Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Применяем № 214-ФЗ на практике. Часть вторая

Этот закон всесторонне регулирует долевое строительство. Если в нем встречаются «болевые» моменты, то разъяснять их рекомендовано в суде. Именно изучение таких моментов позволяет избежать «подводных камней» при покупке квартиры в строящемся доме.

ПРАКТИКА СУДОВ ПО ДЕЛАМ О НАРУШЕНИИ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1. Неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании части 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ, а не положений Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

2. Неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ, является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.

3. Размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора — размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

От уплаты неустойки за нарушение указанного срока застройщика не освобождает вина субподрядчика, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего свои обязательства.

4. В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), — с другой.

Договором участия в долевом строительстве между Г. (дольщик) и ООО (застройщик) в качестве срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома предусмотрен второй квартал 2010 года. Обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства Г. исполнены. Жилой дом был введен в эксплуатацию 31 декабря 2010 года, акт приема-передачи спорной квартиры передан на подпись Г. в феврале 2011 года и подписан сторонами 6 июня 2011 года ввиду обнаруженных в квартире дефектов.

Суд пришел к выводу о том, что обязательства по передаче квартиры не были исполнены застройщиком в предусмотренный договором срок, и спорная квартира обоснованно не была принята истцом до июня 2011 года ввиду наличия дефектов, устраненных впоследствии ответчиком. Суд удовлетворил исковые требования Г. о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства за период до подписания акта приема-передачи, а также о компенсации морального вреда.

5. Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения и других заслуживающих внимания обстоятельств.

6. Не может служить основанием для снижения размера неустойки довод ответчика (застройщика) о том, что выплата суммы неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не являющихся стороной правоотношений.

Например, Ленинский районный суд города Краснодар при рассмотрении дела по иску Г. к ООО «Таурас-96» о защите прав потребителя в связи с нарушением предусмотренного договором участия в долевом строительстве жилого дома срока передачи объекта долевого строительства — квартиры пришел к выводу о том, что в соответствии со статьей 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» на ответчика должна быть возложена ответственность в виде уплаты неустойки в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей на день исполнения обязательства. Размер неустойки судом был снижен на основании статьи 333 ГК РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила указанное выше решение, указав, что по смыслу закона применение статьи 333 ГК РФ (уменьшение неустойки) по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Между тем, в решении не приведено мотивов, по которым суд счел возможным снизить размер взыскиваемой неустойки.

То обстоятельство, что выплата суммы неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не являющихся стороной данных правоотношений, основанием для снижения размера неустойки не является.

7. Достаточным условием для удовлетворения иска гражданина — участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя.

Из материалов дела усматривается, и судом установлено, что ООО (застройщик) не выполнило работу в сроки, предусмотренные договором участия в долевом строительстве жилого дома, заключенным с К. (дольщик), чем нарушило права потребителя.

Размер денежной компенсации морального вреда определяется судом по правилам, установленным статьей 1101 ГК РФ, в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием для возмещения вреда.

Разумная Недвижимость