Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Апартаменты – недвижимость плюс доходная программа

Апартаменты в последние несколько лет стали одним из наиболее интенсивно развивающихся сегментов рынка недвижимости. Ежегодно застройщики анонсируют новые проекты, растёт интерес покупателей к данному формату. О том, что собой представляет этот формат, для чего можно использовать апартаменты и как на них заработать, эксперты из Санкт-Петербурга рассказали на семинаре «Апартаменты вместо квартиры: брать или не брать?» , который наш портал провел в рамках выставки «Жилищный проект».

Рыночный инструмент

По словам исполнительного директора АН «ДОМПЛЮСОФИС» Юлии Роженцевой, апартаменты сегодня однозначно в тренде. Их доля на рынке составляет порядка 8% от общего объёма новостроек. За 2017 год предложение апартаментов на рынке Санкт-Петербурга выросло вдвое – с 3 тысяч до 5-8 тысяч. При этом общий оборот спроса увеличился в 3,5 раза, было продано порядка 7 тысяч апартаментов.

– Сейчас в городе много хороших предложений апартаментов. Как правило, они располагаются в хороших локациях и стоят на 15-20% дешевле, чем квартиры с похожими характеристиками. Покупать апартаменты выгоднее ещё и потому, что налоговая база меньше, чем на жильё. Но управление апартаментами обходится недёшево – от 50 до 150 рублей за кв. м. Плюс (за счёт того, что это коммерческая недвижимость) управление водоснабжением не субсидируется государством, и в итоге выходит дороже на 30-60% по сравнению с жильём. Также нужно понимать, что, если объект имеет коммерческий статус и используется с целью получения дохода, то от его продажи и аренды тоже будут идти проценты в налоги на доходы физических лиц или ИП, – комментирует эксперт.

Юлия Роженцева рассказала, что ещё совсем недавно на рынке жилья был распространён такой инвестиционный опыт, как переуступки. Можно было купить квартиру на стадии фундамента, а на стадии сдачи продать её значительно дороже.

– В 2015 году такая разница доходила до 15%. Сегодня мы понимаем, что рынок жилья немного страдает, особенно в местах массовой застройки, и эта разница снижается до 10%. В итоге потенциальные инвесторы перешли от переуступок к апартаментам, – отмечает она.

Для жизни и сервиса

Апартаменты делятся на два типа. Одни, предназначенные для проживания, являются аналогом жилищного строительства, но строятся там, где невозможно возвести жилой дом: на территориях, ограниченных своим типом. Другие – сервисного типа, это своего рода дома-отели, где номера варьируются в различных сегментах по метражу. Юниты (помещения) в таких апартаментах обычно покупают инвесторы для сдачи в аренду.

По данным Юлии Роженцевой, 43% апартаментов в Северной столице строятся для долговременного проживания. 57% апартаментов используются в инвестиционных целях. При этом 38% из них – это сервисные апартаменты. Площади в них принадлежат различным собственникам, а управляющая компания их сдаёт и берёт за это определённые проценты. 19% – это классические отели и гостиницы.

У руководителя отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй», генерального подрядчика проекта VALO Марины Сторожевой немного иные данные. Она рассказала, что сегодня 70% покупателей апартаментов – это инвесторы, которые приобретают их с целью сдачи в аренду и 30% – люди, которые планируют проживать самостоятельно. При этом последние имеют в виду, что это некое временное жильё для себя или для детей, а в будущем его всё-таки сдадут в аренду.

В качестве примера «апартаментов для жизни» эксперт привела проект на Васильевском острове, на пр. КИМа – лофт-квартал Docklands. Это качественные кирпичные дома, где потолки – 3 метра, свободная планировка, паркинг. Сначала они позиционировались как вариант для жилья, но сейчас третья и четвертая очереди уже выходят как сервисные апартаменты.

На рынке есть и так называемое «псевдожильё», предостерегает Марина Сторожева. Оно возникает, когда застройщик по разным причинам не может возвести жилой комплекс и вместо этого строит апартаменты.

– Такой застройщик говорит покапателям: «У нас есть гостиничный сервис и доходные программы, а изначально это строилось как жильё». Но я могу точно сказать, что в этом проекте невозможно обеспечить доходность, потому что в нём не заложены необходимые технологии, – отмечает эксперт.

О чём речь, и что же такое гостиничный сервис? Например, это когда на этажах предусмотрены специальные помещения для хранения белья и инвентаря для уборки номеров. Когда заложено место для кладовых, мусоросборных камер, помещений для персонала – раздевалок, душевых, комнат для приема пищи. Причём всё это должно быть невидимым для глаз проживающих и туристов.

– В нашем проекте VALO мы заложили порядка 5 тысяч кв. м гостиничных технологий. В жилом комплексе невозможно предусмотреть такой объём помещений. Например, на каждом этаже у нас кладовые – это дорогостоящая вещь, но это нормы СанПиН, требования для гостиниц, – рассказывает Марина Сторожева.

Инвестиционный продукт

Почему же всё-таки люди приобретают апартаменты в качестве инвестиций, и откуда на рынке возник такой продукт? По словам Юлии Роженцевой, первой предпосылкой стал дефицит недорогого качественного размещения на территории Санкт-Петербурга. Так уж сложилось, что сегодня гостиницы в 3 звезды повышают квалификацию до 4-звездочных отелей и задирают цены.

– К тому же сегодня нет понятных доходных инструментов инвестирования. Как всем известно, ставки по депозитам снижаются, банковские вклады становятся нестабильной инвестицией. Поэтому инвесторы хотят сохранить свои вложения и получить максимальную доходность. Апартаменты отвечают этим требованиям, – говорит эксперт.

Вот почему основные покупатели данного формата – это инвесторы. Как правило, у этих людей есть около 2 млн рублей, и они рассматривают различные доходные программы для сдачи апартаментов в аренду (для этого приобретается около 70% такой недвижимости). Апартаменты можно и перепродать – динамика цен этому вполне способствует. По итогам 2017 года цены на апартаменты в комфорт-классе выросли аж на 30%, в бизнес-классе – на 3,5%, в элитном – на 4,2%.

При этом будущим инвесторам стоит понимать: апартаменты не продаются исключительно как недвижимость.

– Недостаточно знать, где находится объект и какие у него характеристики. Сейчас апартаменты – это инвестиционный продукт, и покупатели должны хорошо разбираться в доходной программе, которую предлагает управляющая компания. Покупайте продукт вместе с программой инвестирования, чтобы понимать, сколько вы на этом сможете заработать, – разъясняет Юлия Роженцева.

Что касается оформления апартаментов. Приобретая такую недвижимость в строящемся комплексе, покупатель подписывает договор долевого участия, который затем проходит регистрацию.

– Здесь действует та же схема, что и при покупке квартиры. Только в данном случае вы приобретаете коммерческую недвижимость, и предметом договора выступает юнит. На него вы получаете право собственности. Дальше передаёте недвижимость в управление специализированной компании, подписывая договоры на управление и на оснащение данного апартамента. При заключении договора с управляющей компанией покупатель может выступать как физическое лицо, тогда он будет платить 13% подоходного налога на то, что зарабатывает на сдаче в аренду. Либо можно оформить ИП и платить 6% с этой прибыли, – разъясняет Марина Сторожева.

На начальном этапе нужно будет определиться с программой инвестирования. От этого могут зависеть условия стоимости объекта. То есть, если вы согласны на гарантированный минимальный доход, тогда апартаменты продаются по одной цене. Если хотите максимальный доход – то по другой. Всё это покупатель решает при заключении ДДУ.

В семинаре также принял участие генеральный директор Hospitality Management Блейк Андерсон-Бунтз, который раскрыл некоторые принципы управления апартаментами. Об этом мы расскажем в следующих публикациях.

Фотогалерея