Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Застройщики в кризис: бескредитная история

Низкая сравнительная база – залог любой позитивной статистики. Центробанк сообщает, что у банков просыпается интерес к рискованным направления кредитования, в том числе к строительству. Пускай изменения исчисляются долями процента – важна тенденция.

Было бы с чем сравнивать

На фоне 2015 года практически любые данные выглядят обнадеживающе. Россияне уже привыкли вместе с чиновниками от экономики пробивать очередное дно раз в квартал, однако без передышки было не обойтись. И эту передышку, как и падение, обеспечил сам Центробанк.

Речь, конечно, о ключевой ставке регулятора. Когда в декабре 2014 года ее задрали до 17%, не осталось стратегии, которая играла бы на поддержание рынка. Кто-то перестал одалживаться по запретительной ставке, тем более, что повышалась не только она, но и другие барьеры на пути к банковской ссуде. Кто-то торопился сдать объекты и был вынужден взять кредит – неизбежно внося вою лепту в будущую долю просрочки.

В итоге уже к осени 2015 года на просроченные кредиты приходилось почти 20% от всей суммы, которую банки выдали строителям (против 9% в начале года и порядка 5% в «докрымские» месяцы 2014-го). По рублевому портфелю, который составлял порядка 1,7 трлн рублей, выплаты были задержаны более чем на 90 дней по 320 млрд рублей. В валюте соотношение было не таким пугающим, но 14 млрд рублей банки все равно заждались.

При этом не меньше, чем жилое строительство, на отрицательную статистику работали и застройщики из сегмента коммерческой недвижимости. Оно и понятно: строительство в этой сфере развивалось бурно, девелоперы набрали кредитов. Однако стоило рублю покатиться вниз – упали и арендные ставки в валюте.

Все помнят, что по темпам ввода жилья 2015 год почти не уступил рекордному 2014 году. Однако это вовсе не определяющий фактор. Куда важнее, к примеру, падение объема ипотечного кредитования более чем на треть. Как из гидравлической системы откачивают воду, делая ее абсолютно бездействующей, так и с рынка фактически откачали средства.

У Центробанка не было денег, чтобы выдавать их финансовым организациям по приемлемой ставке. У банков не было денег, чтобы кредитовать девелоперов. А застройщики не могли ни перекредитоваться, ни пополнить свой оборотный капитал за счет сделок по жилью, чтобы расплатиться с банками. В итоге кредитование отрасли упало на 32,5% - до уровня 1,38 трлн рублей.

Неустойчивый рост

С началом нового года ничего не изменилось. Банки по-прежнему крайне неохотно выдавали новые кредиты, застройщики так же неохотно расплачивались по старым. Ставки находились на уровне 15-17%. Хуже, чем у девелоперов, репутация была только у авиакомпаний.

В мае 2016 года просрочка-таки пробила планку в 20%. Однако с этого момента ситуация стала улучшаться. На рынок за время падения спроса вывели много новых предложений, предложение оказалось гораздо обширнее, чем в последние годы. Заработал отложенный эффект от снижения ключевой ставки Центробанка – которое происходило в течение 2015 года и к лету 2016-го дошло до планки 11%.

Кроме того, главное топливо рынка - ипотека тоже стала выправляться. За первое полугодие жилищное кредитование выросло почти в полтора раза. При этом порядка 40% ипотечных займов выдавалось по программе государственного субсидирования ставок.

Проблема в том, что кредитование банками строительной отрасли зависит не столько даже от спроса на жилье, сколько от финансовой устойчивости отдельной компании. И здесь мы возвращаемся к вопросу о неопределенности этого критерия – как и в случае с пресловутым рейтингом Минстроя.

Количество опытных компаний среди банкротов выросло за последние два года в разы (по данным чиновников, аж в 5 раз). «Мы помним ГК «Город», мы помним СУ-155. Если кто-то и приравнивал оборот компании к степени ее устойчивости, то теперь все изменилось», - говорит гендиректор СРО «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. – Банки продолжают выдавать кредиты. Но подход всегда индивидуальный. Многое зависит от того, есть ли у компании с этим банком какая-то длительная история кредитной линии, от поручителей, от показателей застройщика». При этом ставки снижаются пропорциональное уменьшению ключевой ставки Центробанка.

Как бы то ни было, с 2014 года 30 крупнейших российских банков понизили объемы кредитования строительной отрасли вдвое. Об этом говорят данные Минстроя. И восстанавливаться этот сегмент будет куда дольше, чем потребительское кредитование.