Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Консервативные стратегии: тенденции и перспективы

Как реагирует рынок недвижимости на меняющиеся реалии кризисного времени? Так же выгодно для рядового покупателя или инвестора вкладывать свои капиталы в недвижимость? И если да, то в какую именно и как? По-прежнему ли приносит прибыль покупка и продажа вторичного жилья или логичнее инвестировать в строящиеся объекты, чтобы впоследствии сыграть на разнице.

Для рынка недвижимости, а особенно в сфере инвестиций, не так заметны изменения. Кампания Infowave на весенней Ярмарки недвижимости провела опрос, благодаря которому выяснилось, что в течение кризисного года доля инвестиционных покупок снизилась всего на 2% и весной 2016 года составила 13%.

Действительно ли рынок не ощутил заметного изменения в спросе, так ли легко продать свою жилплощадь по устраивающей вас цене?

Рассказывает Елена:

«Собираюсь приобрести однокомнатную квартиру, дело в том, что в 2014 году я купила 3-ех комнатную квартиру в Ломоносовском районе, в Гостилицах за 2 млн. 600 тыс. рублей. И уже практически полгода пытаюсь продать её по той же самой цене. Рынок сейчас не очень подвижен. Если взять в качестве примера студии ЖК Балтийская жемчужина в Красносельском районе, то иногда на аналогичные студии владельцами сбрасывается цена до 300 тыс. рублей. Это большая разница для квартир одинаковых по метражу, для одного и того же жилого комплекса. О чем это говорит? О том, что продать сейчас намного сложнее, чем купить».

Возможно, как и прежде, намного выгоднее вкладывать свои сбережения в жильё, которое строится, хотя и повышается риск увеличения срока строительства, ведь в нестабильной экономической ситуации, запланированные на несколько лет вперёд шаги строительных компаний, находятся под угрозой.

По расчетам аналитиков E3 Investment, купив квартиру на самой начальном этапе строительства за 2,5 млн. рублей можно рассчитывать на реализацию актива за 3,3-3,4 млн. рублей. Общий по рынку новостроек Москвы и Санкт-Петербурга показатель доходности - в 30-35% доходности за весь срок строительства (кирпично-монолитный многоэтажный дом строится около двух лет), в зависимости от индивидуальных характеристик локации, жилого комплекса и квартиры прирост стоимости может составить и 5% в год, и 30% в год.

Не смотря на риск, большинство опрошенных (82%), согласно исследованию Infowave, признались, что готовы купить объёкт недвижимости на этапе котлована, ведь разница в стоимости начальной и завершающей стадиях строительства - очевидна и в 2016 году составила 30-35%.

Комментирует цифры Катерина Соболева, управляющий директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:

«Если инвестор хочет получить ощутимую прибыль единовременно и готов подождать, то стоит выбрать перепродажу: покупка квартиры у надёжного застройщика на этапе котлована и её последующая продажа может принести до 35% годовых, в среднем – 15-20% годовых».

Всё популярнее становятся вложения в загородную недвижимость. Зачастую эти объекты сдают в аренду творческим студиях, детским садам, спортивным секциям или даже хостелям. И если сравнить среднюю арендную плату за квартиру 30-40 тыс. руб., то средняя арендная плата коммерческого детского садика может составить сумму от 200 тыс. рублей. И, естественно, что это не предел.

Комментирует заместитель генерального директора ООО «Выставка «Ярмарка недвижимости» Галина Кончина:

«Увеличить прибыль от аренды таунхауса или коттеджа можно еще больше, превратив его в хостел или гостевой дом. Некоторые предприимчивые домовладельцы разбивают такие объекты на студии и заселяют туда людей одной возрастной группы».

Зачастую инвесторы приобретают «однушки» и делают из них студии, само собой разумеется, что подобный тактический ход повышает доходность такого места в два раза.

Не так просто, как кажется заработать свой капитал на перепродаже объектов недвижимости. Один предприимчивый бизнесмен, к примеру, выкупал подвалы в центре города, приводил их в надлежащий вид, устанавливал сантехнику, обеспечивал отдельный вход и переводил такие помещения в жилой фонд, продавая в качестве жилой недвижимости, что обеспечивало ему безбедное существование. Ведь разница в цене подвального помещения и квартиры в центре города составляет минимум 150%. На деле, естественно, всё сложнее. Намного проще перевести жилой фонд в нежилой, нежели наоборот.

Комментирует Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор», член Ассоциации риэлторов СПб и ЛО:

«В основном инвесторы вкладывают свои средства в студии и однокомнатные квартиры эконом и комфорт класса, т.к. они наиболее ликвидны, как при сдаче в аренду, так и при последующей перепродаже. Здесь важен правильный выбор локации, качества проекта и надежности застройщика. Также может быть интересным в короткосрочной и среднесрочной перспективе жилье низкого качества - хрущевки, старая панель, комнаты в коммуналках для сдачи в аренду покомнатно или в виде койкомест с возможной рентабельностью около 8-10% годовых. Однако такое жилье дешевеет.

Сдача в аренду - более консервативная стратегия с прогнозируемой доходностью около 5% годовых (если не произойдет радикальных изменений этого рынка в связи с госпрограммами арендного жилья, о которых много говорится в последнее время). Перепродажа может оказаться несколько более доходной, но и значительно более рискованной с учетом всех воздействующих факторов, которых сейчас много. За год существенных изменений тренда не произойдет. Инвестиционная привлекательность недвижимости будет продолжать повышаться в связи с резким снижением доходности по банковским вкладам».

В поисках подходящего варианта очень легко попасться на удочку мошенников, которые заметно занижают стоимость квартиры или загородного дома с целью их быстрой продажи. Здесь необходимо тщательно изучить документы на землю и квартиру во избежание казусов и нежелательных для себя последствий, помня о том, что инвестиция – предприятие не сиюминутное, а рассчитанная на некоторый отрезок времени, в течение которого могут измениться условия рынка, как в лучшую для вас сторону, так и не очень.

Молодое поколение фактически избрало для себя путь, благодаря которому можно стать владельцем квартиры, не обременяя себя финансовыми обязательствами. Оформляется ипотека на приобретение жилья, которое сдаётся квартиросъёмщикам, что обеспечивает ежемесячное погашение кредита. Естественно, что при таком раскладе необходимы средства на первоначальный взнос и высокая заработная плата для одобрения ипотечного кредитования. В результате у покупателя появляется собственное жильё, в котором он фактически не живёт и средства для погашения кредита на это жильё.

Намного разумнее в такой ситуации сдавать жильё посуточно, что заметно повышает прибыль, не говоря уже о часовой оплате. Впоследствии после выплаты кредита, понятное дело, придётся проводить ремонтные работы и, вряд ли, дело обойдётся косметическим ремонтом. Арендаторы с чужой жилплощадью обычно не церемонятся. В России пока не выработана традиция и культура аренды чужой квартиры, как заграницей, где ремонт по истечении срока съёма является обязательным пунктом. В условиях российской действительности недобросовестные жильцы, съезжая с квартиры, прихватывают с собой даже розетки.

Поэтому приобретение недвижимости за рубежом становится популярным направлением в инвестировании. Естественно, что необходимо разбираться в юридических аспектах той страны, где вы решили приобрести жильё и иметь под боком профессионального консультанта по недвижимости, а так же переводчика.

Инвесторы не ожидают кардинальных изменений на рынке недвижимости, прогнозируя стабильность, в то же время многое может зависеть от курса рубля. «Можно ожидать всплеск активности "инвесторов" к концу года, если произойдет ослабления рубля. Люди будут пытаться спасти свои сбережения, скупая наиболее качественные предложения» - комментирует Руслан Лавров, генеральный директор агентства недвижимости «Площадь», член Ассоциации риэлторов СПб и ЛО

Для грамотной инвестиции всегда необходим первоначальный капитал, понимание цели и конечного результата, принятие в расчёт, так называемого форс-мажора. А самое главное условие для успешной и разумной инвестиции – владение информацией. Знание плюсов и минусов объекта недвижимости, который вы выбрали в качестве капиталовложения.

Ведь дороже всего нам обходится собственная неосведомлённость. Бенджамин Франклин, один из отцов-основателей США, изображённый на стодолларовой купюре, был абсолютно прав, когда изрёк, что инвестиции в знания всегда дают наибольшую прибыль.

Информация, как известно, правит миром, а вы, обладая ей, всегда сможете принять верное для себя решение.