Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Рынок малоэтажного строительства Петербурга ждет роста

Мегаполис развивается, рынок жилищного строительства кипит.

И простое «хочу квартиру» времен 2000-х сменилось на «хочу уютную квартиру комфорт-класса в тихом уголке».

Каждый пятый при этом добавляет: «…желательно в малоэтажном комплексе».

Преимущества стимулируют спрос

«Согласно “СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*” малоэтажная застройка — это 4 этажаплюс мансарда», — поясняет руководитель отдела исследований рынка недвижимости “Knight Frank Saint-Petersburg” Тамара Попова.

В условиях активной развития города и застройки пригородных территорий высотками малоэтажное строительство является более естественным для человека жильем и, как следствие, наиболее психологически комфортным. «В малоэтажных комплексах плотность населения в 3–4раза ниже, чем в аналогичных городских проектах. Данный фактор нивелирует проблемы с парковкой и позволяет более активно развивать общую досуговую и спортивную инфраструктуру комплекса», —добавляет директор по маркетингу компании «ПетроСтиль» Елена Карасёва. А это особенно ценно для семей с детьми, когда важно обрести не только свои собственные квадратные метры, но и комфортную среду длявсей семьи: чувство защищенности, возможности для воспитания и образования детей, социальную однородность жителей квартала.

Как отмечают психологи, малоэтажная застройка вдвойне комфортна для родителей: добежать с третьего этажа на детскую площадку, где обидели ребенка, проще, чем ждать лифт на 25-м этаже. И даже если бегать не приходится, это ощущение небольших расстояний согревает.

Ложка дегтя

Небольшая плотность населения в малоэтажных комплексах наряду с широким спектром достоинств имеетнеприятный нюанс ― более высокий уровень квартплаты: стоимость обслуживания сетей и другого общедомового имущества распределяется между всеми жильцами дома, которых в таком проекте немного.

Еще одна проблема состоит в том, что обычно малоэтажные комплексы строятся в локациях, расположенных за КАДом, если это, конечно, не премиальные проекты на Крестовском острове. И тогда перед покупателем квартиры в малоэтажном комплексе сегмента«масс-маркет» стоит выбор: тратить время на дорогу, но иметь более комфортную среду обитания или жить в городской черте, но в плотно застроенном, многоэтажном проекте.

Строить можно не везде…

Елена Карасёва объясняет: «Не любой участок в Петербурге и ЛО можно застроить малоэтажным комплексом. Юридически малоэтажная застройка может осуществляться только на участках, в назначении использования которых стоит аббревиатура МЖС. На землях ИЖС, сельхозназначения и т. д.строить малоэтажные объекты нельзя».

Таким образом, выбор локаций для строительства определяется законодательно. Кроме того, возможность малоэтажного строительства зависит отсуществующей окружающей застройки и экологической обстановки в рассматриваемом микрорайоне. Сложно сейчас представить проект малоэтажного комплекса в центре Девяткино или Купчино. Но не только особенности местоположения и законодательство определяют развитие низкоэтажного сегмента рынка недвижимости Петербурга.

Строить можно не всегда…

«Малоэтажные проекты зачастую малоинтересны средним и крупным строительным компаниям, так как себестоимость строительства достаточно высока, а количество продаваемых в объекте квартир не позволяет найти консенсус между желаемой и реальной прибылью», ― рассказывает заместитель генерального директора по комплексному освоению территорий ООО «КВС» Александр Шафранский.

Даже если земельный участок девелоперу обойдется недорого, стоимость прокладки инженерных сетей будет очень высокой. Эти затраты на строительство сетей, очистных сооружений, электроподстанций, котельных неизбежно будут включены в продажную стоимость жилья. Но она имеет предел, задаваемый финансовыми возможностями покупателя. Поэтому застройщик должен очень точно попасть в «вилку» между своими собственными затратами и покупательской способностью клиентов.

Локация ― основа классификации

Александр Шафранский делится опытом: «Единственный вариант получить от малоэтажного проекта хорошую прибыль ― позиционировать его как улучшенный комфорт- или бизнес-класс, дополнив соответствующими сервисами: ландшафтным благоустройством, просторными планировками с дополнительными опциями ― местами под гардеробные и кладовки, добавочными парковочными местами и социальной инфраструктурой. Для таких проектов важным условием успеха является их месторасположение ― они должны находиться вблизи трасс, чтобы обеспечивать жильцам удобный транзит до работы». Если местоположение имеет небольшой недостаток в плане инфраструктуры или транспортной доступности, то проект может позиционироваться в эконом-классе.

Соответственно, удаленные от Петербурга территории со слаборазвитой социальной инфраструктурой и с отсутствием якорей в виде крупных предприятий интерес для девелоперов, задумавших построить малоэтажку, пока не представляют. Что будет дальше ― покажет время. Возможно, через десять лет Питер настолько разрастется, что Лодейное поле уже не покажется отдаленным районом и будет рассматриваться как отличный вариант для жизни в экологических условиях.

Таким образом, на сегодняшний день основные зоны развития малоэтажного строительства ― это ближний пригород, а именно Сертолово, Пушкин, Петергоф, а также приближенные к городу локации Всеволожского, Ломоносовского и Тосненского районов. В городской черте, как правило, малоэтажные дома представлены объектами высокого класса на Крестовском острове, в Курортном районе и т. п.

Малоэтажные дома – это не «коробки для жилья»

Денис Заседателев, директор проекта Финский городок «Юттери» от «Ленстройтреста», убежден, что малоэтажные дома должны быть не просто «коробками для жилья», а полноценной жилой средой для человека.

«Мы считаем, что дом — это не только постройка, но и все, что вокруг нее. Мы создаем проекты с учетом потребностей самых разных категорий будущих жильцов: семей с маленькими и взрослыми детьми, молодых пар, студентов, пенсионеров, любителей спорта и активного отдыха - поясняет Денис Заседателев. - Одна из особенностей нашего проекта «Юттери», спроектированного в формате «4+1» - четыре этажа плюс мансарда, в том, что движение транспорта внутри квартал практически отсутствует. А проехать во дворы могут только машины «скорой» и спецтранспорт».

Он отмечает, что пригородное малоэтажное жилье имеет менее выгодное местоположение по сравнению с городским, но такой формат позволяет компенсировать удаленность от центра города комфортной средой проживания, чего не может обеспечить высотная застройка. «Думаю, что реальное изменение градостроительной политики в данном направлении позволит изменить ситуацию с формированием качественного пригородного пространства», - резюмирует Денис Заседателев.

Хрупкое равновесие

По результатам исследования аналитиков портала «Разумная Недвижимость», более 20% горожан, желающих улучшить жилищные условия, хотели бы переехать в малоэтажный комплекс. Но далеко не всем это удается, так как предложение пока невелико в силу вышеперечисленных факторов.

«Начиная с начала 2012 года и по настоящий момент, в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 9 жилых малоэтажных домов площадью 47,6 тыс.кв. м, или около 400 квартир. В административно-подчиненных районах города, а именно в Пушкинском, Петродворцовом и Курортном районах, было введено 14 жилых домов малоэтажного формата, что составляет 192,3 тыс. кв. м, или3,7 тыс. квартир.Заметим, что в данном контексте под малоэтажным жильем подразумеваются квартиры в домах этажностью 4 плюс мансарда, без учета таунхаусов и коттеджей», ― поделилась статистикой Тамара Попова.

В настоящее время, как отмечают эксперты, рынок находится в состоянии хрупкого равновесия, когда спрос еще не создает дефицита. И в целом все реальные покупатели обретают квартиру мечты в малоэтажном жилом комплексе. По данным портала «Разумная Недвижимость»,цены зафиксировались в комплексах эконом-класса в диапазоне от 45 до 60 тыс. руб. за квадратный метр, в комплексах комфорт-класса ― от 65 до 85 тыс. руб. за кв.м. Цена квадратного метра в малоэтажках бизнес- и премиум-класса в Курортном районе и уникальных уголках города может достигать 300 тыс. руб.

Лучшие малоэтажные комплексы Санкт-Петербурга будут названы 25 ноября на торжественной церемонии ежегодной премии по жилой недвижимости Urban Awards.

Разумная Недвижимость