Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Страхование права собственности (титула)

После регистрации новый владелец квартиры получает документ, который подтверждает его права на приобретенную недвижимость. Хотя юридическая чистота объекта обычно проверяется, досконально это сделать не всегда возможно. Через год-другой на горизонте появляются некие люди, претендующие на квартиру, начинаются судебные разбирательства. В результате владелец признается хотя и добросовестным приобретателем (т.е. не нарушающим закон), однако оставить ему квартиру суд не считает правильным.

Федеральное законодательство предусматривает добросовестным приобретателям компенсацию от государства – целый 1 млн рублей. Вряд ли кто-то сумеет на эти деньги купить другую квартиру. Кроме того, надо добиться, чтобы обведенного вокруг пальца покупателя признали добросовестным приобретателем. Российская гильдия риэлторов пытается изменить законодательство, предлагая увеличить компенсацию до 10 млн рублей, однако риэлторы добиваются этого уже не первый год.

 

Генеральный директор АН «Итака» Сергей Галалу:

Реальной защиты со стороны государства нет. В ряде случаев покупатель квалифицируется как недобросовестный, следовательно, не может рассчитывать на компенсацию. Если найден действительно виновный (не обязательно сделка была мошенничеством), компенсация в 1 млн рублей – сумма, которая не покрывает стоимость квартиры – покупателю не положена. И как только виновник начал платить покупателю, государство умывает руки. Хотя выплата может составлять несколько рублей и быть единственной. При этом получит или не получит покупатель компенсацию, зависит исключительно от наличия денег в региональном бюджете.

Не панацея, но все же…

Не панацея, но возможность снизить риски – титульное страхование. Договор страхования заключается на срок от полугода до трех лет. Т.е. максимальный срок страхования равен сроку, в течение которого претенденты на квартиру могут подать заявление в суд. Однако если окончательно судебное решение будет готово уже после того, как договор страховании закончится, страховая компания все равно выплатит необходимую сумму.
 

Перечень документов, которые предоставляются в страховую компанию:

• Полные данные о страхователе, выгодоприобретателе, страхуемой квартире, а также факты, которые могут послужить основанием для страхового случая – в виде письменного заявления
• Правоустанавливающие документы на квартиру
• Свидетельство о государственной регистрации перехода прав собственности
• Документы о техническом состоянии квартиры
  
   

Страховой тариф рассчитывается индивидуально – по результатам экспертизы, которую проводят страховщики, и оценки возможных претензий от заинтересованных лиц. Мало того, по результатам экспертизы страховщик может отказаться страховать право собственности – если выявит факты, которые однозначно приведут к судебному разбирательству и, следовательно, к страховым выплатам. Средний размер взносов составляет 0,3-2% от страховой суммы.
 

Факторы, которые влияют на страховой тариф:

• Срок страхования (чем больше, тем выше тариф)
• Количество предыдущих сделок с квартирой (чем больше, тем выше тариф)
• Результат экспертизы, выполненной страховщиком (сомнения толкуются в пользу повышения тарифа)
   

Кто не рискует, тот не страхует

В страховое покрытие включаются риски, в результате которых владелец квартиры может утратить право собственности. В результате размер страховой выплаты, по условиям полиса, может достигать рыночной стоимости квартиры.

Безусловно, для того, чтобы заключить такой суровый для страховщика договор, он предварительно постарается досконально проверить квартиру. Страховщик проводит очередную экспертизу с целью выяснить юридическую чистоту квартиру и оценивает: может ли возникнуть судебная перспектива, и каким будет ее исход. Очевидно, что после неоднократной проверки юридической чистоты квартиры выявить новые обстоятельства в цепочке перехода прав собственности от владельца к владельцу страховщикам вряд ли удастся. Однако смысл титульного страхования как раз и состоит в том, чтобы обезопасить страхователя от случая, который то ли наступит, то ли нет. И если на первичном рынке право собственности на вновь построенное жилье вряд ли кто отберет у собственника, то на вторичном рынке риэлторы советуют страховать право собственности обязательно. Да, страхование титула не помешает наступлению страхового случая, зато покроет расходы страхователя на покупку квартиры.
 

Риски, от которых защищает титульное страхование:

• Обман со стороны продавца
• Небрежность посредника (риэлтора) при проведении экспертизы прав на жилье
• Нелегитимность одной из предыдущих сделок с объектом
• Нарушения в процессе приватизации жилья
• Продажа недвижимости, запрещенной к передаче в личную собственность
• Ошибки при оформлении документов, подтверждающих право собственности (договоры, свидетельства и т. п.), или документов, которые служат основанием для совершения сделки (доверенности, справки и т. п.)
• Приобретение собственности, находящейся под арестом, запретом, в залоге
• Заключение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином
• Заключение сделки дееспособным гражданином, не способным нести ответственность за свои действия и руководить ими
• Заключение сделки неправоспособным юридическим лицом

Разумная Недвижимость