Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Как не платить НДФЛ или получить налоговый вычет на недвижимость

С 2016 года собственников жилья, в том числе инвестиционного, ждет несколько законодательных изменений. И одно из важнейших — увеличение срока владения недвижимостью, который освобождает от подоходного налога. Мы поинтересовались у экспертов в сфере права, в чем смысл данной инициативы, а также как можно сократить налоговую базу и получить вычет от государства. Собеседник «Разумной Недвижимости» — юрист Евгения Беленкова.

— Евгения, с какой целью срок владения недвижимостью, освобождающий собственника от налога на доход, увеличен с 3 до 5 лет?

— Данные нововведения, судя по всему, принимаются для того, чтобы снизить количество участников на рынке недвижимости, которые зарабатывают на ее продаже. Реализация вторичного жилья станет невыгодной (5 лет — большой срок ожидания), что может привести к появлению в данный момент на рынке множества новых объектов недвижимости, собственники которых захотят успеть реализовать их до вступления в силу новых правил.

Однако это же коснется и простых граждан, которые, имея приобретенное по доступной для них цене жилье небольшой площади, в дальнейшем захотят продать его и улучшить свои жилищные условия. По новым правилам это будет сделать сложнее. Помимо того что квартира с лучшими условиями и так будет стоить дороже, к ее стоимости в качестве расходов также добавится сумма НДФЛ, если она продается ранее истечения срока, освобождающего от налогообложения.

— Означает ли это, что инвесторам в недвижимость стоит поторопиться с покупкой активов, чтобы успеть до 1 января?

— Инвесторам стоит поторопиться скорее с продажей имеющихся активов. Если недвижимость у них в собственности более трех лет, но менее пяти и они собираются от нее избавляться, то стоит это сделать именно сейчас. Дело в том, что поправки будут распространяться на сделки по продаже недвижимости, заключенные после 1 января 2016 года. Если же недвижимость будет продана до этой даты, такие сделки подпадают под действующее законодательство, которым установлен минимальный срок владения 3 года. Таким образом, торопиться с приобретением недвижимости не стоит, поскольку до 1 января 2016 года осталось 3 месяца, а не 3 года. Срок владения, который освобождает от уплаты налога по старым правилам, пройти не успеет, при продаже в любом случае будут действовать уже новые правила.

— Как можно сократить налоговую базу при продаже недвижимости до истечения срока владения, освобождающего от уплаты НДФЛ? Правда ли, что можно получить довольно крупный налоговый вычет?

— Действительно, в этом случае можно воспользоваться одним из имущественных вычетов.

Первый вариант — налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Пример: квартира куплена в 2014 году. После 1 января 2016 года, то есть до истечения не облагаемого налогом срока владения, она продается за 5 млн рублей. В таком случае из стоимости квартиры вычитается 1 млн рублей (стандартный налоговый вычет) и уже от суммы в 4 млн рублей считается НДФЛ (13%).

Второй вариант — вычет в размере суммы, потраченной на покупку недвижимости, которую предполагается продать. Пример: в 2014 году была приобретена квартира-студия за 1,9 млн рублей (и именно эта сумма указана в договоре купли-продажи). Предположим, в 2018 году эту недвижимость решено продать за 2,1 млн рублей. В данном случае выгоднее применить не уменьшение дохода от продажи на 1 млн рублей, а уменьшение доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение указанной квартиры. Следовательно, в данном случае необходимо заплатить НДФЛ в размере 13% только с суммы дохода в размере 200 тыс. рублей (разница между суммой, по которой продается квартира, и суммой, за которую она приобреталась).

Однако каким бы вычетом вы ни решили воспользоваться, надо помнить, что база, от которой исчисляется НДФЛ, не может быть менее 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года (коэффициент 0,7), то есть не стоит сознательно занижать стоимость объекта недвижимости в целях уменьшения суммы налога. Согласно поправкам, если доходы от продажи объекта недвижимости оказываются меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта на начало года, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то НДФЛ все равно будет взиматься с дохода именно такой величины.

— Сознательное занижение стоимости жилья — это уголовно наказуемое деяние?

— Несомненно. Уголовная ответственность за это предусмотрена ст. 198 УК РФ «Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица». Лиц, совершивших такое деяние, ждет штраф в размере от 100 до 300 тыс. рублей или в размере их зарплаты или иного дохода за период от 1 года до 2 лет. Альтернативой могут стать принудительные работы на срок до 1 года, арест до 6 месяцев либо лишение свободы до 1 года.

За такое же правонарушение, но в особо крупном размере, предусмотрен штраф от 200 до 500 тыс. рублей или в размере дохода за период от 18 месяцев до 3 лет. В качестве наказания также могут быть назначены принудительные работы на срок до 3 лет либо лишение свободы на тот же срок.

— Крупный и особо крупный размер в данном случае — это какие суммы?

— Крупным размером в данной статье признается сумма налогов или сборов, составляющая за 3 финансовых года подряд более 600 тыс. рублей, при условии что доля неуплаченных налогов или сборов превышает 10% подлежащих уплате сумм, либо сумма от 1,8 млн рублей. А особо крупным размером считается сумма, составляющая за указанный выше период более 3 млн рублей, при условии что доля неуплаченных налогов или сборов превышает 20% положенных отчислений, либо сумма, превышающая 9 млн рублей.

В утешение отмечу, что человек, который пошел на такое преступление впервые, будет освобожден от уголовной ответственности, если полностью погасит недоимку и соответствующие пени, а также штраф в размере, определяемом Налоговым кодексом РФ.