Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Зачем девелоперу геомаркетинг?

Геомаркетинг – относительно новое на рынке недвижимости явление, что не мешает ему постоянно быть на слуху. Что же представляет собой этот инструмент? И почему застройщики стали уделять ему повышенное внимание? «Разумная Недвижимость» опросила экспертов Петербурга и Москвы.

На стыке маркетинга и географии

Геомаркетинг, как, собственно, видно из названия, создан на стыке маркетинга и географии.

—Геомаркетинг является дополнительным инструментом для разработки продукта, востребованного у потребителей. В рамках геомаркетинга используются геоинформационные системы (ГИС), которые позволяют собирать, хранить, обрабатывать, анализировать и визуализировать полученные данные, – говорит руководитель отдела маркетинга и рекламы Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера» Светлана Гулюкина.

Коммерческий директор TEKTA GROUP Андрей Кугий даёт такое краткое определение: геомаркетинг – это маркетинговые данные, нанесённые на карту.

—Среди таких данных могут быть различные объекты – коммерческие, социальные, проекты конкурентов, демографические данные – количество проживающих на территории людей, их пол, возраст, доход и прочее. Такая визуализация позволяет повысить прозрачность маркетинговых показателей, более чётко определять свою целевую аудиторию и понимать её потребности, проводить анализ конкурентов, выявлять возможные риски, – рассказывает он.

По словам эксперта, чем полнее будут представлены данные, тем более точный анализ можно провести и, соответственно, более чётко позиционировать объект. А также – предусмотреть и выделить определённые преимущества, повышающие интерес целевой аудитории к нему, определить зоны и уровни охвата.

Хорошо забытое старое

Ряд экспертов отмечают, что если фундаментально обосновывать преимущества геомаркетинга перед традиционными способами маркетинговых исследований (полевого и кабинетного), то нужно признать, что это не прорыв, а хорошо забытое старое.

—Для оценки трафика используются лишь новые технологии, когда каждый человек или автомобиль привязан к мобильному гаджету. Таким образом, автоматически можно подсчитать плотность трафика и его поло-возрастные характеристики, а затем экстраполировать данные в оценку покупательских предпочтений, оценить спрос и выработать оптимальную политику best use пятна под застройку. Если говорить проще, это как наблюдение маркетолога «в поле» с секундомером и счётчиком проходящих мимо пешеходов, проезжающих машин, автобусов и пролетающих самолётов, – комментирует основатель онлайн-экосистемы дизайн-проектов и ремонтов компаний Rewedo, Rerooms и PriceRemont.ru Юрий Гольдберг.

По его словам, ни для кого не секрет, что есть прямые признаки измерения «кармы местности», а есть и опосредованные. Например, всегда можно опросить какое-то количество людей по скрипту и получить даже более точные данные для решения девелопером задачи, что, сколько и как строить на том или ином месте.

Оптимальная концепция

Зачем же всё-таки девелоперу нужен геомаркетинг? Одна из причин заключается в том, что подобные исследования позволяют разработать оптимальную концепцию будущего проекта.

—Грамотная работа с географической информацией и пространственный анализ позволяют девелоперским компаниям успешно решать задачи, связанные с пространственно-временным изучением изменяющейся рыночной среды. Кроме того, на основе результатов геомаркетингового анализа разрабатываются концепции современных проектов, – отмечает руководитель отдела маркетинга и рекламы Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера» Светлана Гулюкина.

На этапе проектирования объектов обязательно учитываются такие локационные характеристики, как наличие транспортных узлов, объектов социально-бытовой инфраструктуры: школ, детских садов, медицинских центров, аптек, химчисток и прочих. Эти факторы важны при разработке как небольших комплексов, так и крупных микрорайонов.

Директор по маркетингу Glorax Development Вартан Погосян согласен с коллегой:

—Геопространственные маркетинговые данные являются базовыми при выборе концепции развития территории. На этапе планирования и оценки потенциала земельного участка его локация в привязке к окружению, транспортной доступности, инженерной, социальной, бытовой обеспеченности и прочих характеристик становится основой для принятия решения о возможном назначении и статусе будущего объекта.

С учётом проведённых исследований также принимается решение о необходимости насыщения объекта теми или иными составляющими, отмечает эксперт. В жилищном строительстве, к примеру, это может быть детское образовательное учреждение или встроенные торговые помещения для расположения магазинов шаговой доступности.

От потенциала к ликвидности

Использование геомаркетинговых данных, кроме того, даёт девелоперу возможность оценить потенциал и ликвидность проекта, просчитать расходы и получить максимальную прибыль.

—Для девелопера правильная оценка участка для строительства является одним из краеугольных камней, на котором строится его бизнес. Поэтому геомаркетинг – наиценнейший метод изучения потенциала конкретной локации. Только выяснив всю подноготную, девелопер примет решение, быть или не быть на этом месте новому зданию, поймёт, какую функциональную направленность оно будет иметь – коммерческую (офисную, торговую, смешанную) или жилую. Если выбор будет сделан в пользу жилого комплекса, то нужно понимать, сколько квадратных метров можно построить на этом месте с учётом ёмкости рынка (сколько реально можно продать жилья в этом районе, исходя из потребностей жителей), – комментирует старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников.

Если потенциал участка оценен неправильно, то можно получить абсолютный неликвид – пустой торговый или офисный центр, либо никому не нужный жилой комплекс в месте с прекрасной экологией, но без инфраструктуры и возможности добраться до работы.

—Геомаркетинг дает представление, насколько объект будет привлекательным в том или ином месте, какой «портрет покупателя» можно ожидать и так далее. Фактически это означает повышение эффективности расходов девелоперов, так как одинаковые проекты в различных локациях можно продавать по разной цене, – добавляет управляющий партнер девелоперской компании M9 Development Максим Морозов.

Есть выражение, что геомаркетинг – это будущее девелопмента. Под этим подразумевается, что без геомаркетинга проекты просто не будут реализовываться. Ведь перед началом продаж застройщики должны ясно представлять возможные риски и потенциальных покупателей. Только исходя из этих вводных данных, можно грамотно выстроить рекламную кампанию и всю политику продаж.