Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

«Цепочка» длиннее 3-х квартир обычно не жизнеспособна

Галина Афанасенко

исполнительный директор «Агентства «Петербургская Недвижимость»

После отмены госпрограммы субсидирования ипотеки процентные ставки для объектов первичного и вторичного рынка стали выравниваться. Что в свою очередь оживило интерес к покупкам вторички. О трендах вторичного рынка читателям «Разумной недвижимости» рассказывает исполнительный директор «Агентства «Петербургская Недвижимость» Галина Афанасенко.

Ваш прогноз по цепочкам, их число в 2017 году будет расти или сокращаться? Какова сейчас доля цепочек в сделках?

Думаю, что число взаимосвязанных сделок (цепочек) останется в 2017 году на уровне 2016 года. Тем более, что расти уже некуда. Доля таких сделок сегодня достигает 90-95% от общего. Однако звеньев в цепи обычно насчитывается не более 3-х, - множество внешних факторов не позволяют наращивать это число.

Типичные причины срыва таких сделок?

Часто участники взаимосвязанных сделок вынуждены разрывать цепочки, чтобы уложиться во временные рамки действия ипотечных одобрений или во временные рамки акций застройщиков.

Банкиры уверяют, что по аккредитиву можно рассчитываться по цепочкам. Так ли это?

Действительно «Связь Банк» выстроил механизм, при котором через банковский аккредитив возможны расчеты для цепей из 2-х звеньев. В «Райффайзенбанке» аналогичный продукт также на подходе. Правда популярность такой услуги растет крайне медленно. Агентское сарафанное радио работает не эффективно, и многие агенты не в состоянии в полной мере оценить продукт. Между тем, у нас уже прошло несколько сделок с использованием аккредитива для прямых продаж и одна сделка с цепочкой.

А что скажете насчет нотариального депозита?

Нотариальный депозит не получил и не получит широкого распространения, так как нотариусы, на мой взгляд, не очень заинтересованы в продвижении такой услуги. Для них это лишние затраты и хлопоты, а для клиентов это дороже, чем банальная ячейка.

Мы продолжаем жить в условиях неблагополучной макроэкономической обстановки. Какие-либо ужесточения банками требований к залоговому объекту вам известны?

До сих пор ужесточений требований к залогу наша компания не встречала. Все ограничения по перепланировкам, или требования к страхованию объекта залога сохраняются на прежнем уровне уже несколько лет.

А на какой размер скидки от продавца может рассчитывать сегодняшний покупатель?

Порядка 80% всех сделок совершаются в районе 3-3,5 миллионов рублей. Естественно, на дисконт в 10%, то есть 300 тысяч рублей и более, продавец пойдет крайне неохотно. Разумней ожидать от него скидки в 5% - 150 тысяч рублей. Но все, конечно же, зависит от предложения. Если на продажу выставлено много похожих объектов, то дисконт может «докатиться» и до 10%. А если предложение штучное, альтернативы нет, то и скидка в 150 тысяч рублей будет большой удачей.

Это мы говорим про традиционную вторичку. А как обстоят дела с «новой вторичкой»? Допустим, если дом построен и сдан три-пять лет назад?

Поступление таких объектов в продажу происходит достаточно редко. И практически такие объекты уходят тут же. О существенном дисконте речь вообще не заходит, если, конечно, объект изначально не выставлен по заоблачной цене. Но при цене объекта выше рынка покупатели особо и не рвутся торговаться с продавцами. Просто переходят к рассмотрению следующего объекта.

На петербургском рынке самой популярной покупкой остается объект минимального метража. В то же время по итогам 2016 года многие эксперты заговорили о том, что комнаты в коммуналках перестали покупаться. Дескать, покупатели переориентировались на студии. Чему способствовала и разница ипотечных ставок на первичку и вторичку. А в связи с отменой госипотеки ожидаете ли вы возврата интереса к коммуналкам в Питере, или этот формат уже навсегда побежден студиями?

На мой взгляд, вопрос искусственный по нескольким причинам. Покупатели доли в коммуналке (комнаты) и студии в строящемся доме – это разные типы по решаемым жилищным задачам. С большой долей вероятности можно предположить, что покупатель студии в строящемся доме не имеет проблем с проживанием в течение строительства. Покупателю же доли необходимо проживание сразу после завершения сделки купли-продажи комнаты. Предположить, что у покупателя самого доступного жилья - долей на вторичном рынке и студий на первичном рынке - останутся средства на аренду жилья, по меньшей мере, наивно. Кроме того, не надо забывать, что доли дешевле студий даже в отдаленных районах, поэтому это различные типы покупателей и по ценовым параметрам.

И все-таки: как поведет себя спрос?

Если отбросить эти моменты, то, конечно, можно констатировать, что студии более востребованы Покупателями. Доля сделок по покупке студий в несколько раз превышает количество сделок с комнатами. Если студии будут дорожать, то повышение интереса к приобретению комнат в качестве «первого шага» безусловно произойдет. Впрочем, рассчитывать на серьезный рост числа сделок по приобретению долей не стоит, поскольку далеко не все банки предоставляют кредиты на приобретение долей в праве общей совместной собственности.

В связи с обязательной нотариальной регистрацией долей, в каких случаях не покупка доли, а дарение осталось целесообразным?

Думаю, что единственной причиной, которая может вызвать необходимость заменить куплю-продажу дарением, будет отсутствие у сторон по сделке времени, необходимого на отправку сособственникам нотариально заверенного предложения приобрести долю и ожидание в течение месяца, после которого нотариус сможет оформить сделку купли-продажи доли.

По каким параметрам вы ожидаете от банков снижения требований к ипотечным заемщикам в наступившем году – первый взнос, возраст, уровень доходов?..

Банк «Санкт-Петербург» запустил ипотечную программу без первоначального взноса для заемщиков, погасивших без просрочек ранее полученную в любом банке ипотеку. Этот продукт позволяет приобрести жилье на первичном и вторичном рынках. Других ярких примеров по снижению требований к ипотечным заемщикам не знаю.