Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Комната+субсидия+ипотека=отдельная квартира?

Дано:

Имеется комната 15 кв.м. в общежитии коридорного типа в сталинском доме в Красногвардейском районе на первом этаже. В этой комнате есть доля несовершеннолетнего. Есть субсидия, есть одобренная ипотека. Нужно купить отдельную квартиру.

Найти:

За сколько комнату можно продать, что можно купить, какие сложности ждут человека на пути решения данной задачи.

Решение комментирует: Топорников Сергей Валерьевич, Руководитель отдела продаж ООО "Первое Ипотечное Агентство".

По поводу  оценки комнаты:

На оценку влияют очень многие факторы, такие как: местоположение, этаж, метраж объекта, удаленность от метро, состояние дома, ремонт и т.д. Лучше доверить оценку недвижимости   профессионалам. Агентства недвижимости  регулярно проводят оценку недвижимости, опираясь на реальные цены сделок. По количеству звонков, просмотров и интересов к данному типу объектов они могут оценить спрос, который является важной частью в ценообразовании. Правильная оценка объекта является важной составляющей в процессе купли-продажи комнаты, именно она позволит Вам, верно сориентироваться в уровне цен, и примерно определить, на какую сумму можно рассчитывать при совершении сделки с недвижимостью.

Стоимость  подобных объектов в данном микрорайоне достаточно сильно отличается. Средняя стоимость квадратного метра от 74т.р. до 94т.р. На цену влияет состояние дома, этаж, удаленность от метро, состояние общих зон пользования.  Предварительное заключение 1150т.р. – 1350т.р.

В объекте выделена доля несовершеннолетнему

Сложность подобной сделки в отличие от обычной продажи комнаты и покупки квартиры с использованием ипотеки заключаются в первую очередь в необходимости получить разрешение органов опеки. При этом возникает конфликт интересов банка и органов опеки, который существенно ограничивает возможности семьи с ребенком. Главная функция органов опеки - защита интересов несовершеннолетних, органы опеки будут требовать, чтобы в новой квартире ребенку была выделена доля не меньшая чем предыдущая. С другой стороны банк, получая в залог квартиру, где доля принадлежит несовершеннолетнему, получает «худший» по качеству обеспечение кредита залог, чем по обычной сделке. Ведь принудительно выселить несовершеннолетнего без разрешения органов опеки и предоставления альтернативного жилья будет точно невозможно. Получается, что сделка для коммерческих банков более рискованная и большинство просто откажутся ее проводить. В нашем городе всего несколько банков, которые позволяют выделять долю несовершеннолетнему. Очень важно при выборе банка учитывать этот момент.

Субсидия «Расселение коммунальных квартир»

Важно понимать, какие требования по недвижимости прописаны в субсидии, исходя из них, искать квартиру.Есть два варианта работы с данной субсидией:

Вариант 1: жители коммунальной квартиры продают свои комнаты единственному покупателю (приобретателю всей квартиры), добавляют средства социальных выплат и приобретают отдельные квартиры.

Вариант 2: одна из семей с использованием средств социальной выплаты приобретает у соседей комнаты и квартира становится отдельной. Остальные семьи с использованием средств социальных выплат и средств, полученных от продажи комнат, приобретают отдельные квартиры. 

Данные действия занимают достаточно много времени и реализовать субсидию в срок ее действия на деле выход очень трудно. Также мы часто сталкиваемся в своей работе, что ставки у  банков, которые работают с субсидиями зачастую выше, чем у других банков и если рассчитать сумму переплаты по завышенным процентам за весь срок кредитования, может выйти, что переплата будет больше, чем экономия от использования данной субсидией.

Получено одобрение в банке

Главное, чтобы данный банк отвечал всем вышеперечисленным требованиям – выделение доли несовершеннолетним и возможность использования субсидии. Если в банке, который выдал Вам одобрение это невозможно, необходимо получить одобрение в другом банке, который сможет провести данные действия. 

Купить отдельную квартиру

Важно понимать требования субсидии и искать объект в заданные рамки,  учитывать нормы общей площади объекта при покупке квартиры. Рассмотрим на примере несколько возможных вариантов:

Предположим, что стоимость продажи комнаты 1300т.р., необходимо  приобрести 1 к.кв. стоимостью 3млн.р.

У нас есть первоначальный взнос от продажи комнаты в размере 1300т.р. есть субсидия в размере 300т.р. Выходит, первоначальный взнос по ипотеки составит 1600т.р., сумма кредита в этом случае будет 1400т.р.  При средней ставки в 12-13% годовых, ежемесячный платеж при сроки кредитования на 10 лет составит 18-19т.р.

Приобретение 2 к.кв. стоимостью 4 млн.р.

Условия все те же, первоначальный взнос 1600т.р., сумма кредита при этом составит 2400т.р. Ежемесячная выплата в этом случае составит 28-29т.р. при сроки кредитования на 15 лет.

Главное, верно оценить свои возможности по выплате ипотеки. Чтобы ежемесячная выплата по ипотечному кредиту не отражалась на вашем семейном благополучии. Как правило, ежемесячный платеж по ипотеке должен быть не более 40% от общей суммы дохода вашей семьи. Конечно, необходимо учесть при этом и прочие свои расходы, и финансовые обязательства.

Разумная Недвижимость