Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

КОТы в промзонах «убьют» КОТы окраин?

Стимулируемое новым законом комплексное освоение «Серого пояса» может привести к тому, что строительство КОТов на границах города потеряет актуальность.

Проблемы, проблемы, проблемы…

Сегодня только половина из 60 городских промзон Петербурга сохраняет статус зоны промышленного развития, 26 промзон подлежит редевелопменту. Большинство из них окружают исторический центр города и составляют так называемый «Серый пояс».

Эти территории являются социально неблагополучными, имеют неразвитую и устаревшую инфраструктуру, в особенности транспортную. Среди зачастую обязательных проблем площадок можно назвать избыточное число охраняемых государством точечных объектов, разрозненную структуру собственности и загрязнение территорий.

Традиционно эти объекты невозможно использовать и реновировать без согласия Комитета по охране памятников Санкт-Петербурга. А данные согласования занимают годы, а зачастую и просто невозможны. Например, территория Новой Голландии, имея идеальное для инвестора местоположение, долгое время не могла найти инвестора из-за требований по сохранению большинства построек на территории острова в первозданном виде.

«Проблемных точек редевелопмента промзон несколько – вопросы градостроительного планирования в городе, меняющиеся требования к застройщикам и дополнительная социальная нагрузка. Большие промзоны не обеспечены ни детскими садами, ни школами, ни поликлиниками. Их нужно будет строить. За чей счет? – добавляет руководитель отдела продаж УК «Теорема» Марина Агеева, - Город, а точнее, чиновники, действующие от имени города, похоже, не заинтересованы в развитии городских территорий».

Кроме того, по ее словам, освоение промзон требует сложной и длительной юридической подготовки проекта, сноса старых построек, переноса инженерных сетей, рекультивации земли. «Например, под всей территорией ЖК «Пять звезд», а это площадь в 2 га, мы делали выемку грунта на глубину в 10 метров. Потом на этом месте сделали подземный отапливаемый паркинг», - уточняет специалист.

Неохота к перемене мест

Сегодня уже можно привести примеры успешных переездов производств. Например, Это перебазирование «Силовых машин» в Колпинский район, а завода «Климов» в промзону «Ново-Орловская».

Как уточняет региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая, при выкупе участка обязательства застройщика всегда являются вопросом переговоров. «Это может быть денежная компенсация, предоставление или приобретение участка для переноса предприятия в другом месте или и то и другое».

Но зачастую владельцы промплощадок не могут, или не хотят переезжать.

«Редевелопмент так называемых «серых зон» Санкт-Петербурга происходит недостаточно быстро. Владельцы предприятий не всегда готовы идти на изменение сложившегося порядка работы с объектами недвижимости и превращать, например, в жилые кварталы заброшенные цеха старых заводов или пустующие бизнес-центры, - комментирует ситуацию генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. - С другой стороны, у них не всегда есть для этого средства. Но в то же время - и продают они такие территории не очень охотно».

Таким образом сокращение промышленных территорий Петербурга идет крайне медленно.

В целом же сегодня лидером по жилому строительству на месте промышленных объектов является Московский район – реализуемые проекты занимают порядка 60 га. В Калининском районе совокупная площадь проектов под редевелопмент составляет около 46 га, в Невском – 41 га, в Адмиралтейском – 30 га, в Красногвардейском – 20 га.

В сегменте жилой застройки даже отмечается появление инвесторов из других регионов. Например, архангельская компания «Аквилон-инвест» приобрела 2,5 га на бывшей территории комбината «Самсон». Но в массе это московские девелоперы, обратившие внимание на Петербург после сокращения объемов строительства в Подмосковье.

В общем, наблюдается явный перекос в сторону жилой застройки в ущерб коммерческой.

Но всего в городских промзонах под жилье сейчас осваивается около 300 га. Что на фоне общего размера пятна «Серого пояса» выглядит достаточно скромно. Ускорение процесса развития обсуждаемых территорий требует дополнительных стимулов.

И таковым стимулом обещает послужить 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ», который вступает в силу уже с 1 января.

Как поясняют авторы законопроекта, в документе «предусмотрены механизмы защиты прав добросовестных собственников и общественных интересов в сфере комплексного развития промышленных зон в виде процедуры возмездного изъятия земельных участков и (или) объектов недвижимости у недобросовестных собственников для муниципальных нужд в целях комплексного развития промышленных зон».

Проще говоря, у нерадивых собственников промышленные территории могут выкупаться принудительно. Новый закон даст мощный старт следующему и гораздо более планомерному освоению застройщиками «промки».

Главное же, новый закон упростит застройщикам доступ к крупным участкам. Соответственно, нынешнее преимущественно точечное освоение сменится комплексным. Между тем, как обращает внимание Марина Агеева, большие площади предполагают возведение разноклассовых объектов. Конечно интересные участки, расположенные на «первой линии», например, вдоль набережных, с хорошими видовыми характеристиками будут отведены под строительство жилья бизнес и элит-класса.

Но основная часть промышленных территорий будет предназначена для жилья массового сегмента. «Появление проектов эконом-класса в промзонах, конечно, возможно. Причин, препятствующих этому, нет», - говорит эксперт.

«Наш совместный проект с компанией «ЛСР» «Цивилизация», который находится на месте завода «Баррикада» - это тоже отчасти вынос промышленных предприятий, - добавляет директор по развитию финского проектного бюро RUMPU Евгений Богданов. – В рамках проекта предусмотрены зона жилья комфорт-плюс вдоль Невы и зоны эконом ближе к Дальневосточному проспекту. Я думаю, все проекты будут структурироваться схожим образом».

Обращаем внимание

Логично предположить, что после вступления 373-ФЗ в силу число таких проектов резко возрастет. А какое-то их количество начнет оперативно реализовываться.

Но тогда потенциальные покупатели эконом-класса потеряют интерес к новостройкам на окраинах. Ведь уже сейчас обращает на себя внимание следующий момент - критические высказывания в адрес районов застройки на границах города набирают силу. И все чаще в качестве синонима используется слово «гетто».

Таким образом, возрастают риски ориентировавшихся на Ленобласть застройщиков остаться с ней до конца распроданными домами. А купившие отдаленное жилье в расчете на следующее улучшение жилищных условий лет через пять-семь новоселы рискуют остаться с неликвидным товаром.