Личный
кабинет

26 января

08:22

Андрей Косарев: Бизнес ждет изменение моделей, подходов и концепций

Статья. 31.12.2020
Картинка к статье: Андрей Косарев: Бизнес ждет изменение моделей, подходов и концепций

Насколько опасно посещение торгово-развлекательных центров, жив ли стрит-ритейл, все ли арендаторы перейдут на удаленную работу и какие трансформации претерпят бизнесы в сфере коммерческой недвижимости порталу «Разумная Недвижимость» рассказал генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.

Как пандемия коронавируса повлияла на рынок коммерческой недвижимости Петербурга? Какой сегмент пострадал больше всего?

Пандемия и ограничительные меры, связанные с ней, в большей степени ударили по ритейлу. Частичное закрытие торговых центров привело к драматическому снижению трафика. Практически на четыре месяца – с 27 марта по 27 июля – торговые центры были вынуждены прекратить свою деятельность. В результате трафик в них упал на 85%. Однако, если сопоставить график введения ограничительных мер и динамику заболеваемости, мы не увидим какой-либо корреляции. Из этого следует, что торговые центры, очевидно, не являются источником особой опасности. Управляющие компании смогли эффективно выстроить работу и обеспечить безопасность посетителей и сотрудников.

Как управляющие компании и арендаторы реагировали на падение трафика?

В стрессовой ситуации обеим сторонам удалось достичь взаимопонимания и найти компромиссные решения. Управляющим было важно сохранить заполненность торговых центров и привлекательность объекта в глазах потребителей, поэтому арендодатели предоставляли более гибкие условия аренды. И это помогло спасти ситуацию: за три квартала 2020 года уровень вакантности торговых центров вырос всего на 1,4 п.п. и достиг 4,5%. В лучших торговых центрах Петербурга доля свободных помещений с 2019 года выросла незначительно – на 0,9 п.п. до 2,1%.

Некоторые ТРК во время пандемии находились в процессе обновления. Повлияли ли как-нибудь ограничения на реализацию этих планов?

Ограничения никак не повлияли на возможность компаний начинать и продолжать реконцепцию или реконструкцию. Например, МЕГА Дыбенко проводит реконцепцию с 2019 года, и в этом году работы не приостанавливались. В 2020 году торговый центр LEO-MALL (бывший «Монпасье») также начал реконцепцию и ребрендинг. ТЦ «Атлантик-Сити» адаптировался к изменениям на рынке и собирается переоборудовать часть площадей на втором этаже под офисы.

Изменение покупательских привычек и рост онлайн-ритейла сделали вопрос обновления концепции еще более актуальным. Несколько крупных торговых объектов заявили о намерении создать фуд-холл – популярный ресторанный формат. Например, Ginza Project в ближайшие несколько лет откроет фуд-холлы в ТЦ «Невский центр» и в Большом Гостином дворе.

Как пандемия повлияла на рынок стрит-ритейла?

Положение арендаторов стрит-ритейла всегда зависит от трафика. Ограничение или существенное снижение потока туристов, офисных сотрудников и студентов значительно повлияло на стрит-ритейл на главных торговых коридорах города. Хотя смягчение ограничительных мер в третьем квартале позволило большинству арендаторов стрит-ритейла вернуться к полноценной работе, прежний уровень продаж пока не достижим. В третьем квартале 2020 года доля свободных площадей на основных торговых коридорах Петербурга достигла максимума за последние пять лет – 14,4%. Всего за третий квартал освободилось 43 помещения.

Насколько увеличилась доля свободных помещений?

По итогам четвертого квартала уровень вакантности может составить порядка 15-17%. Однако окончательные итоги года можно будет подводить в январе-феврале 2021, когда станет виден эффект второй волны и ограничений работы общепита в период новогодних праздников.

Несмотря на значительный рост вакантности, рынок стрит-ритейла жив – на главных улицах города открываются новые кафе и рестораны, появляются новые форматы. Один из ярких примеров – открытие флагманской дизайн-студии ИКЕА Центр на Невском, 23.

А что было с офисной недвижимостью?

Конечно, самоизоляция и перевод офисных сотрудников на удаленную работу замедлили бизнес-активность во втором квартале 2020 года. Однако уже в третьем квартале спрос начал восстанавливаться. Арендаторы снова рассматривают возможности для переезда или ведут переговоры с собственниками. Одни компании, которым удалось успешно пройти все ограничения и вызовы пандемии, готовы улучшать свои условия. Другие – ищут варианты оптимизации офисных площадей, интересуются коворкингами и офисами с более выгодными коммерческими условиями.

Нельзя сказать, что какая-то часть компаний решила отказаться от офиса в пользу удаленной работы. Эйфория прошла. В то же время, мы все находимся в состоянии неопределенности – неизвестно, как быстро вакцинация позволит взять под контроль распространение вируса. Поэтому большинство компаний видят будущее развитие офисов в гибридном формате, где сотрудники будут совмещать удаленную работу с посещением офиса.

Как изменилась заполняемость бизнес-центров в этому году?

В кризис 2020 года офисный рынок Петербурга вошел в относительно стабильном положении: последние несколько лет рынок испытывал дефицит офисных площадей высокого качества. Благодаря этому мы не увидели резкого роста доли свободных площадей.

По данным Colliers International, в третьем квартале уровень вакантности на офисном рынке достиг 6,8%. Доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А уменьшилась за квартал на 1,2 п.п. и составила 3,3%. В классе В, наоборот, увеличилась на 0,5 п.п. – до 8,3%. По итогам года мы ожидаем рост уровня вакантности до 7,2-7,6%.

Вместе с тем, средняя ставка аренды сократилась на 3,2% до 1166 руб./кв. м/мес., что сопоставимо с уровнем третьего квартала 2018 года, когда показатель находился на уровне 1157 руб./кв. м/мес. Снижение ставок аренды объяснимо – собственники бизнес-центров хотят оставаться конкурентоспособными. Арендодатели, которые раньше предлагали помещения по ставке выше рыночной для данного класса и локации, корректируют свои ожидания. Однако этот тренд не будет долгосрочным. Уже по итогам четвертого квартала мы ожидаем стабилизацию ставок аренды.

Что происходит на рынке коворкингов? Повлияла ли на формат эпидемия и прогнозы о новых волнах коронавируса?

Сегодня объем предложения классических коворкингов в Петербурге превышает 36 тыс. кв. м, из которых 60% – сетевые коворкинги. В 2020 году рынок гибких офисов Северной столицы пополнили восемь новых коворкингов, еще три – закрылись.

Формат коворкингов и гибких офисов интересен не только физическим лицам, но и крупным корпоративным клиентам. Он позволяет компании быстро адаптироваться под изменение штата или под новые требования к офисам. При этом коворкинги помогают избежать главных затрат, связанных с отделкой и оборудованием офиса. Одна из крупных сделок этого года – аренда 1300 кв. м в коворкинге Avenue Page IT – подразделением Почты России.

Как, по вашим прогнозам, будет развиваться рынок коммерческой недвижимости в следующем году?

Для многих сегментов и игроков рынка коммерческой недвижимости 2021 год будет периодом переосмысления и трансформации моделей бизнеса, подходов, концепций. Например, торговые центры определенно ждет реконцепция. Собственники, которым удалось сохранить финансовые ресурсы, в следующем году могут запустить процесс обновления и в итоге выйдут из кризиса победителями: покупатели пойдут в наиболее яркие и современные торговые центры, которые будут соответствовать их изменившимся потребностям.

Офисную недвижимость также ждет трансформация и оптимизация. Пандемия заставила многие компании пересмотреть модель работы: офис уже не является местом контроля, его главная роль – быть местом для взаимодействия, вдохновения, генерации новых идей. Здесь компании-арендаторы будут действовать в двух направлениях: кто-то примет решение сократить площадь, введя гибридный формат работы, а кто-то подойдет к изменениям более глобально и трансформирует офис, создав новые зоны для командной работы и коллаборации. Причем последнее может сопровождаться как сменой расположения офиса, так и увеличением занимаемой площади. Но в целом мы склонны ожидать оптимизацию занимаемых площадей, поэтому в следующем году мы можем увидеть некоторое увеличение доли свободных офисов.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18