Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Андрей Косарев: Бизнес ждет изменение моделей, подходов и концепций

Насколько опасно посещение торгово-развлекательных центров, жив ли стрит-ритейл, все ли арендаторы перейдут на удаленную работу и какие трансформации претерпят бизнесы в сфере коммерческой недвижимости порталу «Разумная Недвижимость» рассказал генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.

Как пандемия коронавируса повлияла на рынок коммерческой недвижимости Петербурга? Какой сегмент пострадал больше всего?

Пандемия и ограничительные меры, связанные с ней, в большей степени ударили по ритейлу. Частичное закрытие торговых центров привело к драматическому снижению трафика. Практически на четыре месяца – с 27 марта по 27 июля – торговые центры были вынуждены прекратить свою деятельность. В результате трафик в них упал на 85%. Однако, если сопоставить график введения ограничительных мер и динамику заболеваемости, мы не увидим какой-либо корреляции. Из этого следует, что торговые центры, очевидно, не являются источником особой опасности. Управляющие компании смогли эффективно выстроить работу и обеспечить безопасность посетителей и сотрудников.

Как управляющие компании и арендаторы реагировали на падение трафика?

В стрессовой ситуации обеим сторонам удалось достичь взаимопонимания и найти компромиссные решения. Управляющим было важно сохранить заполненность торговых центров и привлекательность объекта в глазах потребителей, поэтому арендодатели предоставляли более гибкие условия аренды. И это помогло спасти ситуацию: за три квартала 2020 года уровень вакантности торговых центров вырос всего на 1,4 п.п. и достиг 4,5%. В лучших торговых центрах Петербурга доля свободных помещений с 2019 года выросла незначительно – на 0,9 п.п. до 2,1%.

Некоторые ТРК во время пандемии находились в процессе обновления. Повлияли ли как-нибудь ограничения на реализацию этих планов?

Ограничения никак не повлияли на возможность компаний начинать и продолжать реконцепцию или реконструкцию. Например, МЕГА Дыбенко проводит реконцепцию с 2019 года, и в этом году работы не приостанавливались. В 2020 году торговый центр LEO-MALL (бывший «Монпасье») также начал реконцепцию и ребрендинг. ТЦ «Атлантик-Сити» адаптировался к изменениям на рынке и собирается переоборудовать часть площадей на втором этаже под офисы.

Изменение покупательских привычек и рост онлайн-ритейла сделали вопрос обновления концепции еще более актуальным. Несколько крупных торговых объектов заявили о намерении создать фуд-холл – популярный ресторанный формат. Например, Ginza Project в ближайшие несколько лет откроет фуд-холлы в ТЦ «Невский центр» и в Большом Гостином дворе.

Как пандемия повлияла на рынок стрит-ритейла?

Положение арендаторов стрит-ритейла всегда зависит от трафика. Ограничение или существенное снижение потока туристов, офисных сотрудников и студентов значительно повлияло на стрит-ритейл на главных торговых коридорах города. Хотя смягчение ограничительных мер в третьем квартале позволило большинству арендаторов стрит-ритейла вернуться к полноценной работе, прежний уровень продаж пока не достижим. В третьем квартале 2020 года доля свободных площадей на основных торговых коридорах Петербурга достигла максимума за последние пять лет – 14,4%. Всего за третий квартал освободилось 43 помещения.

Насколько увеличилась доля свободных помещений?

По итогам четвертого квартала уровень вакантности может составить порядка 15-17%. Однако окончательные итоги года можно будет подводить в январе-феврале 2021, когда станет виден эффект второй волны и ограничений работы общепита в период новогодних праздников.

Несмотря на значительный рост вакантности, рынок стрит-ритейла жив – на главных улицах города открываются новые кафе и рестораны, появляются новые форматы. Один из ярких примеров – открытие флагманской дизайн-студии ИКЕА Центр на Невском, 23.

А что было с офисной недвижимостью?

Конечно, самоизоляция и перевод офисных сотрудников на удаленную работу замедлили бизнес-активность во втором квартале 2020 года. Однако уже в третьем квартале спрос начал восстанавливаться. Арендаторы снова рассматривают возможности для переезда или ведут переговоры с собственниками. Одни компании, которым удалось успешно пройти все ограничения и вызовы пандемии, готовы улучшать свои условия. Другие – ищут варианты оптимизации офисных площадей, интересуются коворкингами и офисами с более выгодными коммерческими условиями.

Нельзя сказать, что какая-то часть компаний решила отказаться от офиса в пользу удаленной работы. Эйфория прошла. В то же время, мы все находимся в состоянии неопределенности – неизвестно, как быстро вакцинация позволит взять под контроль распространение вируса. Поэтому большинство компаний видят будущее развитие офисов в гибридном формате, где сотрудники будут совмещать удаленную работу с посещением офиса.

Как изменилась заполняемость бизнес-центров в этому году?

В кризис 2020 года офисный рынок Петербурга вошел в относительно стабильном положении: последние несколько лет рынок испытывал дефицит офисных площадей высокого качества. Благодаря этому мы не увидели резкого роста доли свободных площадей.

По данным Colliers International, в третьем квартале уровень вакантности на офисном рынке достиг 6,8%. Доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А уменьшилась за квартал на 1,2 п.п. и составила 3,3%. В классе В, наоборот, увеличилась на 0,5 п.п. – до 8,3%. По итогам года мы ожидаем рост уровня вакантности до 7,2-7,6%.

Вместе с тем, средняя ставка аренды сократилась на 3,2% до 1166 руб./кв. м/мес., что сопоставимо с уровнем третьего квартала 2018 года, когда показатель находился на уровне 1157 руб./кв. м/мес. Снижение ставок аренды объяснимо – собственники бизнес-центров хотят оставаться конкурентоспособными. Арендодатели, которые раньше предлагали помещения по ставке выше рыночной для данного класса и локации, корректируют свои ожидания. Однако этот тренд не будет долгосрочным. Уже по итогам четвертого квартала мы ожидаем стабилизацию ставок аренды.

Что происходит на рынке коворкингов? Повлияла ли на формат эпидемия и прогнозы о новых волнах коронавируса?

Сегодня объем предложения классических коворкингов в Петербурге превышает 36 тыс. кв. м, из которых 60% – сетевые коворкинги. В 2020 году рынок гибких офисов Северной столицы пополнили восемь новых коворкингов, еще три – закрылись.

Формат коворкингов и гибких офисов интересен не только физическим лицам, но и крупным корпоративным клиентам. Он позволяет компании быстро адаптироваться под изменение штата или под новые требования к офисам. При этом коворкинги помогают избежать главных затрат, связанных с отделкой и оборудованием офиса. Одна из крупных сделок этого года – аренда 1300 кв. м в коворкинге Avenue Page IT – подразделением Почты России.

Как, по вашим прогнозам, будет развиваться рынок коммерческой недвижимости в следующем году?

Для многих сегментов и игроков рынка коммерческой недвижимости 2021 год будет периодом переосмысления и трансформации моделей бизнеса, подходов, концепций. Например, торговые центры определенно ждет реконцепция. Собственники, которым удалось сохранить финансовые ресурсы, в следующем году могут запустить процесс обновления и в итоге выйдут из кризиса победителями: покупатели пойдут в наиболее яркие и современные торговые центры, которые будут соответствовать их изменившимся потребностям.

Офисную недвижимость также ждет трансформация и оптимизация. Пандемия заставила многие компании пересмотреть модель работы: офис уже не является местом контроля, его главная роль – быть местом для взаимодействия, вдохновения, генерации новых идей. Здесь компании-арендаторы будут действовать в двух направлениях: кто-то примет решение сократить площадь, введя гибридный формат работы, а кто-то подойдет к изменениям более глобально и трансформирует офис, создав новые зоны для командной работы и коллаборации. Причем последнее может сопровождаться как сменой расположения офиса, так и увеличением занимаемой площади. Но в целом мы склонны ожидать оптимизацию занимаемых площадей, поэтому в следующем году мы можем увидеть некоторое увеличение доли свободных офисов.