Личный
кабинет

19 октября

23:58

Апартаменты: неоднозначный сегмент

Статья. 18.03.2016
Картинка к статье: Апартаменты: неоднозначный сегмент

Строительство апарт-отелей — относительно новая тенденция, совсем недавно захлестнувшая рынок недвижимости как Санкт-Петербурга, так и всей России. Формально они относятся к классу коммерческой недвижимости, однако, вполне могут быть пригодны и для постоянного проживания, что, кстати, нередко можно встретить в апартаментах Северной столицы.

При этом, эксперты рынка отмечают, что строительство апарт-отелей - всё-таки коммерческий бизнес, а приобретение юнитов выгодно прежде всего инвесторам для получения пассивного дохода. По сути, покупатели приобретают арендный бизнес. Кстати, данный факт небезоснователен и имеет историческую подоплёку.

Терминология и практическое применение

Так, апартаменты в переводе с французского означает квартира, с итальянского – комната или отдельное помещение в доме. В Европе апартаментами принято называть помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, цель приобретения которого – это сдача в аренду или последующая перепродажа.

По словам руководителя департамента долевого строительства ГК «Банк Жилищных Решений» Марии Корниковой, в России мир недвижимости и гостиничного бизнеса приняли это новшество и обычные здания нарекли не менее модным словом «апарт-отель».

— У нас апартаменты и квартира – это принципиально разные понятия, так как апартаменты не относятся к жилому фонду. Здания с апартаментами приравниваются к зданиям гостиничного типа, главная отличительная черта которых – это отсутствие регистрации по месту проживания, - подчёркивает эксперт.

Юридические нюансы и особенности покупки

Согласен с коллегой директор департамента маркетинга и рекламы Михаил Бимон.

Апартаменты (гостиничные номера) юридически имеют статус нежилых помещений. Поэтому продажа данной недвижимости формально не обязательна по 214 ФЗ. Основные риски при покупке – комфорт проживания. Так как соседи являются собственниками НЕЖИЛЫХ помещений, то и использовать их могут не только под цели проживания; период соблюдения тишины, законодательно принятый для жилья, формально на апартаменты не распространяется. Многое зависит от управляющей компании, - говорит спикер.

Инвестирование в юниты в апарт-отелях в настоящее время многие игроки рынка называют одним из лучших вариантов получения пассивного дохода.

Кроме того, следует помнить, что постоянная регистрация в апартаментах невозможна. Налог на имущество для нежилых помещений выше, чем для жилья. Аналогично и тарифы на коммунальные услуги (вода, электричество) для жилья ниже.

Однако, несмотря на эти особенности, инвестирование в юниты в апарт-отелях в настоящее время многие игроки рынка называют одним из лучших вариантов получения пассивного дохода.

— Это связано с тем, что такие объекты находятся в «ведомстве» профессиональной управляющей компании, следовательно, обслуживанием и эксплуатацией актива занимаются профессионалы. Ещё одним плюсом апарт-отелей является «прозрачность» сегмента: доступность для бюджетных и корпоративных клиентов, - убежден вице-президент NAI Becar Илья Андреев.

О том, какую роль занимает Управляющая компания в сегменте апартаментов и как это может быть полезно инвестору, читайте в нашем следующей материале.

Управление объектами недвижимости: как УК помогает делать арендный бизнес успешным

Одним из плюсов “почему стоит вкладывать средства в апартаменты” игроки рынка называют тот факт, что такие объекты находятся в «ведомстве» профессиональной управляющей компании. Об основных особенностях управления такой недвижимостью нам рассказал генеральный директор компании «МТЛ» Дмитрий Ханжин.

— Увеличилось ли количество собственников, желающих отдать объект на аутсорсинг в профессиональную УК, а не управлять собственными силами?

— Несколько лет назад в Северной столице собственники предпочитали самостоятельно внутри дома самоорганизовываться и управлять жилищем самостоятельно. Понятие же управления объектом недвижимости во многих случаев сводилось к его технической эксплуатации, охране и уборке. С кризисных 2008-2009 гг. ситуация начала меняться – все больше собственников стали складывать с себя полномочия и обращаться в профессиональные УК.

Горожане стали понимать и ценить важность наличия надёжной УК для повышения рыночной ценности объекта. Помимо этого, хорошая УК позволяет экономить время собственникам и делает арендный бизнес более коммерчески успешным. При этом, раньше большинство собственников полагали, что УК на аутсорсинге будет стоить дороже, чем организация своей. Однако, это не так.

— Расскажите, пожалуйста, в чём особенности управления апарт-отелем по сравнению с обычным жилым домом?

— Апарт-отель – коммерческая структура, бизнес, который принадлежит не одному человеку, а сразу нескольким собственникам. И для того, чтобы проект был коммерчески успешным, управляющей компании отводится не последняя роль. УК должна соблюдать интересы двух сторон: собственника недвижимости и арендатора. Плюс, в данном сегменте выше документооборот. Также, управляющей компании необходимо обязательно содержать персонал для работы с собственниками. Это принципиально важный момент.

— Как изменились отношения собственника и арендатора за последнее время? Насколько часто возникают споры по пересмотру договоров аренды?

— На наших объектах каких-то глобальных изменений нет, но мы изначально стараемся строить отношения по принципу win-win.

— Насколько актуальны сегодня в коммерческих объектах и тех же апартаментах архитектурные решения и различные "инновационные" технологии? (иными словами, имеют ли значение для арендатора в условиях кризиса дополнительные плюсы или, в первую очередь, всех волнует только цена и расположение)?

— Для современного покупателя, шагающего в ногу со временем важен и внешний вид здания, и его экологичность, и какие-то необычные решения в архитектуре и дизайне. Но если говорить в целом о рынке – большинство при принятии решения об аренде исходят, по прежнему, из цены и транспортной доступности.

Выгода при покупке апартаментов очевидна

Инвестиции в апартаменты выгодны, если речь идет о суммах от 2-х до 10 млн рублей, а цель стоит не только в сохранении, но и в получении гарантированного легального дохода. С простой арифметикой, или через сколько окупятся вложения в юниты, нас познакомила директор по продажам Yard Group Вита Бланк.

Мнение профессионала

— Простая математика: при вложении 2-3 млн. рублей ваш ежемесячный доход составит порядка 50 000 руб., инвестиции окупятся за 6-7 лет, при этом, стоимость самих апартаментов также повысится к моменту сдачи комплекса (в среднем рост составляет от 15 до 30%). Если сравнивать с инвестициями в квартиру: вкладываем такую же сумму, докупаем мебель, технику-это еще порядка 200 тыс рублей. Занимаемся поисками арендаторов и сами решаем возникающие постоянно бытовые проблемы. Наш доход при сдаче 1-комнатной квартиры составит порядка 25 000 рублей, - рассказала собеседница.

Директор по продажам Yard Group

Вита Бланк

Делая инвестиции , мы всегда просчитываем будущую рентабельность. В данном случае, выгода при покупке апартаментов очевидна.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18