюдается в сегменте масс-маркета. Начальник отдела продаж СК «Навис» Татьяна Соколова считает, что переизбыток есть, но в целом для рынка он не опасен.

― В сегменте масс-маркета наблюдается незначительный переизбыток предложения, однако оценивать данную ситуацию как критическую не стоит. Если рассмотреть предложение более детально, то мы увидим, что в продаже преобладают 2- и 3-комнатные квартиры. Просторные квартиры всегда продаются медленнее, в то время как студии и однокомнатные раскупаются на старте продаж (по минимальным ценам), экспозиция квартир большего метража, а соответственно и большей стоимости достигает от нескольких месяцев до года. Покупатель не торопится вкладывать большую сумму на начальных этапах, ожидая завершения строительства. В качестве примера ― жилой комплекс «Созвездие», возводимый нашей компанией у метро «Девяткино». Сегодня в продаже остались 2- и 3-комнатные квартиры. Покупатель уже убедился, что объект будет достроен, работы по прокладке коммуникаций ведутся, и торопится приобрести комфортное жилье рядом с метро, вблизи от крупных транспортных развязок и магистралей. В любом случае возникшая ситуация благоприятна для покупателя, у которого сегодня не только есть выбор, но и возможность справить новоселье без длительного ожидания.

Кто виноват и что делать?

Причину ситуации, когда спрос превышает предложение, эксперты видят в первую очередь в неосмотрительности девелоперов. Предсказать настоящий бум на рынке недвижимости 2013 года со стопроцентной точностью решался мало кто. Оно и понятно. Рынок ― дело непростое и быстроменяющееся. Еще сегодня ты король, а завтра торгуешь битыми горшками. Кроме того, в Петербурге и близлежащих пригородах остро ощущается нехватка мест под застройку. И зачастую девелоперы, приобретая землю, не обращают внимания, кто еще из коллег, конкурентов возводит в этой местности жилье.

― Еще несколько лет назад при приобретении участков и оценке потенциального спроса девелоперы не всегда уделяли должное внимание наличию планов по застройке соседних участков, ― отмечает коммерческий директор ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург» Андрей Ильичев.

В итоге это привело к тому, что мы сейчас наблюдаем: в некоторых жилых комплексах даже после сдачи большой процент квартир остается непроданным. Предложение превышает спрос, и в отдельных районах значительно.

Не общее, но частное

Избыток предложения, по словам Андрея Ильичева, явление не общее для рынка. Это скорее касается районов, где предложение превышает спрос.

― Если отметить на карте города все новостройки, станет очевидно, что в некоторых районах на небольшой территории одновременно строится несколько новых комплексов, причем чаще всего от разных застройщиков. Это привело к высокой ценовой конкуренции между компаниями, продающими соседние новостройки, снижению их прибыли. Менее конкурентоспособные по качеству, стоимости, маркетинговому продвижению объекты в таких локациях могут серьезно отставать от плановых показателей по продажам. В намного более выгодном положении находятся комплексы, строящиеся в обжитых районах с развитой инфраструктурой. По ним спрос сопоставим с предложением или превышает его, что приводит к стабильному росту цен на такие объекты. Таким образом, в перспективе можно ожидать увеличения разрыва в ценах между районами комплексного освоения территорий и объектами, строящимися в обжитых районах, ― пояснил эксперт.

Стимуляция спроса и призрачные цены

Роста цен на недвижимость аналитики не предрекают. Скорее наоборот, острая конкуренция в тех районах, где предложение серьезно преобладает над спросом, способствует снижению стоимости квадратного метра за счет специальных акций. Однако, по мнению специалистов, больших успехов достигнуть не удается и прямого влияния на ценообразование рынка эта тенденция пока не имеет. Покупатель все-таки предпочитает покупать квартиру в строящемся доме.

― Застройщики для стимулирования продаж прибегают к различным рекламным акциям и программам. Тем не менее потребитель часто принимает решение приобрести квартиру в строящемся доме, но с более выигрышным местоположением. Цены на приграничных с областью территориях города стабильны, и девелоперы не спешат их понижать. Возможно, в связи с потенциальной стагнацией рынка в будущем ценообразование на объекты в «перегретых» предложением локациях изменится, но на сегодняшний день таких предпосылок нет, ― говорит Сергей Цинбарев.

Разумная Недвижимость