Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

От скверной работы УК защитит договор

Фото: TheDigitalWay/ Pixabay

Конфликты между жильцами многоквартирных домов и обслуживающими их управляющими компаниями происходят с нежелательной регулярностью и завидной частотой. Избежать их обычно помогают правильно составленный договор управления и перечень выполняемых управляющей компанией услуг.

Среди основных причин недовольства эксплуатационщиками – оставляющее желать лучшего качество услуг, их высокая стоимость и нецелевое расходование средств. Претензии порой обоснованы, но иногда возникают из-за недостатка у жильцов нужной информации или ее неверного толкования.

«В 98% случаях жильцы недовольны тем, как УК действует в их доме: одни считают, что работу эксплуатационщиков можно сделать быстрее, другие – дешевле и лучше, - говорит директор департамента управления объектами Becar Asset Management Group Мария Онучина. – Было бы правильнее, если бы жильцы имели четко регламентированный пакет документов, с помощью которого они могли бы защищать свои права и контролировать выполнение управляющей компанией обязанностей по эксплуатации дома».

О неприкосновенности жилища

Получается это не всегда, поскольку обязанности УК каждый понимает, как хочет. Вольной трактовке того, что должны делать управляющие компании способствует отсутствие единого документа, регламентирующего их деятельность и широкий спектр работ по обслуживанию дома. Его заменяют около 300 различных нормативных актов, которые так или иначе затрагивают деятельность УК. К основным из них относятся стандарты деятельности управляющих компаний, минимальный перечень услуг, которые они должны оказывать, а также основные права и обязанности, прописанные в Жилищном кодексе.

Главным документом, который регламентирует отношения управляющей компании и собственников жилья, специалисты рекомендуют считать договор управления. Законодательство ясно указывает те условия, которые должны быть в любом подобном документе. Прежде всего, там должно быть указано то, что собственники передают в управление эксплуатирующей организации. Конфликты часто возникают, когда жильцы начинают предъявлять претензии, касающиеся бездействия УК в их квартире. Однако договор управления четко разделяет границы ответственности собственников жилья и управляющей компании. Например, внутриквартирные инженерные сети горячего и холодного водоснабжения, а также отопительные приборы остаются в зоне ответственности собственника. И ремонтировать их бесплатно управляющая компания не должна. Да и не всегда может это сделать.

Например, если в отсутствие хозяев в их квартире потечет батарея, то, несмотря на погодные условия, УК отключит стояк и прервет подачу тепла не только в квартиру, где случилась авария, но и в те, что расположены выше и ниже. Хорошо, если хозяева квартиры уехали на работу, ушли в гости или в магазин и скоро вернутся. Хуже, если постоянно живут за границей и в России появляются раз в несколько месяцев. В этом случае жильцам расположенных выше и ниже квартир придется зимовать с отключенным стояком. Эксперты считают, что такие действия эксплуатационщиков будут верными, ведь они несут ответственность за сохранность имущества, которое может пострадать от протечек. Но нарушать при этом неприкосновенность жилища не имеют права. «Управляющая компания, однозначно, несет ответственность за сохранность имущества, - говорит Мария Онучина. – Но за сохранность здоровья – только в исключительных случаях техногенных аварий, допущенных по вине или халатности сотрудников УК».

Обычно, по договору управления, УК отвечает за сохранность инженерных систем в квартире до первого вентеля. Поэтому за качество работы отопительных приборов ответственность не несет, кроме случаев, в которых изначально оговорены условия периодического осмотра имущества собственников. Все эти ситуации согласовываются на этапе составления договора управления. Если собственники согласовали наличие аварийной бригады – она обязана явиться по экстренному вызову. Если таких договоренностей не было – управляющая компания не может нарушить границы частной собственности и адекватной реакцией будет отключение горячей воды.

Ответственность УК перед третьими лицами, как правило, страхуется и детально прорабатывается на этапе заключения договора. Эти пункты собственники должны знать, а также более взвешенно относиться к предлагаемой стоимости услуг, чтобы потом не пенять на низкое качество их выполнения.

Удешевить нельзя

Кроме договора управления, у жильцов должен быть четкий перечень услуг, который им предоставляет управляющая компания. Тогда исчезнут невыполнимые из-за норм законодательства требования, которые собственники порой предъявляют эусплуатационщикам. Для экономии от управляющих компаний нередко требуют вывозить мусор два или три раза в неделю. Однако согласно санитарными правилами содержания территорий населенных мест (СанПИН 42-128-4690-88) срок хранения бытовых отходов в контейнерах в холодное время года (при -5 градусах и ниже) должен быть не более трех суток. В теплое время (свыше +5 градусов) не более одних суток. Иначе говоря, если исключить участившиеся температурные аномалии, вывоз контейнеров с мусором в течение полугода должен осуществляться ежедневно. И менять эти нормы своим соглашением управляющая компания и жильцы не имеют право.

ТСЖ упростит понимание

По мнению Марии Онучиной, для того, чтобы взаимодействие происходило в режиме единого окна, лучше создать партнерство собственников, например, ТСЖ. «Это упрощает взаимодействие с УК, которая посредством проведения очно-заочного голосования выбирается абсолютным большинством, после чего уже начинается обсуждение стоимости и объема услуг, - считает эксперт. – Как правило, существуют некие приложения к договору, которые описывают, что именно делает УК, с какой периодичностью и по какой цене».

Если с подрядчиками удалось договориться об оптимальных расценках, во время после выполнения работ могут оставаться неизрасходованные средства. Возникают также ситуации, требующие дополнительных работ и финансирования. Не растратить сэкономленное и избежать дополнительных инвестиций поможет специальный фонд. «Управляющей компании и собственникам целесообразно подготовить соглашение, по которому будет сформирован резервный фонд, - говорит Мария Онучина. - В этот фонд от каждого собственника, пропорционально площади его имущества пойдут ежемесячные отчисления на решение аварийных вопросов или капитальных ремонтных работ».