Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Будут ли санкции?

Дано:

Вчера подписали ДДУ, документы прилагающиеся от нотариуса еще не принесли (заверен. св-во о браке , согласие второго супруга и доверенность на застройщика для подачи в УФРС). В ДДУ написано, что мы должны выплатить первоначальный взнос после регистрации в УФРС, но к нему есть приложение от застройщика в котором написано , что первоначальный взнос выплачивается в течении 7 дней после подписания у них ДДУ и доп.соглашения, в конце недели нужно уже оплатить первоначальный взнос. Но у нас сложились непридвиденные форс мажорные обстоятельства и мы бы хотели расторгнуть ДДУ.

Решение комментирует: юрисконсульт «Разумной Недвижимости»

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной регистрации. В случае если регистрация договора не была произведена, то договор не заключен и, соответственно, его пункты не подлежат применению. Расторгать договор не надо! Если не заключен сам договор, то и дополнительное соглашение к нему не может быть заключенным. Приведу пример судебной практики «согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в редакции, действовавшей как на момент подписания договора, так и в настоящее время) договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 №214 в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (часть 3 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ) (Апелляционное определение Томского областного суда от 12.07.2013 по делу N 33-2093/2013)».

Вместе с тем в Вашем случае застройщик может обратиться в суд с просьбой вынести решение о регистрации договора и обязать Вас предоставить необходимые для регистрации документы: «Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Следовательно, если сделка совершена в надлежащей форме при согласовании сторонами всех существенных условий, и в том случае, если одна сторона уклоняется от регистрации договора, то суд вправе вынести решение о регистрации данной сделки (Апелляционное определение Московского областного суда от 18.10.2012 по делу №33-20869/12)».

Вместе с тем, в Федеральном законе № 214-ФЗ установлено, что получение денежных средств застройщиком возможно только после регистрации договора участия в долевом строительстве. Именно эта позиция отражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 № 13863/09 по делу № А47-3050/2009. В частности в постановлении указано, что обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является не только получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственной регистрации права на земельный участок, но и наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию. Именно выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан. Таким образом, если застройщик достаточно грамотный, то он не пойдет в суд. Кроме того подписанное Вами дополнительное соглашение является ничтожным, противоречащем действующему законодательству. Вы можете направить заявление с приложенным дополнительным соглашением в соответствующие органы, занимающиеся надзором в сфере долевого строительства. Ведь частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это право в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Таким образом:

первое, что должен сделать застройщик для того чтобы иметь возможность взыскать с Вас штрафные санкции – зарегистрировать договор, но если Вы будете уклоняться, то ему придется идти в суд и просить вынести решение о регистрации догвора, следовательно, он потеряет минимум полгода.

дополнительное соглашение, которое Вы подписали, противоречит действующему законодательству и не может применяться. То есть денежные средства Вы должны будете платить по порядку, указанному в договоре (если суд вынесет решение о регистрации договора).

дальше нужно посмотреть есть ли у Вас право расторгнуть договор (отказаться от исполнения договора) в одностороннем порядке без его нарушения застройщиком (а к тому моменту может и застройщик что-либо нарушит), если нет, то застройщику самому придется расторгать договор.

начать расторжение договора (точнее отказаться от его исполнения) застройщик сможет только по истечении более чем двух месяцев со дня, когда Вы должны были внести платеж. Кроме того сама процедура отказа займет время (направление уведомления и т.д.).

В общем, я думаю, что застройщику вряд ли все это надо и штрафные санкции Вам платить не придется. При отсутствии регистрации договора долевого участия в строительстве уж точно никаких санкций с Вас не взыскать. Но в этой ситуации Вам лучше всего придти к застройщику и мирным путем разрешить дело, ведь худой мир лучше доброй войны.

Разумная Недвижимость