Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Алина Айрапетова, агент по недвижимости

Дано:

Есть возможность выкупить комнату 15 кв.м. у соседей в 2ух-комнатной квартире 45 кв.м. в панельной пятиэтажке в спальном районе на юге города.   

Найти:

 Что лучше - предложить соседям комнату (купить в ипотеку) в том же районе чуть большей площади или отложить идею с выкупом и купить в ипотеку студию в строящемся доме? 

Решение комментирует: Алина Айрапетова, агент по недвижимости

Первый вопрос, с которым необходимо определиться, ваши соседи сособственники в квартире или наниматели?

Если они собственники своей комнаты, то самый простой для вас выход – выкупить их долю и стать собственником всей квартиры. А соседи, на полученные от продажи деньги, покупают себе комнату в другой квартире. В этом случае вы также можете привлечь ипотечные средства.

Предположим другой вариант - ваши соседи наниматели и они соглашаются расторгнуть договор социального найма. Сможете ли вы в таком случае получить комнату? Для этого вам необходимо будет самим стать нанимателями комнаты, а потом приватизировать ее. В соответствии с законом, (ст. 59 ЖК РФ) на это имеют право наниматели или собственники коммунальной квартиры, где есть освободившееся жилое помещение:

- в первую очередь те, кто на момент освобождения жилого помещения могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. В соответствии со ст. 51 ЖК РФ нуждающимся в жилых помещениях признаются проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; семьи, где имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно; многодетные семьи, имеющие трех и более несовершеннолетних детей; ветераны Великой Отечественной войны и ветераны боевых действий; инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов; Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы, Герои Социалистического Труда, полные кавалеры ордена Трудовой Славы и совместно проживающие с ними члены их семей; реабилитированные лица, утратившие жилые помещения в Санкт-Петербурге в связи с репрессиями, члены их семей и другие родственники, проживавшие совместно с репрессированными лицами до применения к ним репрессий, а также дети, родившиеся в местах лишения свободы, ссылке, высылке, на спецпоселении; лица, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы (учетная норма для коммунальных квартир в Санкт-Петербурге составляет – 15 кв.м. на одного проживающего). На учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях принимаются граждане, проживающие в Санкт-Петербурге в общей сложности не менее 10 лет;

- во вторую очередь те, кто могут быть признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления (норма предоставления в Санкт-Петербурге – 18 кв.м. на одного члена семьи, состоящей из 2 и более человек и 33 кв.м. для одиноко проживающего человека).

В соответствии со статьей 2 Закона Санкт-Петербурга «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге» от 30 июня 2005 года (с изменениями на 6 июня 2012 года), малоимущими признаются граждане, чей ежемесячный доход не превышает двукратной официально установленной величины прожиточного минимума на душу населения (в Санкт-Петербурге установлен минимум на душу населения в размере 6 612 рублей 90 копеек, для трудоспособного населения он составляет 7 352 рубля, для пенсионеров - 5 126 рублей и для детей - 5 802 рубля 50 копеек), а стоимость находящегося в собственности и подлежащего налогообложению имущества не превышает десятикратную среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей площади жилья в Санкт-Петербурге, т.е. на общую стоимость этого имущества можно купить только 10 кв.м. жилья в Санкт-Петербурге.

Если вы не будете признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, но ваша обеспеченность жильем все равно менее нормы предоставления, то вам могут предложить заключить с Администрацией города договор купли-продажи, что подразумевает под собой выплату денежных средств.

Если же у вас такая ситуация, что ваши соседи готовы вам уступить свою комнату, но не за рыночную ее стоимость, а за что-то большее (например чтобы вы им купили квартиру или комнату большего размера), оперируя тем, что у вас в собственности-то останется целая двухкомнатная квартира, то тут необходимо сделать приблизительный подсчет.

В целом стоимость квартиры складывается из многих параметров, таких как метраж квартиры, метраж комнат и кухни, на каком этаже квартира, есть ли в ней балкон, смежный или раздельный санузел, какой вид из окна, какое состояние квартиры, какое состояние дома и парадной, близость дома к метро, транспортная доступность, какая инфраструктура рядом. Сделать оценку не видя квартиры, не зная ее состояния, не зная где она находится и т.д. - можно только очень приблизительно. Сейчас в интернете существует множество сайтов с объявлениями, порталов (бюллетеней), специализирующихся на недвижимости, где выкладываются объявления о продаже. Проанализировав рынок, можно самостоятельно определить примерную стоимость вашего недвижимого имущества. 

Сейчас мы можем только обозначить минимальные и максимальные цены на ваше недвижимое имущество на данный момент. Разброс цен на квартиру вашего типа составляет в среднем от 3 500 000 рублей до 4 700 000 рублей.

Предположим, что ваша комната приблизительная такая же как у соседей, т.е. около 15 кв.м. Приблизительная стоимость комнат от 14 кв.м. до 17 кв.м. в квартире такого типа составляет от 1 500 000 рублей до 1 800 000 рублей. Предположим, что цена вашей квартиры 3 800 000 рублей, а цена комнаты 1 600 000 рублей. Таким образом, если бы вы продавали свою комнату, а потом покупали бы аналогичную двухкомнатную квартиру, то вам пришлось бы доплачивать 2 200 000 рублей. (3 800 000 рублей – 1 600 000 рублей = 2 200 000 рублей). Вот о такой сумме разумно разговаривать с вашим соседом. 

Но в рассматриваемой ситуации есть еще одна заинтересованная сторона - ваши соседи.

Тут возникает следующий вопрос – захотят ли ваши соседи жить в комнате, которую вы им купите и где собственниками будете вы? Раз вы собираетесь покупать комнату в ипотеку, соответственно право собственности может быть оформлено только на вас и ваши соседи, заселяясь в комнату, будут жить в постоянном страхе, когда же вы решите, что неплохо было бы сдавать эту комнату третьим лицам и получать прибыль. Такой вариант для ваших соседей не выгоден.

Итак, если ваши соседи собственники комнаты, лучший для вас способ – выкупить ее. Если ваши соседи не собственники, то проще всего сделать так, чтобы они стали ими. После того как они приватизируют долю в квартире, их комнату можно будет выкупить. Ваш вариант (покупка для них комнаты), в вашей ситуацией с ипотекой невозможен. Чтобы договориться с соседями, вам следует предлагать им не рыночную цену за комнату, а ту разницу, которую мы с вами выше рассмотрели. Во всей этой истории ключевым моментом является желание соседей продать вам свою комнату. Если такого желания у них не возникнет, то вам, конечно, стоит рассмотреть покупку строящегося жилья в ипотеку.

Например, минимальная стоимость студии в Красногвардейском районе от ЛенСпецСМУ в жилом комплексе «Дом на Тухачевского», у которого заявлен срок сдачи 1 квартал 2014 года, составляет 2 390 000 рублей. Если вы решите рассматривать ближайший пригород или Ленинградскую область, то там цены будут ниже. Например, ЗАО «Ленстройтрест» предлагает студии в жилом комплексе «Лучший выбор», в городе Всеволожск, в корпусе, который должен сдаваться в сентябре 2014 года, за 1 700 000 рублей. Тут надо заметить, что при покупке квартиры в строящемся доме есть один существенный минус. После заключения договора с застройщиком, вам надо будет ждать от года до двух лет пока дом сдадут госкомиссии и вы сможете начать делать ремонт, и только после этого у вас будет возможность заселиться. После заселения, вы сможете продать свою комнату и гасить либо полностью либо частично ипотечный кредит. 

В конце хотелось бы еще добавить, что если вы когда-нибудь захотите продать свою квартиру, то несложно предположить, что квартира в новом доме будет более востребованной и ликвидной, нежели квартира в старой пятиэтажке, пусть даже и двухкомнатная.  

Разумная Недвижимость