Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Паркинги

Конечно, приятно спуститься утром из квартиры в подземный паркинг, сесть в машину и поехать. Но в нашей постсоветской действительности есть еще несколько НО, на которые стоит обращать внимание. Одно из них — машиноместо не годится для хранения зимней резиныи прочего автоприданого.

О стоимости.

По европейским меркам цена машиноместа в паркинге должна составлять примерно 40% от стоимости автомобиля, что делает покупку реальной. Если рассуждать таким образом, средняя стоимость машиноместа в доме эконом- или комфорт-класса в Петербурге должна составлять не более 200 тысяч рублей.

Но в реальности стоимость стандартного машиноместа составляет от 300 тыс. руб. до 2 млн руб., в зависимости престижности района и класса дома. При  этом предложений за 300 тысяч рублей – единицы. Есть, конечно, рассрочка, ипотека, специальные акции, когда паркинг дарится покупателю большой квартиры. Но хочу заметить, что редкому застройщику удается добиться себестоимости машиноместа в подземном паркинге ниже 600 тысяч рублей. Поэтому продавая машиноместа дешевле, застройщики осознанно идут на потери, компенсируя их другим.

Такая же ситуация и с парковочными местами в отдельно стоящих многоуровневых паркингах. Пока этот рынок считается для девелоперов непривлекательным, с очень далекими перспективами — может быть, лет через 10…

Себестоимость строительства подземного паркинга часто превышаeт себестоимость строительства квартир в доме, так как в Петербурге сложные грунты и любое углубление ведет к непропорциональному росту затрат. Но даже при возможности возведения отдельно стоящего паркинга затраты на его строительство слишком высоки. При этом в эконом-классе нередко места в паркинге остаются нераспроданными даже после сдачи дома. В бизнес-классе и элитных объектах машиноместа более востребованы, однако стоимость, достигающая 2 млн рублей, также не позволяет реализовать их в короткие сроки»рассказал Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора «НДВ СПб».

О ежемесячных затратах.

Обязательным условием для владельцев машиномест в паркинге является участие в содержании общего имущества. Проще говоря, оплата коммунальных услуг за отопление, электричество, уборку, охрану от 1700 до 4500 рублей ежемесячно в зависимости от размера машиноместа, тарифов управляющей компании и т.д.

Юридические тонкости.

Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» не обязывает застройщиков продавать машиноместа в паркингах исключительно по договорам долевого участия. По этой причине форма сделки по приобретению места может быть совершенно различной, в зависимости от схемы строительства и потребностей застройщика по распределению финансовых потоков. На практике привлечение денег для строительства паркинга часто осуществляется через предварительные договоры или создание гаражно-строительного кооператива.

Важно понимать, что именно вы приобретаете по договору. Если это закрытый бокс, то его можно оформить как отдельный объект недвижимости и целиком передать в собственность покупателя. Если это просто машиноместо в паркинге, то оформить имущество можно только как долю в праве долевой собственности на всю площадку, соответствующую приобретенному метражу.

Дело в том, что машиноместо, согласно букве закона, не является объектом недвижимости.

Регистрация прав на открытые машиноместа в Санкт-Петербурге, действительно, возможна исключительно как на долю в праве общей долевой собственности на помещение паркинга, так как места не обладают необходимыми признаками помещений. На закрытые боксы регистрация прав потенциально возможна, как на самостоятельные объекты, если проведен кадастровый учет боксов как отдельных помещений», — рассказал Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры».

Основным неудобством, связанным с долевой собственностью, является право преимущественной покупки другими сособственниками отчуждаемой доли и необходимость их предварительного уведомления о сделке.  То есть прежде чем продать свое машиноместо, вы обязаны уведомить всех других владельцев машиномест и предложить им купить  ваше м/м в первую очередь.   «Однако данное правило не распространяется на безвозмездные сделки, например дарение, что часто используется продавцами для прикрытия купли-продажи. Споры о принадлежности мест также могут возникать, но не являются существенными», — говорит Евгений Ширстов.

Гораздо важнее и  существеннее проблемы содержания, управления общим паркингом и справедливого распределения расходов на это между всеми сособственниками.  «На практике наиболее эффективным способом, который позволяет решить большинство проблем, является создание гаражного кооператива, благодаря чему появляется единый орган, ответственный за все вопросы содержания имущества и заинтересованный бороться с теми собственниками, кто уклоняется от участия в общих расходах. Также в рамках кооператива могут быть  определены правила совершения сделок с долями в имуществе, обязательные для всех его участников», — пояснил Евгений Ширстов.

Все вышесказанное означает, что решение о покупке парковочного места с целью его прямого использования зависит только от вашего желания иметь удобное место хранения автомобиля. И конечно же, застройщика будущей квартиры выбирают далеко не по цене паркинга. Поэтому рекомендовать какого-то конкретного застройщика, у которого вам стоит покупать паркинг, — глупо, так как вы все равно выберете машиноместо в своем или близлежащем доме.

Об инвестициях.

А вот что касается инвестиций, то обращу внимание на следующее.

Как и для застройщиков, для частных инвесторов рынок паркингов пока что очень сложно назвать инвестиционно-привлекательным. До тех пор пока не наступит максимально сложная обстановка с хранением личного автотранспорта на улицах и во дворах в спальных районах, данный рынок бурно развиваться не начнет.

Какие-то наметки развития уже заметны в центре города, где жителям большинства элитных домов хранить автомобили попросту негде и поэтому наличие подземного или хотя бы охраняемого паркинга — уже обязательное условие для строящегося дома высокого класса.

В некоторых кварталах центральных районов Санкт-Петербурга действительно уже можно выгодно купить паркинг с целью дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи. К этому бизнесу уже присматриваются и крупные операторы рынка. Поэтому если вы хотите инвестировать в эту сферу — внимательно изучите рынок.

Разумная Недвижимость