Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Как заработать на коммерческой недвижимости?

Инвестиции в коммерческую недвижимость становятся доступнее, и заработать в этом сегменте сегодня по плечу не только крупным бизнесменам, но и частным покупателям. «Разумная Недвижимость» выяснила, какие форматы коммерческой недвижимости наиболее актуальны с точки зрения доходности.

Почти все опрошенные нами эксперты основными видами коммерческой недвижимости для частного инвестора назвали помещения стрит-ритейла и апартаменты. Поговорим об этих форматах подробнее.

Стрит-ритейл – всегда актуален

Аналитики отмечают, что значительная доля инвесторов из жилого сегмента переходят в стрит-ритейл.

—Наличие большого объёма одинакового предложения в жилом сегменте – малогабаритные квартиры в проектах комплексного освоения территорий – привело к тому, что инвестиционные квартиры становится трудно перепродать, а при сдаче в аренду доходность гораздо более низкая. В это же время коммерческая инфраструктура в новых районах развивается, прежде всего, за счёт стрит-ритейла, рентабельность такого актива высока, – комментирует руководитель департамента коммерческой недвижимости E3 Commerce Роман Шиман.

По словам эксперта, ликвидное торговое помещение формата стрит-ритейл может приносить в среднем 11-13% годовых в виде арендных платежей. Годовая доходность может достигать 25-30%, если продать актив как готовый арендный бизнес. Порог входа будет в среднем от 6-8 млн рублей, а на помещения, наиболее популярные среди инвесторов, – 10-15 млн рублей.

Самый очевидный и наиболее привлекательный вариант инвестиций для частного инвестора по соотношению риска / доходности / порога входа – это приобретение коммерческих помещений на первых этажах жилых комплексов с последующей сдачей их в аренду, считает управляющий партнер Rusland SP Северо-Запад Альбина Ямалетдинова.

—Наиболее желанными арендаторами с точки зрения прогнозируемости и стабильности дохода являются федеральные торговые сети, включая продуктовые. Договор аренды избавит собственника коммерческого помещения от проблем неплатежей со стороны арендатора по причине «бизнес не пошёл», что часто случается у несетевых небольших арендаторов. Договоры с «продуктовиками», как правило, носят долгосрочный характер, а значит, на несколько лет собственник может забыть о поисках нового арендатора и вынужденных простоях помещения. Это особенно актуально при покупке помещения с использованием кредитных средств, – комментирует она.

Вице-президент NAI Becar Дмитрий Сороколетов согласен с коллегой:

—Стрит-ритейл – сегмент, который может сегодня представлять реальный интерес для частных инвесторов. Помещения на первых этажах жилых и административных зданий, сдаваемые под торговлю или предприятия сферы услуг, не так давно были единственным способом для частных инвесторов попасть на рынок коммерческой недвижимости.

При этом если покупку помещения в центре города может себе позволить не каждый инвестор, то активное строительство нового жилья в последние годы дало новые возможности для развития стрит-ритейла.

—Инвестор, приобретая коммерческие площади в новостройке на стадии котлована, может получить доходность до 30%. В среднем же доходность в этом сегменте составляет около 10-12% в год в зависимости от ряда параметров, таких как расположение объекта, транспортная доступность, пешеходный трафик и прочих. Сроки окупаемости подобных инвестиций – от 9 до 12 лет, – разъясняет директор по маркетингу и продажам компании EKE Ирина Зеренкова.

Апартаменты – выгодно и удобно

Всё более актуальными для частных инвесторов становятся также вложения в апартаменты – некий промежуточный формат между коммерческой и жилой недвижимостью.

—Строительство апартаментов в Петербурге набирает популярность. Этот вид коммерческой недвижимости при сдаче в аренду может приносить в среднем 7-8% годовых. Кроме того, с вводом программы ипотечного кредитования от Сбербанка http://razned.ru/estate-investment/article/apartments-can-find-your-share-of-private-investors/ на данный вид недвижимости, число инвесторов в апартаменты будет только расти, – говорит Роман Шиман.

Другие эксперты уверены, что на апартах можно заработать и больше.

—Апартаменты интересны как новый вид коммерческой недвижимости, появившийся на рынке Санкт-Петербурга не так давно и зарекомендовавший себя как достаточно доходные инвестиции, приносящие около 10% годовых. А при грамотном управлении, возможно, и больше, – отмечает генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров.

По словам Ирины Зеренковой, в среднем за счёт арендных платежей и роста стоимости квадратного метра доходность апартаментов может составлять около 15% годовых.

—Этот формат недвижимости не только выгоден, но и весьма удобен. Так, управляющая компания берёт на себя обслуживание, некоторые девелоперы обеспечивают инвесторам гарантированную финансовую доходность. Кроме того, апарт-отель при необходимости можно использовать для собственного проживания, – комментирует эксперт.

Дмитрий Сороколетов уверен, что инвестиция в апартаменты – это, по сути, депозит с повышенной процентной ставкой, к тому же обеспеченный недвижимостью. Эксперт назвал целых пять преимуществ апартаментов перед квартирами: профессиональная управляющая компания, рост стоимости актива, отчёт о выручке, прозрачная система взаимодействия с УК и высокая доходность.