Апартаменты: неоднозначный сегмент
Статья. 18.03.2016
Строительство апарт-отелей — относительно новая тенденция, совсем недавно захлестнувшая рынок недвижимости как Санкт-Петербурга, так и всей России. Формально они относятся к классу коммерческой недвижимости, однако, вполне могут быть пригодны и для постоянного проживания, что, кстати, нередко можно встретить в апартаментах Северной столицы.
При этом, эксперты рынка отмечают, что строительство апарт-отелей - всё-таки коммерческий бизнес, а приобретение юнитов выгодно прежде всего инвесторам для получения пассивного дохода. По сути, покупатели приобретают арендный бизнес. Кстати, данный факт небезоснователен и имеет историческую подоплёку.
Терминология и практическое применение
Так, апартаменты в переводе с французского означает квартира, с итальянского – комната или отдельное помещение в доме. В Европе апартаментами принято называть помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, цель приобретения которого – это сдача в аренду или последующая перепродажа.
По словам руководителя департамента долевого строительства ГК «Банк Жилищных Решений» Марии Корниковой, в России мир недвижимости и гостиничного бизнеса приняли это новшество и обычные здания нарекли не менее модным словом «апарт-отель».
— У нас апартаменты и квартира – это принципиально разные понятия, так как апартаменты не относятся к жилому фонду. Здания с апартаментами приравниваются к зданиям гостиничного типа, главная отличительная черта которых – это отсутствие регистрации по месту проживания, - подчёркивает эксперт.
Юридические нюансы и особенности покупки
Согласен с коллегой директор департамента маркетинга и рекламы Михаил Бимон.
Апартаменты (гостиничные номера) юридически имеют статус нежилых помещений. Поэтому продажа данной недвижимости формально не обязательна по 214 ФЗ. Основные риски при покупке – комфорт проживания. Так как соседи являются собственниками НЕЖИЛЫХ помещений, то и использовать их могут не только под цели проживания; период соблюдения тишины, законодательно принятый для жилья, формально на апартаменты не распространяется. Многое зависит от управляющей компании, - говорит спикер.
Инвестирование в юниты в апарт-отелях в настоящее время многие игроки рынка называют одним из лучших вариантов получения пассивного дохода.
Кроме того, следует помнить, что постоянная регистрация в апартаментах невозможна. Налог на имущество для нежилых помещений выше, чем для жилья. Аналогично и тарифы на коммунальные услуги (вода, электричество) для жилья ниже.
Однако, несмотря на эти особенности, инвестирование в юниты в апарт-отелях в настоящее время многие игроки рынка называют одним из лучших вариантов получения пассивного дохода.
— Это связано с тем, что такие объекты находятся в «ведомстве» профессиональной управляющей компании, следовательно, обслуживанием и эксплуатацией актива занимаются профессионалы. Ещё одним плюсом апарт-отелей является «прозрачность» сегмента: доступность для бюджетных и корпоративных клиентов, - убежден вице-президент NAI Becar Илья Андреев.
О том, какую роль занимает Управляющая компания в сегменте апартаментов и как это может быть полезно инвестору, читайте в нашем следующей материале.
Управление объектами недвижимости: как УК помогает делать арендный бизнес успешным
Одним из плюсов “почему стоит вкладывать средства в апартаменты” игроки рынка называют тот факт, что такие объекты находятся в «ведомстве» профессиональной управляющей компании. Об основных особенностях управления такой недвижимостью нам рассказал генеральный директор компании «МТЛ» Дмитрий Ханжин.
— Увеличилось ли количество собственников, желающих отдать объект на аутсорсинг в профессиональную УК, а не управлять собственными силами?
— Несколько лет назад в Северной столице собственники предпочитали самостоятельно внутри дома самоорганизовываться и управлять жилищем самостоятельно. Понятие же управления объектом недвижимости во многих случаев сводилось к его технической эксплуатации, охране и уборке. С кризисных 2008-2009 гг. ситуация начала меняться – все больше собственников стали складывать с себя полномочия и обращаться в профессиональные УК.
Горожане стали понимать и ценить важность наличия надёжной УК для повышения рыночной ценности объекта. Помимо этого, хорошая УК позволяет экономить время собственникам и делает арендный бизнес более коммерчески успешным. При этом, раньше большинство собственников полагали, что УК на аутсорсинге будет стоить дороже, чем организация своей. Однако, это не так.
— Расскажите, пожалуйста, в чём особенности управления апарт-отелем по сравнению с обычным жилым домом?
— Апарт-отель – коммерческая структура, бизнес, который принадлежит не одному человеку, а сразу нескольким собственникам. И для того, чтобы проект был коммерчески успешным, управляющей компании отводится не последняя роль. УК должна соблюдать интересы двух сторон: собственника недвижимости и арендатора.
Плюс, в данном сегменте выше документооборот. Также, управляющей компании необходимо обязательно содержать персонал для работы с собственниками. Это принципиально важный момент.
— Как изменились отношения собственника и арендатора за последнее время? Насколько часто возникают споры по пересмотру договоров аренды?
— На наших объектах каких-то глобальных изменений нет, но мы изначально стараемся строить отношения по принципу win-win.
— Насколько актуальны сегодня в коммерческих объектах и тех же апартаментах архитектурные решения и различные "инновационные" технологии? (иными словами, имеют ли значение для арендатора в условиях кризиса дополнительные плюсы или, в первую очередь, всех волнует только цена и расположение)?
— Для современного покупателя, шагающего в ногу со временем важен и внешний вид здания, и его экологичность, и какие-то необычные решения в архитектуре и дизайне. Но если говорить в целом о рынке – большинство при принятии решения об аренде исходят, по прежнему, из цены и транспортной доступности.
Выгода при покупке апартаментов очевидна
Инвестиции в апартаменты выгодны, если речь идет о суммах от 2-х до 10 млн рублей, а цель стоит не только в сохранении, но и в получении гарантированного легального дохода. С простой арифметикой, или через сколько окупятся вложения в юниты, нас познакомила директор по продажам Yard Group Вита Бланк.
Делая инвестиции , мы всегда просчитываем будущую рентабельность. В данном случае, выгода при покупке апартаментов очевидна.
Разумная Недвижимость
По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.
* отмечены поля, обязательные для заполнения
В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой
историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский,
Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с
великолепной природой....
Статья. 27.04.18
Войти как пользователь: